红星美凯龙危情时刻：短期债压顶，甩卖地产70%股权 |一根筋财经
形势比人强，纵是家居领域的龙头企业也不得不低头。由于疫情以及房地产周期影响，加上互联网家装浪潮的冲击，红星美凯龙（601828.SH/01528.HK）遭遇流动性危机，近期变卖资产剥离地产业务。日前，远洋集团（03377.HK）发布公告表示，远洋集团、远洋资本以40亿元对价获得红星地产70%股权，交易完成后，红星美凯龙仅剩红星地产30%股权。房地产业务曾是香饽饽，吸引各个行业的龙头企业加入，但是在“三道红线”以及“集中供地”等政策，中小房企的日子越来越不好过。剥离地产业务成为越来越多“跨界”选手们的选择。比如，自从奥园美谷今年6月（000615.SZ）决定弃地产、做医美开始，股价一路飙升，总市值已经超过控股股东中国奥园（03883.HK）。轻资产走出了高市值，奥园美谷“趁热”把地产业务全部剥离。在红星美凯龙创始人车建新的商业帝国中，最核心的是母公司红星美凯龙控股集团（简称“红星控股”），旗下包括上市平台红星美凯龙、地产平台重庆红星美凯龙企业发展有限公司。前者主要负责家居卖场相关业务，后者主要负责地产开发销售等，二者构成了红星控股的绝大部分收入。2018年，车建新对外界表示，红星地产正向千亿目标迈进。根据克而瑞数据，2020年，红星地产全口径销售额614亿，行业排名第63位。根据红星控股债券年报，2020年，公司收入277.55亿。其中地产板块收入105.15亿，占比38%。地产开发业务为资金密集型，财务杠杆更高且非银行融资敞口较大——这些因素一度导致了红星美凯龙控股的集团信用状况承压，并制约了红星美凯龙的评级。红星地产自身公开融资不多，主要依靠母公司输血提供资金支持。联合资信信用评级报告显示，截至2019年末，红星美凯龙集团其他应收款为175.43亿，较年初增加5.36%，主要系借款及往来款增加所致，而在其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占比为32.75%，全部为关联企业，其中前四家均为重庆红星美凯龙企业发展有限公司间接控股或持股的关联企业。7月20日，标普全球评级表示，因母公司出售旗下地产开发业务子公司，红星美凯龙有限公司的评级压力将得到缓解。预计上述子公司出售后，红星美凯龙的家具城业务将是红星控股集团EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的最大来源。过去的一年，红星美凯龙的家居业务也明显下滑。2020年，美凯龙收入142.36亿，同比下降14%；归母净利润17.31亿，同比下降61%。联合资信的评级报告指出，红星美凯龙有息债务规模大，截至2021 年3 月底，公司有息债务合计461.68亿元，现金短期债务比为0.46倍，2年以内到期的有息债务合计约247.34亿元，面临较大的债务偿付压力。 前有疫情冲击，后有地产调控，红星美凯龙的2020年并不好过。与此同时，红星美凯龙投资性房地产规模大且受限比例很高。据上海清算所披露数据，截至2020年末,红星美凯龙投资性房地产规模余额约931.50亿元,同比年初增加了近80亿元，占资产总额的比例的70.8%，对公司的重要性不言而喻，堪称A股最大“地主”。但其中798.65亿投资性房地产因为被借款、CMBS、信托、质/抵押而受限。据了解，这些投资性房地产主要是自持家居商场。截至2020年9月30日,红星美凯龙经营了89家自营商场，255家委管商场,并通过战略合作经营11家家居商场。
近三年自营商场和委管商场的出租率持续下滑