原创 郝亚娟 张漫游 中经财富
离婚三年内算婚内套数、满二不满五全额交税、法拍房限购……上海的最严调控政策从购房资格到成交流动性给“火热”的楼市降温。
1月21日，上海市多部门连夜印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施，没有给市场“喘息”之机。
上海对于房地产市场的“最严”调控，打响了2021年楼市“第一枪”。随后包括北京、深圳、杭州、成都在内多个城市发布房地产市场调控政策，部分地区的银行出现暂停审批房贷、放款周期变长、上浮房贷利率等情况。
银行房贷收紧是否只是阶段性？对刚需族有哪些影响？分析人士指出，过去几年居民杠杆率增长较快，房地产开发商现金流管理和负债问题日益突出，部分地区房价涨幅较大，因此，监管部门自2020年三季度开始对房贷逐步开启“顺周期”调节措施，预计商业银行涉房贷款增速将有所放缓，刚需释放的节奏也会相应放慢脚步。
房贷额度收紧、放款周期拉长
“我们刚付了房子的订金，就赶上《意见》出台。由于我们买的房子是满二不满五，按照新政策需要全额交增值税，多出来的税费谁来出？”王彦（化名）陷入苦恼中。
1月21日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市市场监管局、上海市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局联合印发《意见》，自2021年1月22日起实施，又称“最严调控”。
王彦是2018年毕业于上海某高校的研究生，毕业后顺利拿到上海户口，想着工作几年积累一下再买房，没想到赶上楼市的火爆以及“猝不及防”的最严调控。
“按照合同，因政策变动导致税费增加的，由买家承担。也就是成交价500万元的房子，需要多缴增值税25.24万元。这还不是最主要的问题。政策出来后，银行放款周期也变长，从原先的一个月变成三个月，也就意味着回款变慢，卖家不乐意。”王彦告诉《中国经营报》记者。
记者采访中了解到，像王彦这种情况还大有人在。想要在上海置换住房的林静（化名）告诉记者，近期中介向其反馈称，因为各种原因，上海地区多家银行都表示，针对房贷业务需要等到年后再放款。
上海某头部住房中介机构店长也坦言：“政策出台后，看房的人少了，解约的多了。不光是税费和各方面限购条例，政策发布限制了房屋交易的流动性，市场观望情绪严重。很多出于置换需求而打算买房的人，可能会改变主意。”
继上海之后，北京、深圳、杭州、成都等地陆续发布楼市调控政策。
如1月23日，深圳住房建设局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求银行严格审核购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。
植信投资研究院高级研究员马泓告诉记者：“参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看，住房金融政策在未来12～18个月内可能将保持中性偏紧的姿态，主要还是针对深圳等房价涨幅较大、涉房贷款增速较快的区域，其调整的压力相对较大。”
马泓指出，过去几年居民杠杆率增长较快，贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。与此同时，房地产开发商现金流管理和负债问题日益突出，部分地区房价涨幅较大，因此货币当局逐步收紧住房信贷也在预料之中，预计商业银行涉房贷款增速将有所放缓，刚需释放的节奏也会相应放慢脚步。
记者注意到，一些城市房贷利率已经出现上涨。
据悉，广州地区工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP，二套房贷LPR+75BP，而此前则是首套房为LPR+40BP，二套房则是LPR+60BP。变更后，首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。
针对广州地区房贷价格的变动，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，四大行出现了调整，具有很强的信号。这四大行本身属于房贷规模较大的银行，调整有风向标意义；且利率上调是全面的，无论首套还是二套都进行了调整，进一步体现了信贷政策收紧的导向。
不过，在马泓看来，房贷利率显著上行的概率也较小，1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点，结合央行货币政策采取“不急转弯”的策略来看，短期基准利率LPR调整的概率不大。
目前争议最多的是，房地产政策并未给已经交付押金还未网签和办理贷款后未放款买房人预留出过渡期的安排。
个人按揭房贷将更严格
此次多地房贷业务放缓的情况，是否会蔓延至全国？
中国银行研究院博士后郑忱阳认为：“从目前房地产调控政策管控释放出的信号来看，房价较高且对房贷政策较为敏感的一线城市可能率先进行房地产贷款调控，上述超标严重的股份制银行和中小银行也会对房地产贷款规模进行调整，但并不意味着完全停贷，大部分银行是可以受理房贷申请的，只是1月份的额度已用完，业务并没有暂停，放慢了审贷和批贷的时间而已。”
谈及此轮大城市楼市调控政策加码的背景，严跃进指出，疫情下此类大城市房地产市场的“避风港”属性明显增强，进而会形成各类炒房或购房等现象。“政策收紧是大概率事件，尤其是长三角和粤港澳区域。当然后续要注意对各类问题的搜集，要防范对合理购房需求的误伤，真正促进房地产市场的平稳健康发展。”
记者在采访中了解到，同为一线城市，近期北京地区的房贷发放比较平稳，客户资料齐全的话一至两周即可放款。
IPG中国首席经济学家柏文喜亦认为，银行涉房贷款的大面积收紧确实是阶段性的现象，是各家为符合涉房贷款集中度管理要求进行的调改措施，在达到相应指标要求后各家银行会在涉房贷款方面形成新的均衡状态，也就是涉房贷款的新常态。“银行房贷收紧是《通知》出台后，各家银行根据该监管要求对自身涉房贷款业务进行调整与整改的直接反应，对于房地产市场会从供需两端产生长期影响，甚至会带来行业格局与生态的改变，但是对于刚需族而言应该影响不大。”
郑忱阳认为，多地银行在今年年初就宣布房贷额度紧张，控制房地产贷款规模，主要原因就在于2020年12月31日中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），根据银行业金融机构资产规模和机构类型，分五档设定房地产贷款集中度要求，划定了房地产贷款上限和个人住房贷款上限两条“监管红线”。
《通知》中，央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，并允许地方监管机构对第三四五档银行的上限做上下2.5个百分点的浮动，并设置了2年或4年的过渡期。
市场普遍关注的是，既然有2年或4年的过渡期，为何2021年开年会迎来银行对房贷的管控？
“监管层对超标银行设置2年或4年调整过渡期，过渡期为银行压降房地产贷款提供‘缓冲垫’。超标银行可以采取两种策略，一是分子方面加大房地产信贷流转、不再大幅新增房贷投放以降低房地产贷款余额，二是分母方面加大其他零售贷款和对公信贷的投放以增加总贷款余额，2年或4年的过渡期足够超标银行调整房地产贷款至政策规定的区间，降低了银行的达标压力。”郑忱阳说。
郑忱阳认为，在政策下发后，部分银行已经开始收紧贷款额度，一方面是积极响应、落实监管政策的要求，敏捷反应，将资金更多流向重点战略领域及薄弱环节，全力支持实体经济发展；另一方面也是在为调整全年房地产贷款的策略做准备，在年初定下房地产贷款的调控基调，以便后期客户适应政策、有所准备，不至于“措手不及”，商业银行也可以提前适应房地产贷款的“节制接单”，科学规划信贷投向。
“‘十四五’规划首提推动金融、房地产同实体经济均衡发展，房地产调控逐渐从短期阶段性调控转向长效持续性调控，房地产贷款会实行更严格、全面的监管政策，用于给房地产行业去杠杆，金融支持精准滴灌实体经济。”郑忱阳说。
马泓分析，从未来业务结构调整的角度来看，未来银行可能会把视角倾向于战略型新兴产业、民生工程、租赁住房、消费领域等符合国家战略的领域，更好地支持实体经济发展。