周末求是发表了文章，主要是8月份共同富裕会议的讲话精神，其中提到了房产税，结合5月份房产税试点的消息，大概率会很快推进，届时深圳、杭州、海南肯定是跑不掉的，广州成都南京也有一定概率，那么房产税试点10年之后重启新的试点，显然不会是只面向增量，存量也是要征收的，如何试点有很多说法，不去探讨这个，只看看对房企有什么样的影响。
先说结论，个人认为影响不大。论据如下：
1、试点早有预期，落地反而是利空出尽；短期情绪影响，上海多年试点也没影响销售和房价上涨，当然上海版本比较温和，但是目前限价严格，大概率试点城市来看，远远低于销售价格，这本身就是保护垫，毕竟市场价再高，跟房企没有一毛钱关系。但是一二手价差缩小，直接影响的是去化，不仅是试点城市受影响，而是所有的城市都会受预期的影响。未来品质型房企才能胜出，我之前发帖说过，房企现在看的是融资、土储质量和成本、销售去化，目前的需求主要是刚需和改善，有好的产品，有好的品牌口碑，去化就有保障
2、房产税试点必然很温和，一是民生，二是法理，三是地方税；目前这个阶段，任何利空都是加速供给出清，同时负效应迅速反应到地方政府身上。记住政策不是为了打垮地产，而是为了稳地产，为了政府收入，现在又明确了调节贫富差距的目的。而地方政府作为具体细则制定者、税收收益者和负责任者，实施原则必然是稳妥、可行、维护地产市场健康发展，收到多少钱目前是不重要的
3、土地已经降价，金融政策开始放松，至暗时刻是底部，低估是最大利好。前瞻利润2-3倍有怕什么利空吗？确实有，怕报表是假的和注水的。地产的报表，能操作的地方太多太多，相对保守的，信誉度高的没几个，不在这几个里面的，那确实怕，高杠杆高融资利率，赚的又是假钱，碰到风吹草动肯定受不了
4、房产税既不利空房企，也不利空房价，利空的是投资需求和多套房东，本质上是货币超发造成的房价上涨，靠行政手段打压自然不是长久之计，政府财政困难，收房产税就是入伙分享资产增值的收益，这也合理，原来土地收益是大头。地价房价房企不可能三角中，最先是涨房价，房价控死后压榨房企，房企躺平了，链条断了，倒逼地价下降。然后，面对社会发展和货币超发带来资产增值，地方政府就需要从房产税中分一杯羹。人口断崖，城市化尾声，土地财政也难以为继，总需要一个开始，慢慢过渡，这是房产税必然征收的逻辑。而房产税开征后，土地出让金也永远是政府收入的一个重要组成部分，只是比例慢慢下降。好房子永远是有投资价值的，好房子有三个标准：好城市、好地段和好产品，好产品是由好的房企生产出来的，新的利益链条里面，房企依然是政府的合作伙伴，地产是永续的生意，城市化完全结束，依然有旧房更换和城市更新的需求在，市场是巨大的，当然房企再不需要那么多，立足一二线城市、有背景、产品力强的房企剩下来的把握更大
5、目前只会少数城市试点，全国推开还是很漫长的，敢试点的城市都是不怕市场凉的，底气就是一二手倒挂，当一二手倒挂消失后，如果市场还没有均衡，完全可以配合放松调控就好。事实上，周末消息面就是房企安抚、房贷放松和房产税的组合拳。地方政府有十分的动力来保证市场不会凉透，事实上思维盲点就是：前期政策无限加码到极致，会不会是为了锁住市场热度，适时退出政策打压来对冲房产税？这里面三四线已经凉了的，不会上马房产税，甚至会出鼓励政策，比如哈尔滨，但个人依然看衰，三四线土储多的都要回避
股价由利润乘以估值。如果前瞻估值2-3倍，报表没有注水造假，房产税落地后，销售不受影响，利润还在增加，那利空出尽政策回暖的时候，估值应该增加还是减少？若是减少，又减到多少合理呢？关注最黑暗的时刻，销售还在增加的房企；关注杠杆比例合理、品质型去化有保障、报表保守、土储一二线为主、过去两年拿错地少、融资利率低的房企，不必恐慌，对这样的房企，未来是上升趋势。谁都没想到，17年说的行业缓慢下降，龙头占比提高的逻辑，在top20乃至50全力加杠杆之下，会以这样的形式实现，只是有的龙头未来不会是龙头，有的甚至已经被踢出了行业