贫穷再次限制了我的想象
楼市再次显示惊人的购买力
10月30日深业中城192套住房
销控表全线飘红
包括7788万的顶复
全日收金近50亿
如此“神助攻”让人看不懂
01、
北京时间10月31日凌晨2点，影响全球财经走势的重大事件发生，美联储公布了10月利率决议，宣布降息25个基点！
而上一次美联储降息是8月1日，决定将联邦基金利率目标区间下调25个基点至2%-2.25%，这是近十年以来，美联储首次下调联邦基金利率。
这一系列的举动意味着美国紧缩货币政策时代告终，全球大放水周期又将重启。
“楼市开讲”在这里要提醒大家注意——我们看到的事实是：全球范围内一个利率不断走低的时代正在来临。
▲甚至。。甚至。。。出现“负利率”——自从2014年6月欧洲央行首次出现-0.1%负利率以来到今年9月已经扩大到-0.5%的负利率。
说白了：“负利率”时代其实就是鼓励大家多消费、多买资产、多投资、多负债，少存现金。
—— 全球范围内钱越来越不值钱。
因为最富裕的美国和欧洲、随着美联储下调联邦基金利率和欧洲步入“负利率”时代的相互作用，其结果就是全球流动性资本的泛滥，大放水时代启动！
▲在这种背景下，为了争夺全球资本，推动经济增长，世界各国都纷纷开启了“降息”的时间表：8月7日，甚至出现了泰国、印度和新西兰三国央行不约而同、同时降息的罕见现象。
再看国内：虽然我们没有降息、但是截至今年9月16日央行已经定向“降准”三次。
另据6月12日央行发布“2019年上半年金融统计数据报告”：6月末广义货币(M2)余额192.14万亿元，同比增长8.5%，国内M2已经接近200万亿的历史大关。
央行参事盛松成表示，2019年的社融和M2增速会有所上升，逻辑有两个：第一，之前的金融去杠杆已逐渐平稳。第二，M2已经连续一段时间背离我们传统的“GDP+CPI+2-3个百分点”了，如果GDP增速为6.7%，CPI增速2.2%，再加2-3个百分点，差不多11%，所以目前的市场流动性比较紧张，相信2019年不会再紧。
▲看来全球资本泛滥已经不可避免，那么这些资本去哪里，就会推动哪里的资产价格出现迅速提升，值得我们重点关注！
作为全世界吸引外资最多的国家，全球资本一旦进入到中国，目的就只有一个：那就是楼市！
可是在“房住不炒”的时代，中国的楼市还有投资的价值吗？又该如何选择？
▲2018年全国32个大中城市新增人口排行榜，深圳以49.83万人/年雄踞榜单首位，是上海的9倍。
一方面一线城市如深圳，外来人口大量、持续性流入造成楼市需求持续加大，尤其是深圳这样土地面积小、住宅供应短缺的城市承担巨大的压力。
另一方面中国楼市出现了明显的供需错配特征：一线城市住房由于人口大量集中，住房供应不足出现了明显“追涨”的卖方市场。而内地经济活力表现欠佳的三四线中小城市，人口流出导致房子空置、成交低迷，二手市场也鲜有人接盘。
因此，现阶段国人的楼市买房“路线图”就是把三四线城市房子卖掉，转而买省会城市的房子，而家住省会城市或者是二线城市就要想办法、无论如何也要在“北上深”三个一线城市买房。
02、
深圳房地产信息平台已经6个月没有再更新深圳的房价数据了。
最后一次更新，还停留在今年的4月24日。
官方的解释是“由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响。为了更准确地反映房地产市场的运行情况，深圳参考了其他城市的做法，在做好房地产预售项目一房一价价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息。”
进一步想想：如果房价下跌，那么显示的数据降低，不是说明“调控有效”？
如果不公示全市的成交均价数据，是不是也暗含了另外的一种情况——未来数据有可能走高？
