1. 在手合同600多亿，2023年新增合同200亿，2022年毛利率6%+，2023年上半年毛利率7%+，不考虑结算周期波动对报表数据的影响，以200亿为基数，假设毛利率为7%，则为14亿。考虑息税部分，在“税金和附加”将土地增值税（有预缴情况，看开票，多退少补，所以2021年为负）、房地产税算到房地产业务；其他部分，加上所得税，利息净支出，和房地产部分简单分摊处理下，再考虑三费的分摊，拍脑袋约6.5亿净利润。
2. 租金约4亿收入，30%毛利率，约1亿净利润。
1和2合计约7.5亿净利润，可持续。对于1，个人理解业务可持续，是天健的基本盘。也就是用较低的资金成本（罕见）去承揽深圳不差的各项工程。看部分合同结算细节，深圳市给钱还是蛮快的。
3. 房地产部分，为了简明分析，只将在手项目，按照一次性收入计算。公司的运营能力，从成都麓湖项目可见一斑。前海悦湾府也挺不错的。不同项目，成本不同，导致2022年和2023年的毛利率有巨大差异。每个项目单独计算即可。最大的边际变化是西丽地块的处理，盘活一块大资产。
综上，天健明显是一眼低估的标的。