在香港上市的$金威啤酒(00124)$ 2月5日发布公告，将旗下的啤酒资产卖给$华润创业(00291)$ 旗下的华润啤酒，交易价格67亿港元，扣除税金和交易费用约13.6亿，现金收入为53.4亿港元（18.5亿资产净值+34.93亿出售收益），相当于每股3.1元，并宣布今年每股分配1港元特殊红利，分红资金约17亿，目前股价为3.29港元，交易完成后，金威啤酒剩下一块在深圳价值约10亿港币的土地，面积共8.7万平方，其中1.76万平方为写字楼和商业用地，6.94万平方为工业用地，上市公司名称改为粤海置业控股有限公司。

公司准备将这块地皮分三期开发，1期计划在2016年6月建成，2期计划在2018年12月建成，3期计划在2019年12月建成。

金威啤酒的大股东为$粤海投资(00270)$ 的母公司粤海控股，持股比例为73.82%，粤海投资旗下地产业务主要有三个商业地产，分别为天河城广场、天河城大厦和香港粤海投资大厦，2011年地产业务税前利润8.62亿港元，2012年税前利润按照增长10%大约为9.5亿，税后利润估计为7.2亿，从2012年中报来看，其商业地产价值90亿，全年地产业务的资产收益率约为8%。今后粤海控股可能会将商业地产注入，注入价格若按照市场价格，对金威啤酒的每股价值会产生较大的影响。

依据上述资料，目前金威啤酒净资产价值为53.4亿港元现金加上10亿地产，共约63亿港元（分红后为46亿港元），目前市值为56亿港元（分红后约为40亿港元），然而怎么估算金威啤酒的内在价值和未来年均投资收益率呢？大股东若进行资产注入，大概率是以市场价格进行交易，考虑负债后其地产业务净资产收益率约为10%-15%，会大幅度改变净资产收益率，同时也会带来成熟的管理层。

可能有以下几种情形：

情形一：去除分红后的资产全部进行商业地产运营，5年后净资产收益率达到15%。分红后净资产46亿，按照净资产收益率15%计算，净利润约为6.9亿，按照10倍市盈率，合理市值约为69亿，目前市值40亿（去除分红后），年均收益率为11.5%，发生概率80%。

情形二：去除分红后的资产全部进行商业地产运营，3年后净资产收益率达到15%。分红后净资产46亿，按照净资产收益率15%计算，净利润约为6.9亿，按照10倍市盈率，合理市值约为69亿，目前市值40亿（去除分红后），年均收益率为20%，发生概率50%。

情形三：去除分红后的资产全部进行商业地产运营，经营不佳，5年后净资产收益率为10%。分红后净资产46亿，按照净资产收益率10%计算，净利润约为4.6亿，按照10倍市盈率，合理市值约为46亿，目前市值40亿（去除分红后），年均收益率为2.8%，发生概率60%。

综合来看，金威啤酒的未来年均投资收益率取决于现有资产的运营效率，即能够在多长时间内能够达到多高的净资产收益率。以目前价位买入，风险不高，但由于未来变量较多，商业地产投资周期长，年均投资收益率也难以期望太高，最大可能性估计年均投资收益率约为11.5%，没有显著的吸引力。
@江涛