▲看上表：仅仅在今年1-5月,深圳共新增预售均价10万元/平方米以上的获批预售量,达到2301套,面积33.1万平方米,已超去年全年水平。
在2018年深圳楼市成交低迷之后的2019年反而出现了意想不到的“豪宅年”，“楼市开讲”认为和“粤港澳大湾区”和“先行示范区”两大重大利好息息相关！
2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布之后：
▼
1）2月22日，深圳湾的华润瑞府线上选房，备案均价约15.8万，最低总价近2500万，开盘仍然去化近7成。
2）4月半岛城邦四期开盘，带装修均价11万+，户型建面为约87-137平米，总价在784万-1958万之间，开盘销售近8成。
3）6月海境界二期开盘，共推售164套住宅，均价约10.3万/平，总价在1328-2275万之间，劲销7.5成。
8月18日，中央提出把深圳建设成为“先行示范区”，深圳人对楼市的信心又开始重燃了。
1）8月30日晚光明正大城二期开盘，推出307套刚需产品，面积区间65—110平米，开盘带装修均价5.07万/平，最后销售9成。
2）8月31日天健天骄，推出515套，户型面积从92—171平米，开盘均价10.5万/平米，截至开盘结束，开发商称已经消化近8成。
3）8月31日晚，中洲湾公寓线上开盘，均价8.6万/平带装修，户型面积35—85平米，结束时候显示销售800多套。
回顾楼市这些战绩，只是想告诉大家：深圳本地的土豪购买力就已经很强大，加上深圳强大的“虹吸效应”让全国资金跑步前进，结果就是让2019年楼市很燃！！
03、
更多的资金正在向龙华靠拢，龙华俨然成为消化游资的“资金池”。
——现在让我们把目光聚焦到龙华。
为什么要强调龙华？
因为很明显——从今年开始，深圳楼市的焦点又重新回到了龙华。
过去数年，龙华楼市发展迅猛、一日千里因此被网友称为“宇宙中心”，2017年楼市面临史上最严厉的调控之后，由于受到限价的影响，龙华的上涨势头受到了压制。
▲我们来看龙华房价的走势——15年和16年是龙华涨幅最大的两年。
我们可以看到， 15年龙华的二手房成交价是36685元/平，16年是47588元/平，一年时间足足上涨了29.7%。而16年至17年停了下来，涨幅为8%，17年和18年更是处于滞涨状态，终于在2019年开始补涨，上涨了14.3%。
▲再看土拍市场：6月24日深圳进行了一次土拍盛宴，5块位于龙华、宝安、光明和坪山的宅地接连拍卖，吸引80家房企参与竞拍，保证金高达1100亿。
其中龙华地块竞争最激烈，足足举牌一个多小时才出结果，最终可售楼面地价达约6.5万/平，破了当年龙华“金茂府”的楼面价。
而有业内人士表示，如果以楼面价6.5万/平计算，每年以10%的涨幅去看，预计2年左右时间入市的话，加上建安、资金，营销、人工等成本，龙华地块未来的房子要卖到11万/平才能基本回本，如果这块地在产品打造上做进一步升级，未来售价可能会在13万/平上下浮动。
而“金茂府”展示中心已经开放，验资三百万看楼，项目即将在11月份正式发售，从2016年拍出地王楼面价5.68万之后，对其价格的猜测一直没有间断过，普遍的猜测单价应该在10万/平上下浮动。
我们再看二手房——2019年1-8月份红山二手房成交均价与19年1月成交均价59032元/平相比，8月份涨了25.8%。基本上以每个月几千元的上涨趋势在走。
▲目前水榭春天六期基本没有单价10万以下的房源。
▲之前被媒体广为报道——金亨利复式单位最高单价更是爆出高达16万，让人咂舌！
人们不禁要问：龙华，你为什么这么牛？
深圳客流量最大的轨道枢纽中心
▲事实上、龙华的突飞猛进和深圳北站——深圳客流量最大的轨道枢纽中心以及规划建设中的北站商务区息息相关。
