最近来问我关于房贷转换LPR的人越来越多，我以前文章也顺带提到过好几次，但是没有说得很细。今天，我再把房贷转换的事情说得细致一点，希望大家都能听明白。
现在需要签转换协议的人都是去年10月份之前买房子的人。大家买了房子后，就和银行签了房贷按揭协议。至于房贷利率，大家可以翻翻看自己的贷款合同，无外乎三种情况：基准、基准上浮、基准折扣。那么不管怎么样，计算利率的基础数字都是基准利率。
基准利率和LPR利率有什么不同？
我们举个农贸市场的例子吧。农贸市场里卖青菜的商家有很多，青菜的定价由农贸市场的管理员定一个基准销售价，比如3元，商家就在这个3元上下浮动，把青菜卖给你。农贸市场管理员会根据自己的考虑，有的时候一年调几次基准售价，有的时候几年才调一次基准售价，是不确定的。管理员定的基准销售价就是以前的基准利率。
现在农贸市场管理员说，我管累了，不想干了，以后不再出统一的青菜基准销售价了，改成LPR报价吧。什么意思呢？LPR报价还是青菜的基准售价，只不过这个售价是由十几个大商家集体出的。这些商家每个月20号，雷打不动，就会聚在一起，商量出一个青菜基准售价。
所以LPR和原来的基准利率不同在于：原来是央行报价，现在变成银行报价；原来报价时间不确定，现在每个月报价。
那么我们作为买菜群众，问题来了？我们的菜价怎么定呢？
管理员为了照顾以前的老顾客，给你们一个选择权，你可以把你现在的青菜买价固定下来，以后20年、30年永远按照这个价格买青菜。你也可以选择按照新的LPR报价，就是市场上青菜什么价，你就按什么价买。
这里有个规定，LPR报价是每个月变化的，但你如果选了LPR价格买菜，不是说你买的青菜价格也可以每个月变，你的菜价只能一年变一次，当然有的地方可以允许你两年变一次。这个变化时点，你只能二选一，一是每年1月1日；二是你以前的贷款放款日。那么青菜价格呢？就是上个月的市场LPR青菜价格。
有一些聪明的买菜群众就发现了，大家以前的买菜价格都不一样啊，有的人是基准售价打折的，有的人是上浮的。难道现在要统一零售价吗？当然不会统一，否则以前砍价不是白砍了么。那现在怎么换算呢？
举个例子，比如以前的基准售价是3元，现在的LPR报价是2.8元。
A以前是上浮10%，3.3买的青菜。那么现在还是3.3，而LPR和3.3之间的差值+0.5，就变成一个永久的固定数了。就是说，未来你的青菜价格永远都是LPR+0.5。
B比较会砍价，以前是打9折，2.7买的青菜。那么现在还是2.7，而LPR和2.7之间的差值-0.1，也变成一个永久的固定数了，未来你的青菜价格永远都是LPR-0.1。
未来你的房贷利率就是：LPR+固定点差（LPR和你现在贷款利率的差值）
到这里，你应该基本理解基准利率和LPR利率的区别了，也能明白他们之间的转换规律了。那我们该实际操作了，要解决几个问题，选固定还是LPR？
那就要看你现在的固定利率到底有多高了？很多人肯定是说我也不知道我现在的贷款利率算高还是低。怎么比呢？我们可以和以前的历史比。过去十年，我们的5年以上房贷基准利率是最高达到7.05，一路下跌到现在4.9。也就是说，现在就是差不多最低的。
那未来呢？还会再低吗？未来谁也不知道，我们可以参考下发达国家的贷款利率变化，比如美国最近十年房贷情况。美国的房贷利率分三种，5年和15年期在2.7到3.7之间波动，30年期在3.5到4.5左右波动。
我们可以总结，从历史规律看，随着经济增长下行，市场的货币越来越多，房贷利率总体是下行的。但是30年期的贷款来看，3%~4%是低位区间。所以，如果你的房贷利率低于4.5%，选择固定利率未必吃亏。如果你的房贷利率在5%以上，可以选择LPR。
如果选了LPR，那么选择哪个重新定价日呢？这就要看我们之前的转换公式了，你一定要想办法把你的那个永久固定加点数越小越好。因为一年中的LPR差异不会特别大，你的点差可能会是你利率变高的最重要原因。尽量让点差最小，这样，你在未来年份才不会吃亏。
当然你觉得计算太复杂了，那就选贷款发放日吧，因为通常来看，选1月1日，是采用12月的LPR利率，年末的利率一般会偏高一点的。
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