$碧桂园服务(06098)$ （更多纪要关注“SEVEN调研纪要”）
Q：如何看待八部委文件？
A：公司支持政府规范行业。五个方面要求同以往政府主管部门的要求一脉相承，同2020年十部委文件保持一致性，依然支持市场化，支持物业行业运用新科技、新工具提高人均效能，鼓励头部物业企业改进创新，更好地服务社会，而不是收缩规模。文件出来后总裁去开会，官员表态物管费调价依然是放开的、市场化的，只要服务好、业主愿意、程序合规就可以；仍然鼓励社区大健康、社区养老等业务探索；物业是为社会做贡献的行业，疫情、水灾都是例证，不存在打压。公司很快要推广服务机器人在小区的应用，首先推出清洁机器人，每栋楼自己乘电梯清扫和充电，地下停车场、公共部位运用无人驾驶的清洁机器人，不是为了减员，是让更多人可以投身增值服务。
Q：公司能否影响政策制定和执行？如何评估近期限制资本无序扩张的政策？
A：住建部涉及物管的政策，政府会主动询问头部企业的意见，公司会把关注的问题反馈给各级主管部门。总裁也会经常参加政策讨论会。政策出台时机刚好在教培行业文件之后，对板块情绪造成较大冲击。政府原话是物管行业是社会基层治理最主要的力量，是社会稳定最重要的力量，涉及民生，是要为社会做出更大贡献的行业。物管行业绝不会成为第二个教培行业。
Q：拓展目标构成？
A：要达到30亿平在管面积，未来外拓中来自兄弟公司面积不超过30%，收并购不超过30%，更多通过内部开发，减少资金占用。三供一业希望未来能突破100亿营收。商管业务5年突破100亿营收。
Q：如何筛选业务线条？业务优先级排布？
A：服务至上，核心策略是物业+服务。业务筛选遵循广进严出，尝试的业务比较多，真正深入开展是谨慎的。主要筛选逻辑：1、赛道规模比较大，盈利性、成长性比较好；2、竞争格局，成为赛道龙头的可能性；3、与物业协同性。公司不是简单把物业资源出租出去进行变现，而是要构建核心能力：1、壁垒不是很高的赛道，自主进入和发展；2、壁垒比较高的赛道，选择优秀合作伙伴共同发展，有时会通过资本力量投资绑定利益。
Q：嘉宝如何整合，会给嘉宝带来什么变化？
A：总裁对蓝光嘉宝的管理层和业务运作比较熟悉。1、取长补短；2、派驻财务、人力、风控负责人；3、业绩为大、军令状式的考核机制植入。这几个月来看团队和公司相适应还是比较快。蓝光嘉宝和其它26家物管公司股权合作的问题，公司梳理每一份合同，见每一个合作方股东和管理团队，达成共识，纠正不符合要求的点。嘉宝里不符合公司要求的高管好聚好散，中层骨干很多予以保留，退市后总部架构还要调整，满足质量第一的高效率运作。嘉宝朴实、节约的文化会继续保持。
Q：开发商资金紧张，会有更多并购机会吗？
A：目前市场环境对民营房企比较不利，确实公司有几个项目在谈，但他们还不是很着急，有的要价不低，风险保障还不够强，对下半年持观望态度。
Q：平台化打法？
A：云化提供一套内部管理平台和客户服务平台，通过SaaS获得服务。比如政府建立社区基础治理平台，企业嫁接自己的SaaS，其他方接入获得赋能和增量资源，在不影响存量的基础上和公司分享增量利润。一些中小物管公司还想自己经营，公司可以不收购，地盘还是他的，但是把SaaS、增值服务导入，降低成本，共享增量收入。
Q：pre-IPO合作目的？
A：占个坑，获取增量业务资源和一定财务回报。这是一种尝试。
Q：利润率情况？
A：并表城市服务导致结构性变化，疫情补贴退坡，基础物管上下半年波动有一些核算的因素，没有实质性变动。未来3年随着新的项目和入住率提升，基础物管毛利率能够保持稳定，通过开源节流做出来，不是从服务品质里挤出来的。
Q：回购什么时候开始？
A：从明天开始允许回购，会择机安排。
Q：城市服务垃圾清运门槛不是很高，公司竞争优势？给收购公司带来什么赋能？
A：城市服务市场化大势所趋，物管公司目前做的都处在探讨、试水、摸索的过程中，没有成熟模式。大企业、小企业、本地企业对政府的理解不一致，政府也没有中央、省市文件来确定标准、规范。会出现一些预期外的情况，因此有些项目谈了1-1.5年落地很慢：1、公司和政府理解不一致；2、对资金及时支付有要求。公司的优势：全域覆盖，收集到大量信息，结合当地团队、项目布局情况进行排序。收购环卫公司的初衷，他们已经进入了100-200个城市，我们可以以此为基础推进其他业务的拓展。同时公司有标准要求，科技、人才、市场看法、财务分析判断，去加速落地。
Q：如何思考流量变现举措？
A：四个布局：1、用户理解，去年下半年成立客户体验研究院，依托需求洞察布局供应链，用户分层运营，借助管家和技术协同推进。2、线上线下，实物需求和服务需求的立体满足，提高粘性，比如发掘订阅式重货需求，叠加24小时送货，类似桶装水订购配送服务，效果不错。3、整合营销，赋能本地公司。4、供应链能力，保险经纪是去年布局业务，疫情影响下出现短期健康险的机会，可以更好识别消费者需求，过程中和几家保险公司展开合作，定制产品。
Q：应收账款大幅增加？
A：2021年6月30日并表嘉宝，他的应收账款13多亿。
Q：物管费提价的情况？
A：疫情影响，目前行业成功调价非常少。15-18年每年至少5个项目提价，2019年以来比较难推进，不是因为政策不支持，而是疫情影响下很难推进这项工作。目前已经布局潜在调价小区，业主满意度高，主动提出需要更好的服务。