碧桂园服务 21年中业绩会纪要 210825

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Q:如何看待八部委文件?

A:公司支持政府规范行业。五个方面要求同以往政府主管部门的要求一脉相承,同2020年十部委文件保持一致性,依然支持市场化,支持物业行业运用新科技、新工具提高人均效能,鼓励头部物业企业改进创新,更好地服务社会,而不是收缩规模。文件出来后总裁去开会,官员表态物管费调价依然是放开的、市场化的,只要服务好、业主愿意、程序合规就可以;仍然鼓励社区大健康、社区养老等业务探索;物业是为社会做贡献的行业,疫情、水灾都是例证,不存在打压。公司很快要推广服务机器人在小区的应用,首先推出清洁机器人,每栋楼自己乘电梯清扫和充电,地下停车场、公共部位运用无人驾驶的清洁机器人,不是为了减员,是让更多人可以投身增值服务。

Q:公司能否影响政策制定和执行?如何评估近期限制资本无序扩张的政策?

A:住建部涉及物管的政策,政府会主动询问头部企业的意见,公司会把关注的问题反馈给各级主管部门。总裁也会经常参加政策讨论会。政策出台时机刚好在教培行业文件之后,对板块情绪造成较大冲击。政府原话是物管行业是社会基层治理最主要的力量,是社会稳定最重要的力量,涉及民生,是要为社会做出更大贡献的行业。物管行业绝不会成为第二个教培行业。

Q:拓展目标构成?

A:要达到30亿平在管面积,未来外拓中来自兄弟公司面积不超过30%,收并购不超过30%,更多通过内部开发,减少资金占用。三供一业希望未来能突破100亿营收。商管业务5年突破100亿营收。

Q:如何筛选业务线条?业务优先级排布?

A:服务至上,核心策略是物业+服务。业务筛选遵循广进严出,尝试的业务比较多,真正深入开展是谨慎的。主要筛选逻辑:1、赛道规模比较大,盈利性、成长性比较好;2、竞争格局,成为赛道龙头的可能性;3、与物业协同性。公司不是简单把物业资源出租出去进行变现,而是要构建核心能力:1、壁垒不是很高的赛道,自主进入和发展;2、壁垒比较高的赛道,选择优秀合作伙伴共同发展,有时会通过资本力量投资绑定利益。

Q:嘉宝如何整合,会给嘉宝带来什么变化?

A:总裁对蓝光嘉宝的管理层和业务运作比较熟悉。1、取长补短;2、派驻财务、人力、风控负责人;3、业绩为大、军令状式的考核机制植入。这几个月来看团队和公司相适应还是比较快。蓝光嘉宝和其它26家物管公司股权合作的问题,公司梳理每一份合同,见每一个合作方股东和管理团队,达成共识,纠正不符合要求的点。嘉宝里不符合公司要求的高管好聚好散,中层骨干很多予以保留,退市后总部架构还要调整,满足质量第一的高效率运作。嘉宝朴实、节约的文化会继续保持。

Q:开发商资金紧张,会有更多并购机会吗?

A:目前市场环境对民营房企比较不利,确实公司有几个项目在谈,但他们还不是很着急,有的要价不低,风险保障还不够强,对下半年持观望态度。

Q:平台化打法? 

A:云化提供一套内部管理平台和客户服务平台,通过SaaS获得服务。比如政府建立社区基础治理平台,企业嫁接自己的SaaS,其他方接入获得赋能和增量资源,在不影响存量的基础上和公司分享增量利润。一些中小物管公司还想自己经营,公司可以不收购,地盘还是他的,但是把SaaS、增值服务导入,降低成本,共享增量收入。

Q:pre-IPO合作目的?

A:占个坑,获取增量业务资源和一定财务回报。这是一种尝试。

Q:利润率情况?

A:并表城市服务导致结构性变化,疫情补贴退坡,基础物管上下半年波动有一些核算的因素,没有实质性变动。未来3年随着新的项目和入住率提升,基础物管毛利率能够保持稳定,通过开源节流做出来,不是从服务品质里挤出来的。

Q:回购什么时候开始?

A:从明天开始允许回购,会择机安排。

Q:城市服务垃圾清运门槛不是很高,公司竞争优势?给收购公司带来什么赋能?

A:城市服务市场化大势所趋,物管公司目前做的都处在探讨、试水、摸索的过程中,没有成熟模式。大企业、小企业、本地企业对政府的理解不一致,政府也没有中央、省市文件来确定标准、规范。会出现一些预期外的情况,因此有些项目谈了1-1.5年落地很慢:1、公司和政府理解不一致;2、对资金及时支付有要求。公司的优势:全域覆盖,收集到大量信息,结合当地团队、项目布局情况进行排序。收购环卫公司的初衷,他们已经进入了100-200个城市,我们可以以此为基础推进其他业务的拓展。同时公司有标准要求,科技、人才、市场看法、财务分析判断,去加速落地。

Q:如何思考流量变现举措?

A:四个布局:1、用户理解,去年下半年成立客户体验研究院,依托需求洞察布局供应链,用户分层运营,借助管家和技术协同推进。2、线上线下,实物需求和服务需求的立体满足,提高粘性,比如发掘订阅式重货需求,叠加24小时送货,类似桶装水订购配送服务,效果不错。3、整合营销,赋能本地公司。4、供应链能力,保险经纪是去年布局业务,疫情影响下出现短期健康险的机会,可以更好识别消费者需求,过程中和几家保险公司展开合作,定制产品。

Q:应收账款大幅增加?

A:2021年6月30日并表嘉宝,他的应收账款13多亿。

Q:物管费提价的情况?

A:疫情影响,目前行业成功调价非常少。15-18年每年至少5个项目提价,2019年以来比较难推进,不是因为政策不支持,而是疫情影响下很难推进这项工作。目前已经布局潜在调价小区,业主满意度高,主动提出需要更好的服务。

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