我还是非常看好深度布局深圳旧改的几个开发商，$华润置地(01109)$ $绿景中国地产(00095)$ $招商蛇口(SZ001979)$ ,本来佳兆业号称旧改之王，但因为我深度从事这个行业，深知佳兆业很多项目问题很大，终于也暴雷了。其实目前深圳最好的旧改项目在$鸿荣源 和$宏发 两兄弟受上。
话说回来，我为什么仍然看好旧改，尤其是深圳。简单来说一句话，深圳全市已经没有原始空地可供建设了，要建设，就要先拆迁，清理一片土地。
首先看看这张图，这张图是2019年深圳市建设用地现状图，这个图告诉我们几个信息：
1、深圳全域土地面积：1997平方公里，是北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。
2、深圳的生态保护范围是974平方公里。
3、中央给深圳的建设用地上限是1004平方公里。
4、根据2018年深圳市土地利用变更调查，深圳实际建成的建设用地已达1006平方公里，超过了上限，开发强度已经超过了50%。以上也就意味着，整体上深圳开发建设，需要拆一块，才能建一块。大家可能还有一些疑问。
第一、你说没空地了，政府每年不是还拍卖那么多空地吗？确实有拍卖，但我们要看看这些地的前世今生就会发现，多数的拍卖地要是旧改拆出来的，拆平了，政府收储，再拍卖。
第一、生态控制线就不能突破么？很抱歉，不能。一是目前整个国家对生态环保极为重视；二是深圳生态线是立法确定的，还不是政府想调就能调，需要重走立法程序。所以市场上旧改项目碰到生态线基本会绕开。最后，即便给你突破了，深圳土地开发强度已经超过50%，在全世界的城市里已经是极高了，再高的话，城市的品质、宜居环境、资源承载力都会遭遇考验。第二、有人说，上面图里面不还有很多绿颜色的空地么？难道都是生态线？那就请看一下下面的深圳生态线范围图，可以和上方的图比较一下：不排除仍有个别未开发用地不在生态线内，但上图中未开发用地绝大多数与下图的上台线是高度重合的。
第三、有人说，既然可开发用地都已经建了房子了，那不建了就好了，反正现状房子也住着人，大家也过的不错。
对不起，除非深圳未来不发展了，全体市民未必答应。随便翻翻政府工作报告，有几个数据：
人口：深圳2019年常住人口达1344万，新增41万，管理人口超2200万
住房：政府列入目标了，至2035年，居住用地比例将提高至25%，常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上。新增建设各类住房170万套以上，其中公共住房不少于100万套。
民生：未来五年要新建、新提供74万个学位……三甲医院倍增
基础设施：十四五规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路……
以上可以看出，深圳城市发展对土地的需求是刚需，深圳要改善老百姓生活、齐全配套、强化基础设施，成为全球城市，必须集约化利用土地，高效开发土地，而实现这些目标的唯一路径，就是旧改、就是城市更新。
我们在深圳头部房企，累计20多年旧改经验，天天做项目研判，看规划、搞测算、整报批，天天混在市场上，熟悉深圳各区旧改政策及项目。目前虽然地产市场比较萧条，但我们对旧改还是信心实足，尤其是深圳，没别的原因的，就是上面简单分析的，不通过旧改，深圳根本没有地。
旧改很复杂很专业，你要是有投资目标，可以指个位置，我们给你出个专业报告：覆盖规划、现状容积、合法比例、拆迁难度、业内独家消息，告诉你能不能改、改的快不快、价值高不高。买旧改房、小产权房，有赚大钱的，我就认识很多专门倒腾这个老板，小则几百平米，大则几千平米囤着。但也有钱投下去，房子买了，十年八年改不成的，有兴趣的买之前让我们看一看，至少告诉你改的可能性大不大、进度快不快，不要踩坑里。
你要是老板，手上有地，我们可以帮你研判，规划研究、经济测算、合同模板等全都有。深圳旧改现在新项目，10个有8个搞不成，要么法图问题，要么经济账不行，我们看很多老板上来就花几百万请规划院做规划、做研究，觉得完全没必要，我们基本一个小时就能判断能不能做，能做了再去花这个大钱。
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