因为在粤港澳大湾区时代，深圳要成为大湾区的核心引擎，其经济活力的辐射功能主要是通过高铁、城轨来完成。
深圳北站商务区效果图
▲如果说深圳北站轨道枢纽打通了深圳连接大湾区乃至全国的任督二脉，那么，深圳北站商务区为龙华总部经济和产业发展带来无穷的商机。
作为和福田中心区、深圳湾总部基地并列深圳三大商务区之一，预计2000亿元的重金投入，北站商务区规划总建设规模950万平方米，规划居住人口规模约11万，区域规划就业人口约25万，为龙华带来庞大的商务办公和居住的需求。
▲随之而来的是龙华经济发展动能强劲，2018年GDP保持两位数增长，总量达到2402亿元，固定投资连续三年保持20%以上增速，2018年达到745亿元，并出现文体中心、图书馆等一大批超高水准的市政配套，龙华人真切地感受到生活环境和居住品质的一步步提升。
04、
说了那么多，“楼市开讲”在这里再次和大家强调：全球大放水的时代来临，买房除了要锚定一线城市之外，还要锚定一线城市一线品牌开发商的优质物业！
就连华润、金茂、中海、龙光等大开发商，都实实在在用几十亿、几百亿的真金白银在为龙华投下去，说明了对龙华未来发展长期看好。
此外、还有龙湖也“加盟”龙华，今年的楼市精彩纷呈。
▲龙华位于深圳地理中心，更是连接香港、福田、龙华的中轴核心，是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”，已成为超级湾区中轴的核心组成部分，注定引领下个时代的全球经济发展方向！
▲龙湖·春江天玺所在的现代商贸片区，作为与北站商务中心区并驾齐驱的龙华双中心之一，紧临北站CBD，是在商务中心规划基础上应运而生的商业中心及高端住区。
依照龙华政府规划，片区未来将建设约450万㎡巨量活力商圈，打造成以大型购物中心、商业步行街、体验街区为重点的市级综合高端商圈，建成后将成为深圳颇具代表性的活力商业带，引领城市中轴线之上的品质生活。
龙湖地产进入深圳信心十足！从其展示中心格调和风格也可看出，龙湖·春江天玺瞄准高端居住市场。
龙湖·春江天玺是龙湖在深圳首个高端住宅项目，龙湖将其定位为旗下城市名宅产品线——“春江系”进行打造，“春江系”面向城市精英人群，沿袭龙湖专筑高端豪宅的精髓。
上海龙湖·春江天玺效果图
▲要知道龙湖“春江系”作品成名十年之久，在重庆、杭州、南京、济南、青岛等城市，均获得产品品质和服务水平的双重验证，成为具有品牌效应的产品系之一。
▲龙湖·春江天玺是龙湖在深圳首个“春江系”项目，无疑让人期待！
作为新一代产品主张【悦智】升级之作——延袭了龙湖造墅精髓，以“美、善、境”三大价值体系，实现产品、景观和配套等多维度升级，开启全新精致生活。
▲大家看图片，现场展示这熟悉的“蒂芙尼蓝”是否让您联想起什么？
是的，在风格上龙湖·春江天玺是要向经典的“蒂芙尼”风格致敬，因此做了很多场景的复刻，传递“蒂芙尼”所倡导精致和优雅的生活态度。
在建筑外立面上，龙湖·春江天玺采用了德国包豪斯学派、鼎盛于欧美而后风靡全球的现代建筑风格，充分体现了简洁大气的建筑立面风格。
在公共空间、园林、户型设计上同样独具匠心，亮点纷呈：
1）龙湖春江天玺园林充分借助地形特点进行空间营造，采用新加坡立体化造园术，秉承“善待您一生”的设计理念。
2）选取龙湖“五维园林”中最为复杂的“交融”概念，力图打造会呼吸的生态交融社区，打造出独特的城市级“海之岛”、“天之城”主题园林景观，其中绿化率更是达到40%以上，成就深圳城市中轴人居风景线上的高光时刻。
3）以室内会所精装标准打造泛会所，并依照业主生活方式，打造覆盖全年龄段社区活动场所，包括儿童娱乐区、会客区、棋牌区、健身区、便民设施等，也是区域内唯一打造泛会所的项目。
