$浦辰瑞铂(NQ839573)$ 对物业运营一直在关注，我觉得是地产行业的开发结束后的第二个增长曲线，自2016租售同权开启高速发展以来一直在观察，但2018年后的以世联行A股为代表长租公寓陆续暴雷，这个坑我踩了，其实当时开发一家公寓投入10W，一年净利润1800元，根本不可持续，但因为就像在A股炒概念一样，有看好预期就行。再然后2021年开始接触场外和新三板，其实新三板有个好处确实是跟场外基本同步的，这次踩的坑是阶段周期问题，幸好没亏钱，2016-2021年是这些场外的二房东高速发展阶段，基本完成了第一步的资本积累，而且毛利超50%，净利超20%，场外毛利是超100%，净利30-50%，但还是低估了衰退的周期。浦辰2023亏损数千万，其实更多是资产减值，还有其他应收账2亿多估计在未来也悬。而场外相对好点，毕竟公司小好调头，从去年开始停止开发新项目回笼资金，基本上只是少赚了，并没伤到筋骨。我认为此刻还是有不同的物业运营公司在高速发展，只是我没遇到，而且这个赛道还很长，雪很厚，只是目前我也没看懂它未来的发展模样是怎样，相信经过这两年的重组应该行业会迎来新的发展。