按照龙湖当前长租公寓债务的归还情况做了一个大概的测算，龙湖长租公寓的债券总共发行了100亿，目前已经归还了几近55亿，债券的平均利率4.1%，重资产毛利率按照65%，轻资产毛利率按照35%，运营费用按照6%，增值税税率6%，房产税税率12%，轻资产部分是没有房产税的，故房产税为0，如果按照100%出租率的话龙湖冠寓目前债务情况下盈利应在4亿左右，空置的部分业主的租金、运营费用、利息这三块还是要继续开支的，在满债务的情况下冠寓的盈亏平衡点是90%的出租率，现在债务还了一多半的情况下这个盈亏平衡点应该可以到80%，也就是每5个点降低净利润1亿。从这个模型来看重资产前期基本是亏的，所以重资产占45%的泊寓去年才刚刚盈利，龙湖的冠寓重资产的占比是20%，所以21年就实现了盈利，从这个模型来看泊寓实现盈利以后利润应该弹性会挺大的，但是对WK的房开业务来说是杯水车薪。
到了2027年，长租债券全部还清，所以2028年在满租的情况下应该可以达到接近7亿的净利润，另外房租不可能到2027年还保持不变，净利润在满租情况下应该还会有增长。
这里存在一个风险就是如果长租公寓市场出现竞争变激烈的情况，龙湖的出租率有可能会下降，龙湖目前的优势是到了2027年公司总体的债务应该会降低不少，而竞争对手在前期投入不会小，即使真出现竞争激烈的情况，龙湖也不怕。