4）两梯三户”低密度梯户比，极大利用空间，打造奢享入户标准，以高品质致敬有品味的生活。
▲继承龙湖“春江系”极质匠心与显贵血统城市高端作品——龙湖·春江天玺精致生活体验馆现已开放。
11月9日样板房即将惊艳绽放，当天到访有机会抽取华为P30、蒂芙尼项链，香水等精美好礼，现场八重福利、上门100%有礼！
据悉，项目很快将推出首批建面约100-120㎡3-4房高端住宅，以及建面约40-70㎡城市精品公寓。
可能有些深圳人对于龙湖地产还不是很了解，这里补充一些开发商的实力资料：
▲截至目前，龙湖集团业务遍布全国7大城市群，52个城市，累计开发项目700余个，开发面积超9000万平方米，年合同销售额踏上两千亿台阶，并连续5年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”、3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”，荣登“福布斯全球企业500强”，“财富中国500强”，经营规模和综合实力居中国房地产行业前列。
龙湖前瞻性地布局粤港澳大湾区，并逐步加快对广州、佛山、珠海等城市的渗透。目前龙湖在湾区的7个重点城市拥有15个优质项目，土地储备达150多万方，权益储备超100万方，货值超过530亿。
而深港公司的成立，标志着龙湖加大湾区布局的投入，持续深耕湾区的决心，2017年斩获深圳、香港土地，以深港为核心建立起国际湾区的中心枢纽，并布局惠州、汕头，形成联动效应，形成布局国家级城市群这一战略意图的延续和深化。
【结语】：
最后，和大家讨论一下最近楼市的热点话题：
① 11月份龙华有一宗地块、最高限价7.1万要拍卖，最近有不少粉丝后台留言咨询，对龙华的房价有何影响？
“楼市开讲”认为“个案”很难改变龙华大的市场走势——这块地在出让的时候就做了很多限制，例如有70/90的限制，还要配建人才房，这样的定位说明它就是一个刚需盘。
其次开发商是要保证一定的开发利润，在限价7.1万的前提下要做到有利可图，在建筑材料和施工设计的选用和标准上肯定会降低标准，这样建出来的房子只能满足刚需上车的基本需求。
②近期深圳启动“二次房改”也是大家普遍关心的问题，根据规划：到2035年深圳将实现170万套住房供应数量目标，但商品住房和三类公共住房套数比结构为4∶6。
这意味着未来15年，折算下来公共类住房供应每年约为6.8万套，商品房约为4.5万套，合计每年供应大约11.3万套。11.3万套看上去很多，但公共住房占比多达6成，而公共住宅无论是购买和租赁，对申请条件都有着严苛的限制，一般人需要排队N多年才能享受到这一福利。
对绝大多数深圳人而言，只有选择购买占比仅4成的商品房，我们在走“香港”或者说“新加坡”模式，未来住房分层供应，高收入人士买房价很贵商品房，中低收入人士则依靠政府提供的各类公共性住房来解决。
换句话说：未来深圳商品房的供应量不是越来越多，而是越来越少——话都说到这份上了，该不该买房？自己掂量。
请点击以下“小程序”
了解更多项目信息
预约看房
-【The End】-
【免责声明】
1、本文部分图片、视频来源于网络搜索，版权归版权所有者所有，如有侵权请联系我们予以删除。
2、文章中的配图，不一定和文字有直接的关系，仅供读者参考。
3、含有项目效果图、户型图部分，仅供读者参考，以最终交楼为准。
4、文章中的文字和图片重在为读者分享，为购房者提供参考，我们力求准确，但是不对其准确性、完整性、合理性提供任何保证，如若因使用本网页资料而发生偏差，我们概不负责，也不承担任何法律责任。
5、文章中涉及的有关市政交通、城市规划等在实施过程中或有所调整与更新，仅供读者参考，最终以政府发布的相关文件为准。
