$瑞安房地产(00272)$ 突破天花板，武昌要卖5w+？
原创 楼市研究笔记 武汉楼市研究笔记 2023-03-26 21:33 发表于湖北收录于合集#武昌1个
武汉楼市研究笔记
对楼市的一点思考
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（一）
不算别墅产品，武昌新房的天花板应该是长江中心（45000元/㎡）以及融创中心壹号院少量的360㎡大平层
也就是说，武昌没有一个真正的突破5万的项目
但最近瑞安房地产召开2022年度业绩发布会，透露出今年下半年其和武汉城建在武昌的新盘——武汉长江天地，将突破武昌天花板，均价实现5万+
财报显示，武汉长江天地可供销售住宅建筑面积75.39万㎡，估计可供销售资源401亿，折合单价53190元/㎡
当然，这是全盘销售均价
了解地产前期的朋友都知道，全盘均价只是指项目入市到售罄的整体均价
作为一个单单仅住宅超75万方的超级大盘，按照武汉天地的开发模式，可能开发及销售周期会达到10年以上
因此，这么大的跨越周期，通盘均价5万+的测算也合情合理。我预计今年下半年首开价格应该在3.5-4万左右
▎武汉长江天地项目效果图
武汉长江天地所在的武昌湾板块，是千年武昌古城的发源地。而2023年，武昌古城迎来建城1800周年，这片具有浓厚历史意义的土地，随着武汉长江天地的诞生，也是比较有意义的
▎武汉长江天地项目效果图
项目地块所在的原武昌造船厂旧址是中国工业脊梁的半壁江山，对望龟山、蛇山，独享长江主城段独一无二1.6公里至美湾岸。项目地块总投资约400亿元，总建筑面积超160万方，将打造极目两江四岸的国际商务集群、城市级观光酒店、新天地滨水商业街区、湾岸都会国际住区等多元化高端业态
▎武汉长江天地项目效果图
此外，项目地块内还规划引入不少于1家世界500强企业总部入驻；商业体要求获“福布斯全球二十大文化地标”称号的商业机构运营管理；引入具有游轮运营资质的企业，结合沿江商业旅游功能和武昌古城建设，加强水岸资源利用，充分挖掘潜力，形成独具特色的“轮港城游”旅游环线。
极其严苛的拿地标准，让武汉长江天地的未来愈发备受期待
预计今年下半年将要首开，全年供货12.49万㎡，这对武昌高端改善市场来说绝对是一个重量级项目
（二）
我们再看看除了长江天地这个新项目，瑞安在武汉两个在售项目的一些数据情况
>武汉天地：
2021年销售面积10.48万㎡，平均售价43000元/㎡
2022年销售面积0.91万㎡，平均售价52400元/㎡
价格上涨21%
>光谷创新天地：
2021年销售面积11.26万㎡，平均售价20600元/㎡
2022年销售面积4.02万㎡，平均售价22800元/㎡
价格上涨10%
武汉天地2023年预计有6.51万㎡住宅可售
光谷创新天地2023年预计有7.39万㎡住宅可售
武汉天地全盘还有10.26万㎡可售面积，预计货值6个亿，也就是58500元/㎡的均价
光谷创新天地还有16.96万㎡可售面积，预计货值4.3亿，也就是25300元/㎡的均价
这意味着两个项目后期还计划随着时间节点而涨价
（三）
最后我们看看瑞安房地产对未来市场的看法：
总体属于短期偏谨慎，长期乐观
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