最近有小伙伴打新一直摇不中，看到深圳法拍房还挺热，而且价格只要市场价的6-7折，就想了解一下。
但是，要提醒一下，法拍房毕竟是个专业的领域，一般的人贸贸然进入，还是很容易踩坑。
比如之前的一个真实案例：
深圳刘先生花369万元竞拍到了一套学区房。那时同一小区二手房成交均价都要7.3万/㎡了。算下来，刘先生的房子在二手市场上，大概不到566万。也就是说他省下差不多30%！
是不是觉得特别香？但很快就来了一个晴天霹雳。
税费核算下来竟然要242万！也就是说，刘先生买下这套房的钱，加起来足足要611万，比市场价还高了45万！低价拍到的房子一下子就成了烫手山芋。
这样的案例还真不少见，而且五花八门，各有各的“坑”。
但这并不是说法拍房就不能买了！相反，买对法拍房，6-7折买深房，那是真的香！不过在捡漏之前，你一定要了解这些！
法拍房隐藏的风险
法拍房一般是指因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖的房产，买家需要通过竞拍的方式获得产权。
谁在供应拍卖房？
一是商业贷款产生。购房人无法再向银行偿还购房商业贷款，银行贷款还不上只能断供了；
二是民间借贷产生。民间借贷产生金融纠纷，做生意赔了或者替人担保，被债主起诉；
三是司法没收产生。刑事案件中犯罪嫌疑人被依法没收的财产，比如贪官犯法房子被查封；
四是无主财产。所有人不明的房产只有经人民法院依法宣告为无主财产，才能按无主房产处理。
无论是哪种情形，背后都隐藏着形形色色的问题。产权未必清晰，债务抵押情况更加复杂，各种税费令人防不胜防。总结起来有以下几点：
①清场、过户的风险
收房的风险，应该是法拍房最大的风险。也就是，买法拍房过户容易，但有人住里面，可能不容易腾空。
一般主要集中五类情形：
01.非正常租约。比如20年一次付款租约，从过往案例来看，此类99%情况是无效的，但也不排除个例。前期调研显得尤为重要。
02.正常租约。像一般正常租约，时间不长的情况下，与租客协商，给予一定费用，基本可以搞定；如果租客不愿意搬离，可以走司法途径和其他渠道。
03.业主自住。遇到原业主一哭二闹三上吊，就是拖着不肯交房的情况，可以请求法院强制执行搬离，通过其他专业律师和相关专业人士寻求帮助。
04.非法占用。此类现象较少，比如竞拍前没有租约，收房时突然有租客搬入，一般不必惊慌，走正常司法途径或其他渠道。
05.公房。比如福利房，政府低价卖给企业职工或社会住房特困户的房子。这类房子比一般商品房过户要麻烦很多，但也可以正常操作完成。
②多头债权，多次抵押，多方查封
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
欠债人除了正规银行或者金融公司的欠债外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难说的清楚。
建议：拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。
③恶意租赁，拍房易交付难
部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期20年的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。
建议：平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。有租客的，掂量掂量自己的风险。
④相关欠费全由买方出
和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
建议：找个中介小哥，预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。
⑤户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅，是不是会影响自己的权益。
建议：咨询当地的户籍室，学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。
⑥税费清算问题，暗藏天价过户个税
如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
增值税、契税的认定和正常二手房交易没有差别，只有个税不同，拍卖房一律3%征收。
建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。
如何降低风险
①当事人最好非退休、非自由职业人员
退休老人最多的就是时间，而自由职业人员的时间也可以自由安排，这类当事人如果房产被拍卖后不依不饶，会增加捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，相应的会比本地人好很多。
②最好是本地法院的案子
跨区域法院拍卖的房产，如果后面遇到问题，法院一般不管。比如你买的是深圳的法拍房，那还是深圳本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。
如果后期出了问题，对于外地法院来说，就算想帮你，前提也得是他们有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。
③最好是空置房
无论法拍房里住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，房子最好是空置房，如果是毛坯房那就更好了。因为房子是不是你实际占有，区别很大。
④尽量一拍拿下
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，最终价格被推高，导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交，虽然价格笋度一般。
很多人会疑惑，法拍房既然存在诸多风险，为什么还有这么多人参与竞拍？有两点原因：一是因为不限购，二是虽然现在法拍房的获益空间不比以前，如果运气好的话还是能淘到低于市场价的房子。
不过天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。“法拍房”这趟车，真不是人人都能上的。购买法拍房时一定要多留个心眼，全方位了解房子情况，如房屋产权、税费、债务纠纷等，做到有备无患，并做好拍下后的风险处置措施。