可是直接投资单套房产真的容易吗？繁复的程序、高额的资金门槛、还有不菲的税费和手续费，让人 望而却步。以一套在纽约曼哈顿100万美金的普通一室一厅投资房为例，一买一卖约摸要损失10-14万美金，其中包括房产中介费、律师费、银行手续费、市税、州税、过户费等等。好不容易房子到手，每年还要上缴动辄高达2-3万美金的地税和物业费。更何况，作为投资对象，房地产自身就有着流动性差、风险集中的缺点，就算是找房客、收租金、维修也将耗费不少精力。
那有什么方法既可以在红火的美国房地产市场分一杯羹， 又能合理有效地规避风险呢？
答案是：房地产投资信托基金 (REIT)。
1. 什么是REIT?
房地产投资信托基金，英文全称Real Estate Investment Trust，简称REIT，始于上世纪60年代美国，发展至今已有总计一万亿美金的市值，成为美国普通投资者投资商业地产的最主要途径。就像股票型基金投资股票，REIT就类似于房地产型基金，把募集的资金投资商业房地产 ，包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。
投资REIT非常简单，投资者可以直接在股票账户里如同交易股票一样买卖REIT。REIT大体可分为两种，最常见的是直接投资房产的REIT，称为股权型REIT，也有投资房产抵押贷款的REIT称为按揭型REIT。
2. REIT有什么优势？
对于投资者而言，REIT风险低、回报稳定，有着众多单套住房投资不可比拟的优势。
分散风险：作为基金，每位投资者的资金都被分散到了多个城市甚至不同类型的商业地产。谁都不想把所有鸡蛋放在一个篮子里嘛。
专业投资：REIT作为信托基金，会选择专业人员，包括房地产专家、基金经理、律师、会计等组成专业团队管理资金池和选择投资标的。
免税：不同于实业公司或房地产运营公司 (REOC)，一般情况下REIT的收益享有税收优惠。当然，这里的优惠政策是基金层面免税，不包括个人所得税。
高分红：为了免除向美国政府缴税，REIT每年90%以上的收益必须分红给股东。
流动性强：买卖和股票一样方便。买卖价差低、交易费用低。
3. 什么因素影响REIT的价格？
利率
利率上涨就意味着贷款买房时要付更多的利息，对REIT一般会产生负面影响。REIT分为按揭型REIT和股权型REIT。按揭型REIT投资房贷，而房贷成本与利率挂钩，因此这种REIT对利率更敏感。相比之下，股权型REIT直接投资房子的产权，对利率没那么敏感。
经济
经济好的时候，房价和房租收入都会上涨，因此对REIT产生正面影响；经济不好的时候则相反。不过，经济好坏对不同类型房地产的影响程度也不同。拿酒店和办公楼举例：如果经济不好，那么酒店的生意会立刻变差，但是办公楼由于租客一般会签长期合同，因此其租金收入还能维持好几年，短期亏损相对没有那么大。
比较有意思的是把利息和经济两个因素结合在一起看。现在大家都很关心美联储何时加息。刚才我们说，升息一般意味着REIT看跌，但这是一定的吗？未必。如果美联储认为未来经济将稳步上升，因此适当上调基准利率，那经济上升给REIT带来的正面效果有可能超过利率上调带来的负面效果，从而导致REIT升值。
人口结构
老龄化、出生率、城市人口增长（比如德州的休士顿、奥斯汀、达拉斯这三个城市近两年吸引了大量年轻人涌入），这些人口结构的变化导致了社会对不同类型房产的需求产生了变化。
4. 如何给REIT估价？
REIT的价值主要来自未来租金的分红。常用的估值概念有FFO(经营活动现金流)、AFFO（调整经营活动现金流）、NOI（净营业收入）、Caprate（资本化率）、NAV（净资产价值）、债务股本比、偿债覆盖率。细节和估价模型这次先略过了，如果大家感兴趣的话我们可以再另作详细解释。下面讲些容易操作的。
5. 如何投资REIT？
挑选一支REIT所需的专业知识和时间投入不亚于挑选一只优质股票。对于普通投资者，如果没有太多精力挑选REIT，可以直接投资REIT的ETF（Exchange Traded Funds，交易型开放式指数基金）。
相信有美股投资经验的朋友对股票ETF不会感到陌生，简单来说，股票ETF就是一种模拟指数进行投资的股票基金，比如DIA是一个投资道琼斯指数包含的股票的ETF基金。
类似的，REIT ETF，就是通过模拟REIT指数，投资了很多REIT的基金。前面说到，够买一个REIT本身就等于投资了很多个房地产，那么购买REIT ETF就等于同时购买了上百个REIT，从而进一步分散了风险。因此，通过购买REIT ETF， 投资者可以相对平稳地赚取美国房地产市场的平均收益。
投资REIT ETF的方法非常简单，只要拥有美股账户都可以投资，而且买卖REIT ETF的过程和交易股票一模一样。
6. REIT ETF投资推荐
先声明一下，以下推荐和美盈投资没有任何利益关系。
第一个推荐的ETF的纽交所代码为VNQ，属于Vanguard旗下。Vanguard也就是美国先锋集团，是世界上第二大基金管理公司。
Vanguard的这支基金的第一个优势是盘子大，它是世界上最大的REIT ETF，基金资金总额巨大，覆盖了150个REIT，包含各种房地产类型。第二个优势是管理费低，仅收投资金额的0.12%，这在所有的REIT ETF中是少见的。
第二个推荐的ETF的纽交所代码为REZ，属于BlackRock旗下。BlackRock，也就是贝莱德，大家应该很熟悉，是全球最大的投资管理公司之一。
比较这两个ETF的成分你会发现，REZ有三分之一的资金投在了医疗地产上，而VNQ投在零售业地产比重最大，占了四分之一。所以，如果你坚信美国“婴儿潮”的老龄化会催化养老院和护理中心的发展，怀疑实体商场在网购下的生存，那REZ无疑是个值得考虑的投资。
最后附带这两个ETF的历史收益供大家参考：
（数据来源: 1. 网页链接 2. 网页链接）
（完）
以上只是本人拙见，非常欢迎大家指正与探讨。本人在华尔街工作多年，在微信上分享美国投资理财心得，欢迎大家关注：MeiYingTouZi。
