“我们是运气好点而已，广东的企业要感谢国务院、党中央对广东的关爱和照顾，特别是这些特殊的支持。”
在8月27日举行的2019年中期业绩发布会上，佳兆业董事会主席郭英成谈及中央支持深圳建设“社会主义先行示范区”的政策，喜悦之情溢于言表。
在中期报告中，佳兆业直言社会主体先行示范区的建设，对于1999年在深圳以旧改起家的佳兆业来说，无疑面临巨大巨大的发展机遇，“20年来，佳兆业深耕深圳土地市场，每年通过城市更新业务为集团提供优质且稀缺的土地资源。”
业绩发布会上，佳兆业总裁麦帆透露，佳兆业上半年成功转化旧改项目有“上海徐行镇项目”、“广州小坪村项目”、“深圳福田口岸项目”，最后一个项目是佳兆业旗下航运集团供地。
2019年下半年，佳兆业预计将转化的旧改项目有“深圳福田东山项目”、“深圳百灵达项目”、“深圳南门墩项目”，可售货值分别为126亿元、79.5亿元、126.5亿元，南门墩项目部分拆迁工作尚未完成。
“深圳福田东山项目”位于深圳滨河大道与中心二路交汇处，北面为星河COCOPARK和深圳第一高楼平安金融中心，东面为深圳会展中心，是深圳福田CBD最后最稀缺的住宅地块。
按照佳兆业的说法，该项目可售面积10.5万平方米，可售货值126亿元，这意味着该项目售价最少将高达12万元/平方米。另外，该项目仅是其中建筑面积4.7万平方米进入开发阶段，透露了佳兆业决定将该项目分为两期开发。
从现实情况来看，之所以分为两期开发，主要是因为二期还有部分拆迁工作没完成。东山小区为深圳国企建安集团的生活办公地点，早在2014年，佳兆业集团与建安集团签订《东山小区项目开发合作协议》，就项目用地开发合作相关事宜达成共识。
实际上，佳兆业入驻该项目开展工作还要提前几年。由于部分已签约业主陆续搬离，只有几户业主预期较高，留下来与佳兆业继续谈判，整个小区破败无比，甚至成为了周边居民菜地，与深圳福田CBD显得格格不入。
项目实施主体为“深圳市佳宇坤房地产开发有限公司”，佳兆业控制65.5%的股份，建安集团控制34.5%的股份。建安集团为此前援建深圳的工程兵部分转制而来，现隶属于深圳投资控股有限公司。
佳兆业出了东山小区这个稀缺旧改项目之外，旗下还有一个位于深圳蛇口东角头地块项目，价值数百亿安，多年来未成功进入开发阶段，此次中期业绩发布会中并未提及。
潜在旧改项目的运作，给佳兆业带来了丰富土地储备。截止2019年6月30日，佳兆业的土地储备为建筑面积2600万票房，其中55%位于粤港澳大湾区。尚未纳入土地储备的旧改项目占地面积高达3200完平方米，深圳占三分之一，广州及中山各占30%。
郭英成的喜悦还来源于业绩向好。上半年，佳兆业实现实现合约销售权益金额346.9亿元，同比攀升37%；实现营业收入201.06亿元，同比增长33.8%；公司拥有人应占利润为28.37亿元，同比增长66.5%。
佳兆业总裁麦帆认为，佳兆业2019年全年销售目标为875亿元，下半年可售货值为1200亿元，“市场不会有大起大落，也有信心完成全年目标。”
除了旧改项目，佳兆业还在公开土地市场中积极拿地。上半年，以总代价162.06亿元收购15块土地，建筑面积约250万平方米，平均土地成本6600元/平方米，相较往年有所上涨，粤港澳大湾区新增土地储备占整体储备的60%。
2018年全年，佳兆业也仅仅耗费157.78亿元，拿下30幅地块，建筑面积约为332万平方米。这能看出来佳兆业在业务多元化策略中，重新聚焦主业的想法。同时，这也有利于做大资产规模，对冲旧改项目运作周期长的土地供应风险。
从2017年开始，佳兆业将“降负债”作为每年工作重点，债务结构优化效果显著。截止上半年末，佳兆业的净负债率已下降至191%，相比2016年308%下降三分之一。
上半年，佳兆业发行多笔境外债置换前期债务，长短债优化明显，小于1年的债务占比从15.6%提升至19.4%，1-2年的债务占比从31.7%提高至34.5%，2-5年的债务占比从30.4%提高至42.9%。
截止上半年末，佳兆业的总负债为1155.38亿元，其中流动负债224.47亿元，非流动负债930.92亿元。2017年、2018年，佳兆业的总负债分别为1111.73亿元、1087.66亿元。
“旧改项目有着负债特殊性，同时公司资产变现能力强，利息覆盖倍数为2倍左右。”佳兆业高级顾问谭礼宁认为，佳兆业的现金流稳定，这是核心指标。