现在建的房子是卖给25年后的人？

还没算保障房，公寓，家里有房的，租房的，而且以后出生人口会跌到每年500万，这样算1年100万套都多了

中国城镇住宅存量面积约为400亿平米，虽然产证为70年，但大部分住宅寿命只有40年。1980年前的房子已经绝大部分拆迁更新，这个不用考虑了。1980-1990年有一半以上也已经拆迁。1990-2000年的房子是目前老城区最主流的老破小，这些很难拆，但已经接近报废边缘，居住体验非常差了。2000-2010年的房子已经开始严重老化了，但还能住。2010-2015年的房子良莠不齐，质量好的房子还很新，质量差的大高层和多层外立面已经脱落严重，室内管道和五金零部件损坏严重，已经开始出现各种问题。2015到现在的房子，算是次新房，居住体验还比较好，暂时还没有问题。

黄总，普遍换房周期是20年，人均住房40平米，12亿平对应年3000万人购房需求，就对应的是6亿人口在20年的需求而已；实际上这20年中国人换房周期是更短的，而且未来人均住房面积还会增长 对标海外走到60-65平米是比较靠谱的，对应12亿平米就是2000万人-4亿人口而已，只是现在地价太贵限制了发展；现在00-10年的房子已经被叫老破小了，12亿平米看未来10年也是一个稳态情况了

以后不配对的比例可能更大。

全国6亿套住宅，按每套3口人来算，我国人口应该18亿人来住，现在明显是严重过剩。人口都在往一、二级大城市外迁，三线以下城市慢慢会空心化，这些城市的房地产市场还有很大下跌空间

还有50年翻新需求，2%的更新率。14亿人，3亿套房子，每年5-600万套吧

是不是应该算上存量房折旧问题？ 正常商品房因为户型配套质量问题，假设寿命40年的话。那现在全国存量房大概3亿套。每年折旧以旧换新需要750万套。一套120平方就是9亿平方米左右？再算上落后地区人口迁移造成的荒废空置房， 这么认为的话 那下跌空间也不太大了，

看来黄总的粉丝里关注地产的不多哦。我搜集的数据是：目前全国住宅面积大概在640亿平米。其中乡村200多亿平米，镇一级有不到200亿平米，县及县以上城市200多亿平米。再提供一个数据，上海大概有800多万套房子，其中2000年以后建的有200多万套，1980-2000建成的有200多万套。如果目标是小康，那现在都没睡桥洞，如果跨过中等发达的坎儿，房子真不够。其实现在更应该考虑的角度是，大家有没有钱去买房，或者说有没有信心去贷款买房。

15年是分水岭