关于万科的讨论一直很多，它是地产行业的龙头，行业规律是如果当龙头都出现盈利问题或生存危机时，那说明景气周期底部也差不多到头了，比如15、16年的煤炭。但不得不说的是地产对我们经济的重要性，周期的演绎可能也存在一定差异。
下文的思路比较发散，非研报风格，本来也是自己的学习笔记，如果看官看得习惯就看，觉得不好或有问题欢迎指正。
1、算算万科的账
2018年，万科首喊“活下去”。2019年又喊出“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。2020年：“管理时代红利”。2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”。2022年：“不贪婪、不恐惧”。2023年：“上有天花板，下有保底线”。
在今年4月底的股东大会上，郁亮对外抛出万科的“三步走”计划：降负债、完成融资模式转型以及聚焦主业。最新的消息是万科把7年前买的原本建设公司总部的地块卖了，确确实实在推进瘦身健体方案。
从最近2年财报数据也能看出公司在负债端的管理，一方面是把欠下游客户的（预售房子）该交付的交付，另一方面把欠上游的（土地、工程、工资、供应商）该还的还了。
但从短期流动资金角度，最新的24年一季报开始出现短期流动性危机。
有息负债的期限在缩短。
对比有息负债与货币资金，这个剪刀差在变大，而伴随的影响可能不仅仅是线性递推。
万科的市值从2018年初的接近4000亿一路下跌，到最新850多亿，腰斩再腰斩；PB从高峰时的3.5到现在不到原来的零头0.34，二阶打击。
当行业不景气时，公司值多少钱只能用清算估值来衡量，即资产快速变现后偿还负债。
从财报来看，公司主要资产中存货（相当于土地储备、在建房等）占了46%，长期股权投资和投资性房地产占了43%，这部分的变现周期较长，着急变现肯定得打折，参考上海七宝万科，作为万科最好的资产，以七折卖给了领展。
根据不同的变现打折力度，衡量每一档位变现净资产的情况，如果按6折打折，目前万科已是资不抵债。
2、对比其他地产公司的情况
自2019年以来，中国房地产市场经历了一系列调整，一些曾经辉煌的地产巨头，如恒大、融创、碧桂园等，逐渐显露出运营上的挑战。这些企业在市场繁荣期迅速扩张，但在市场转冷时，其高负债、高杠杆的风险开始显现，如同雪山之巅的积雪在重力作用下逐渐松动，最终可能导致不可逆转的滑坡。
这些变化不仅牵动着企业的生死存亡，更影响着无数普通家庭的生活和梦想。每一个项目的延期、每一个楼盘的烂尾，都可能意味着成百上千个家庭的居住希望破灭，以及他们为之辛勤付出的积蓄面临风险。同时，这也对相关城市的经济发展和社会稳定造成了不小的冲击，曾经的繁荣背后隐藏的浮华逐渐被现实所揭穿。
地产演绎到现在，即使看最粗的指标，也能看到巨大的变化。
从企业市值：
从上市公司市值走势看，华润、建发、滨江和华发相对较强。
从PB：
PB估值一般是在评价重资产公司时使用，市值/账面净资产，在20年后，房企的PB逐渐出现低于1的情况，到现在地产指数的PB是0.6，仅剩建发还维持在1上方，连华润也从21年跌落1，能高于行业水平的只有建发、招商、华发、华润、滨江，that's all。
pb低于1是什么概念，就是公司净资产要比市值更高，对于地产公司在不景气的时候，或许用市值/现金资产也不过分。
从ROE：
ROE是巴菲特选股时非常看重的点，它衡量的是股东的回报，好公司和好投资是两码事儿。
地产行业roe从22年开始转为负，即使这样的背景下，还是有公司的roe稳住了，最新年报的ROE大于10的仅有建发、华润和滨江。
再进一步拆解roe，roe=净利润/所有者权益（净资产）=（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/净资产）
第一部分：销售净利润率（%）=净利润/销售收入——>盈利能力——>成本管理和盈利能力
第二部分：总资产周转率（%）=销售收入/总资产——>运营效率——>资金利用效率和销售效率
第三部分：权益乘数（倍）=总资产/净资产——>杠杆率——>财务管理和融资能力
以华润为例，拿地毛利是真的优秀。
购物是核心贡献。
以建发国际为例，高资金周转率再往下挖，一方面是公司去化率接近70%，能快速把存货转为收入，同时回款率能达到97%，高效的现金回笼；再另一方面是产品布局，建发主打新中式差异化竞争，主要目标是一二线城市的改善需求，比如拿上海外环的地，主打低调古风的大house。
以华发为例，作为珠海国资委下属企业，集团大力支持，通过向海川地产等子公司增资，提供资金支持，但这么高的杠杆应该是创史无前例的。再深入查，华发的少数股东权益占比较大，主要是和人合作拿项目比较多，能看出逆势扩张的干劲。
参考各企业融资成本，华发借钱其实不便宜。
3、感慨
当我粗略分析完这些数据，感慨的第一句：市场是有效的，财报是真实的，内部的人感触会更多。
第二句：不管怎么说，万科的管理层还是很负责的，不管是卖地瘦身，还是自愿降薪，能看出以身作则的态度。
第三句：未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。房子不再仅仅承载着遮风挡雨的基本功能，而是逐渐演变为一种对生活品质的追求与享受。