小章鱼uxo 的讨论

发布于: 雪球回复:8喜欢:21
关于万科,谈下自己的看法:
一行业不行,提升集中度。地产行业经过20多年的发展,已经过了暴利时代,迎来了“白银时代”,从增量竞争到存量竞争,存量竞争的情况下,必定会有不少中小房企倒闭,接着龙头企业行业集中度提升,从而进一步提升头部企业的利润。因为头部房企,又更强大的低利率融资成本、管理效率提升空间更大。
二房住不炒,减少周期性。房住不炒,主要是为了遏制短期炒房,比如一二线城市限购、不少地区有限售(限制2年卖出),投资买房锁定期限2-5年不等(买期房的话,造房子2年,拿到产证2年后可售),这样减少了短期的房价波动。题外话:个人投资房产收益,大不如前。如果买期房,差不多要4-5年后才能转手,按一套200万的房子,首付100万、贷款100万粗略计算,每年持有成本是9万(100万自有资金存大额存单4万+,100万贷款利息5万+),那么5年后出售250万保本,300万盈利尚可,5年盈利50万,收益20%。虽然收益不高,但确定性较高。回归到万科,因为万科长期在一二线及省会城市拿地,目前这些地方都是高价地、限价房,此时,有人就提出利润被压缩了。确实,从拍地的楼面价和限价一下就能算出赚多少。但现在有这样一个情况,我看没有多少人提,就是现在都是精装修的,装修说是3000,可能只有1500,另外还有车位价格,是不在这个限价内的。一二线房产要摇号,说明不愁卖,类似于茅台飞天,指导价1499供不应求,利润虽然不及从前,但有保证。
三转型发展,期待后十年。万科除了地产以外,近几年尝试多元发展,但这个多元发展主要还是依托地产来开展的。我比较看好万科的物业服务,如果这块真能做成,就会像酱油一样,几乎没有周期性、现金生意,最后发展成永续生意。万科物业的数据也不举例了,对比璧桂园物业(近千亿HK市值),万科现在物业还在体内,但总市值A+H也就不足3000亿,等于减于物业,还有2000亿(这2000亿中如果减去700多亿收购普络斯的物流地产,那剩下的地惨及其他公寓、冰雪之类的项目只有1300多亿了)。
地产行业或许不再有以前的暴利,但龙头企业也会过得相对较好,转型成功后,物业服务可视为永续经营。物流地产+冷链物流等方向也是不错的。虽然目前被套,但我将继续持有,有资金的时候继续买入,不择时。继续分红+打新,等待万科价值回归。

热门回复

2020-05-31 08:43

涨一波减持点[笑]

2020-05-24 14:13

[哭泣]

2020-05-24 14:07

去年涨了一波,没卖

2020-05-24 14:06

一年有个1波足已…不要去和别人比,一年不涨,突然有几天突突突就上去了[鼓鼓掌]

2020-05-24 14:00

就是股价不涨,最近难受

2020-05-24 13:50

你是个明白人,万科的精装修利润是很高的,我是万科业主,14年买房的时候,合同写的是1500装修标准,收房后我个人觉得1000以内吧,装修利润是很恐怖的,批量装修成本可以控制更低。物业以后也是一大王炸

2020-05-22 10:20

是的,房价看着是压住了,但车位涨价,总得还是要赚

2020-05-22 09:58

说到车位,都是泪,比车都贵[哭泣]