昨日众安的盈利预警似乎很糟，收入及综合净利润将较2020年度减少不多于约35%及不多于约97%。这只是表面现象，真实情况其实很乐观。
首先列出2016年到2021年几项数据， 2021年数据根据预警和2021年半年报推算。假设去年收入减少34%， 盈利减少96%
2016年到2021年结算收入分别是50亿， 44亿， 52亿， 62亿， 74亿， 49亿。
合同销售收入分别是50亿， 101亿， 58亿， 124亿， 219亿， 280亿。
合同销售每平米均价分别是10000元，14866元，15129元，16072元，20000元，24677元。
销售和行政开支分别是5亿元，6亿元，7.75亿元，8亿元，9.6亿元，11.5亿元。
员工人数分别是2610，3115， 3244， 3603， 4573， 5000
员工成本分别是2亿，2.2亿， 2.5， 3.1亿， 3.9亿， 5亿。
土地储备面积分别是592万平米，627万平米，807万平米，808万平米，935万万平， 1000万万平米。
建成未交付面积163万平米，152万平米，240万平米，192万平米，182万平米，200万平米。
建成未交付货值152亿元，357亿元，290亿元，293亿元，400亿元。
从2016年到2021年， 土地储备， 员工人数，销售和行政开支都增加了一倍，合同销售收入更是大幅增加了五倍。但结算收入增长缓慢，尤其是去年结算收入竟然和2016年持平。由于去年售价远高于2016年， 所以去年的结算面积可能只有2016年的一半。和2016年比较，销售和行政开支增加了6.5亿，贷款利息至少增加了2亿。交税大概多出1.5亿。 这三项费用总共增加了10亿，所以去年利润较少完全正常。
可能是由于疫情的原因去年结算较少。去年底已建成未交付和未售出货值高达400亿元，所以今年的结算收入和利润肯定有大幅增长。
另外根据半年报去年上半年结算的销售均价只有14321元/平米， 而去年的合同销售均价涨到了24677元/平米。因此今年，明年的利润率也会远远高于去年。今年市盈率估计只有 1-1.5倍。
盈利预警后很多投资者觉得众安会是老千股。根据中指研究院统计，截至2月8日，A股64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%。难道这些亏损的房企都是老千股。
最近半年多由于房市降温房企的业绩大幅下降，但是杭州的房市依然坚挺，所以对于以杭州作为大本营的众安影响较小。众安有1000万平米的优质土地储备，平均土地成本仅有3128元/平米，但平均合同售价高达24677元/平米。保守估计每平米土地储备升值5000元，1000万平米土地储备升值就是500亿， 假设众安的权益只有60%，那也是300亿，再加上当前的股东权益90亿就是390亿 当前众安的市值换成人民币是13.5亿。谁还知道有比众安更低估的股票？$众安集团(00672)$ $滨江集团(SZ002244)$ $融创中国(01918)$