第二站：成都雅居乐花园

8月18日，凤凰机场飞成都晚点，凌晨两点才抵达成都，入住雅叔持有的酒店—豪生大酒店。所住楼层21，清晨起来阳台懒椅一躺，正好远眺项目周边景观，一如既往的雅叔风格：要么有山，要么有水，城郊大盘。

成都雅居乐花园位于成都天府新区，距离成都市市中心的天府广场，直线距离8公里，介于南三环与四环之间，是成都市未来重点打造的区域。占地面积2008亩，总建面172万平方米。一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；而另一个片区是高密度住宅区。主要看了在售的尾盘大平墅产品—富春山居。

2010年一期开盘，截止到我踩盘已开盘8年。拍地当年还没有天府新区，那地方就是双流县，郊区，老大远的郊区。后来成都在南边规划了高新区，天府新区，双流区，成都目前三环内基本没地可供，新盘基本在三环外，而南边则是豪宅聚集地。现在发展基调是：西控北改东进，中优南拓。项目处于南拓的核心区域。

酒店直通售楼处，现只剩富春山居的大平墅，面积410、530-666平，两梯两户，与星河湾联合操刀的产品。据说石材就是星河湾老板黄文仔国外的矿口提供的原石。平层的客厅和餐厅还是跃式，层高3米6，南北通透，均价才19000元，还精装交楼。

项目地价我查不到，经查10年双流的房价不到6000，由此粗略判定地价不会超过2仟。成都的房价是从15年底开始涨的，之前一直不温不火。这个项目体现了雅叔深耕城市郊区大盘，覆盖高中低三个档次的产品（小平层、大平层、联排、独栋），后期推盘坐享城市扩展，土地增值，房价上涨，利润爆棚。售楼美女告诉我说，成都公司年销20亿，那么去化面积大概15万平。那么从15-18这三年买了60亿，去化45万平，之前按6000单价，135万平卖了81亿，累计贡献140亿销售，平均售价8200元，地价2000，这净利润毛估估不会低于20%，亮瞎眼啊。

对于雅叔的城郊大盘，主打改善性需求，深耕培育客群，通过小区配套，城市规划外溢，地块周边山水景观资源，产品品质提升售价，操盘功力可见不一般。

后话：成都区域18年还拍了几块地，青白江川化地块权益11万平，五津街道地块16.5万平，新平镇地块14万平,1年在温江柳城街道拍了块地10万平。成都区域土储尚可，够未来2-3年去化。

本人持有雅居乐，本文不构成任何投资建议。$雅居乐集团(03383)$ 
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