昨日开放申购的两次reits，已经提前结束发售，而且初始网下发售份额数量的56.35倍，也就是说中签的概率可能在56.35分之一左右，认购5.6万元才能中签1000元左右，所以整体是狼多肉少。
认购结束之后，大家的问题就来了，什么时候公布结果，笨鸟就找了一下相关的信息。具体信息见下图：
那我们简单来聊一下这个reits
首先从名字开始，全称为建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金，简称中关村REITS，大家要把他和中关村000931区分开，并不是一个东西。其中，建信是管理者名字，意思是这个基金是建信基金发起的，建信旗下还有一个基金很知名，那就是建信添益，是一个类似余额宝的货币基金。封闭式的意思不是封闭不能买卖，而是只份额是固定的，意思就是数量固定，区别于一些份额可变的基金，这里不做过多的表述。基础设施是指投资的是一些基础设施，也就是投资的标的是中关村旗下的互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目，这些都是固定产权的物业，收益来自物业出租获取的租金收益。下面就来简单的看看这些项目。
标的基础设施项目都在北京市海淀区中关村软件园内，其中互联网创新中心5号楼项目对应的土地使用权的面积为 29,619.62平方米，建筑面积为82,158.10平方米；协同中心4号楼项目对应的土地使用权的面积为10,183.67平方米，建筑面积为31,802.06平方米；孵化加速器项目对应的土地使用权的面积40,428.20平方米，建筑面积为52,820.32平方米。具体位置信息，各种地图上都可以查询得到。
这些物业本质属于产权类项目，主要收入来自于研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。基础设施项目具备良好持续的经营能力，且现金流主要来源于入驻企业的租金，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
说白了，就是把中关村旗下的三个地方，合并在一个上市，靠这三个地方的租金收入，给大家分红，市场价格由市场自己做主。最主要的底层收入来自于这三个项目的租金收入，大家看好这些项目的租金收益，价格就可能上涨，大家都不看好这些地方的租金收入，价格就可能会下跌。
中关村软件园很有名，是国内最有名的高新产业园区之一，很多大厂都落户附近，百度科技园，腾讯北京总部，快手等。所以整体热度相对较高，很多企业都愿意落户这里。下面具体看看一些营收的图表
总体来看，这个中关村reits比之前发行的东吴苏园产业REIT508027和博时蛇口产园REIT180101的毛利要高一些，盈利能力和竞争优势会更加明显。
最后来说一下风险，任何投资都是有风险的，如果一个投资不说风险，就和一个不给任何承诺的渣男没有任何区别。
目前基金投资集中度高，只有三处物业，而且位置相对较近，所以可能出现要好一起好，变差一起差的情况，很多以前的黄金地段都没落了，不排除未来中关村这块地方也变得不香了，但是近期出现大幅下滑的可能性并不大，所以营收短期下滑的风险不大，长期需要持续观察。
根据工程尽调报告，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼及孵化加速器未来10年的大中型维修项目规划及对应的费用估算分别为1045万元、507.1万元及845.82万元。公募基金存续期间，基础设施项目适用的建筑标准可能变得更为严格，公募基金可能需要支出巨额费用以确保符合该标准。所以未来成本这块可能会出现一定程度的上涨，可能会对净利润产生一定影响，需要持续观察后续的财务报表。
最后，我们预测一下长期的价格波动范围，目前国外成熟的reits，上下波动价格都在1倍左右，美国reits的股息率波动期间为4%-8%，香港reits的股息率波动区间为5%-10%，国内reits目前还没有较成熟的波动区间，所以也可以按照一倍的区间来做保守估计。最后一张图，基金报表自己预测股息率为4.78%，所以向上应该为6%，向下为3%，但是个人觉得中关村reits会比其他几只已经发行的reits会更好一些，所以波动区间应该会比这个区间更大一些。
上市表现的预测：之前几支reits上市之后涨跌不一，但是经过一段时间之后，基本都是在10%以上，对比同类型的来看，目前东吴reit目前涨幅为10%，蛇口reit目前涨幅为14%，张江reit目前涨幅18%，中关村个人觉得在这几支同类型的reits里面算是比较优质的，所以应该在一段时间内和这几支相差不多，甚至会更高
最后的风险提示，市场有风险，入市需谨慎。以上仅代表个人观点，不做投资建议！有兴趣的同学可以关注我私聊~