关于房地产最新的三支箭的理解：
1.政策只是托底，避免出现系统性风险，但周期不会逆转，这不仅仅是周期的下行而是时代的落幕。
2.目前全国商品房库存总面积7.6亿平米，全国平均去化周期超过25个月。打个比方，就城市层面而言，即使不再新建，无锡现有的房子够卖6年，东莞够卖8年，重庆够卖10年，注意这还是统计局的数据，这还只是开发商手里的新房。根据天风证券的测算，要把全国楼市的库存去化周期压降到18个月之内的健康水平，大概需要7万亿的资金。
3.烂尾楼：自2021年楼市销售高峰以来，所有已售期房未竣工的面积达到 20亿平方米以上。据测算，目前保交楼所需投资规模为 7.6 万亿，资金缺口在 3-4 万亿左右，这个方面也需要更多财政资金投入。
4.从历史维度考虑，上次去库存是2014-2016年，量变到质变的关键是两个政策：棚改货币化和供给侧改革。棚改货币化相当于给居民部门以直接现金补贴，供给侧改革推动经济企稳，改善居民收入及预期。对比2014-2016，我们现在相当于2014年930之后、棚改货币化全面扩大之前。
5.从现实维度考虑，从不同角度综合分析当前政策和市场反应，2014年-2016年期间，棚改货币化支持去库存时，GDP大约为六七十万亿，而PSL在2016年底的余额是2万亿。按现在GDP规模预计，相应的去库存政策工具规模需求约为4万亿，按一半估计也至少不低于2万亿。
6.对于政策要关注量的增加，解决房地产问题的关键在于房地产之外，即提高经济、就业、收入和收入预期。股市上涨了2亿股民有钱了是不是也会转去买房改善生活质量呢？或者加大汽车、旅游等消费支出呢？
因此，后续关键是相关政策工具是否能提供持续、足够的货币支持居民购买力，这决定了地产形势能否发生从量到质的变化。
7.未来的房地产需求会细分成四个模块：刚需、改善、塔尖、情怀。
而这四个模块里刚需越来越小；改善日益壮大，切分越来越多的占比；而塔尖项目赢得所有的利润，单个项目拥有最大的议价权；而情怀类项目最为分裂，很多异地或者文旅类项目只有做出情绪性产品才能引起群体性购买，不然就会快速的进入库存的范畴。而这四类模块里每个模块都会崛起一两个新品牌。品牌可以更加高级地解决营销问题。
8.未来整个房地产发展的方向一定是围绕着产业和企业的转型升级而来的，也只有这样才能创造出足够购买力的个体。
所有的一切终将会沉淀，最后的画面就是最质朴的房子变成商品有人住，让个体有购买力才是至关重要。