公众号：一个平凡投资者的修行日常
目前的地产股，似乎进入到最恐慌最黑暗的时刻。特别在众股皆创新高之时，这种对比显得犹为强烈。假如我们抛开一切情绪，不要受市场气氛的影响，静下心来分析一个成功投资的三大关键要素，地产股是否就如此一直跌下去？或永远翻不了身呢？
任何的投资，都离不开三大要素：行业、公司、价格。
一个最完美的投资就是=好行业+好公司+好价格。
当然，世间不可能有如此完美投资。当一个行业很好公司也很好的时候，价格肯定是贵到上天。当价格不好的时候，行业或公司总是多少有些缺陷问题。我们作为投资者，就是要平衡取舍，得出一个让自己最舒服的组合。
一、行业。
首先说房地产这个行业，是中国第一大行业。
目前中国的城镇化率为70%。而世界上美国为82%，日本94%，英国83%，法国80%，德国76%，俄罗斯74%，澳洲90%，巴西86%。
按中国目前每年增加1%的城镇化率，中国房地产行业起码还有10年黄金期。国人人均工资还处于4-5千的水平的时候，已经足够支撑起16万亿的市场。
投资房地产行业，更多是相信国运，
相信人们经济水平越来越高，对美好生活的永恒追求。有一套房的想有两套房，有一套小的想要一套大的。高质量的居住环境是美好生活追求的最重要组成。
当然，这个行业是属于重资产重投资高杠杆的行业，肯定赚钱不如白酒科技等行业来得轻松和现金流。所以我个人会给地产行业打70分。
二、公司。
我个人的投资原则，永远强调只投资行业龙头，不论任何行业。一个再好的行业，也会出现很多烂公司，最后造成失败的投资。投资已经成功的公司，不投资将来可能成功的公司，是我核心的投资原则。因为我要承认自己没有能力去判断什么是未来可能成功的公司。所以我坚持这一点，也让我在这十几年的投资生涯中，避开了很多成长陷阱。
在我国的地产行业，9万多家房地公司，200多家上市公司，我相信经历这十几年的大浪淘沙，能够在这个行业跑出来的前几位的龙头企业，都是一眼就知道的优秀公司。所以甚至对于我们这些投资小白来说，与其去苦苦分析财务报表，不如相信市场竞争的最优选择的结果。
三道红线及行业慢慢从增量市场进入存量市场，在未来会进一步加大行业的分化，无论是拿地能力、融资能力、操盘能力、拼购能力、房产质量，强者越强，大批中小房企渐渐被淘汰。
前几位的行业龙头，在可以预见的几年内，它们的净利润、净资产都会再上一个台阶。假如行业进入稳定的存量期，它们的负债质量会得到明显的改善，分红回报率也会大大的提高。综合拍脑袋地猜想，龙头房企未来几年维持15%左右的利润增速应该是大概率事件。至少我认为，前几位的龙头企业，大概率不会倒闭还会越活越好。
15%对比今年动不动就50%或100%翻倍的股票当然显得微不足道，但对于我个人家族资产的增长来说，我非常非常满意。
三、价格。
估值有时候是一个非常复杂的事，有时候也是一个非常简单的事。比如当一个股票50倍市盈率，我认为这是一个很复杂的事，我无法计算它未来是向上还是向下，我没有能力理解。
所以我选择简单的方式：就是当一个股票便宜到抛开一切技巧，不需要计算，一眼看到的低估，就足够了。
至于目前地产股特别是龙头地产股的估值，大家在雪球就看到各种评论了，相信不需要我再去进一步计算。
其实，讲了上面一二三点，都不是不是不是我最重要的投资核心。我最重要的投资核心，始终是使用最简单的投资逻辑。
万物皆是一个周期而已，比如前几年不待见的造车，今年突然就成了“未来赛道”。一辆车都没有造出来都可以涨几倍几千亿市值。有时候从地狱到天堂只是一个瞬间的事。每个行业，每个公司，都会有机会迎来自己的高光时刻。不过是大众被股价的涨跌迷惑的理智。当今年涨过头的股票，明年跌跌不休的时候，这些赛道论就消失得如同大海里的盐，再也找不到了。
今年惨惨惨的地产，明年又会否回归大众的视野呢？明年，谁知道呢，我是很期待看最后的结果。不确定性，也是投资最有趣的地方了。
投资最快乐的事，就是枯燥的地赚钱。市场是永恒的波动，投资就是简单地重复，低买高卖，再低买再高卖。没有今天勇敢的低买，何来明天的高卖呢。
投资要完成两个战略等待。第一个战略等待，是等待好公司出现行业危机，让我们有足够便宜的价格买入。这点我相信今年已经完成目标了，而不仅仅是收益率上的短期考量，尽管我们短期的业绩表现得很差。我安慰自己，美其名曰：战略性亏损。
第二个战略等待，就是等待行业龙头越活越好，利润不断积厚，市场气氛从极度悲观到没有那么悲观的转变。等待市场先生那天心情好了，对地产行业说一声：“原来你还行，没有我想象中差。”那么就算完成任务了。
投资是如此简单，投资又是如此艰难，一切唯心。
无论成败，三年之后，我再写一篇文章，题目我都已经想好了：《我与地产死磕的故事》。这可能又是我们家族投资史中，又一经典投资战例。
风险提醒：本文章的论点或数据仅代表个人的投资理念交流，可能存在严重的错漏或偏见，不作为明示或暗示购买任何资产的建议，投资有风险，请勿以此作为投资依据。
