| 发布于: | 雪球 | 回复：19 | 喜欢：0 |
住宅类的REITS，房产价值增长会对REITS价格有较强的牵引，尤其是很多优秀的REITS都会在这个时候处置一些资产，所得资金用于特殊分红或者新建项目。其它的商业地产REITS，也会利用房价上升的机会处置一些收益不太好的房产，但同时又会展开并购，所以这种牵引力总体上体现得比较弱。
我也没有找到各个行业REITS在通胀和加息环境下业绩受影响的数据，估计也比较难以量化。下面一图是$Cohen & Steers REIT优先受益基金(RNP)$ 、$Cohen & Steers 高质量收益地产基金(RQI)$ 那个基金管理公司（我个人认为是房地产基金里表现最好的）做的一个研究，结果表明：在有通胀预期但加息前12个月，REITS跑输大盘，但之后一直能够跑赢大盘，尤其是加息12个月后能够大幅跑赢。我想其中原因，可能有几个：
1）通胀预期离实际加息有一段时间窗口（尤其是这次），很多REITS都会尽可能利用这个时间窗口尽可能提前融资/再融资，这个从去年下半年就开始了。
2）虽然加息会产生较高的利息支出，但如果是经济复苏下的通胀，REITS也能够提高occupancy，加上很多REITS都有固定费率或跟随CPI的涨价机制，所以现金流量的增加足以抵销利息支出增加的不利影响。另外，加息环境下估计购买物业的热情也会下降，也有利于出租物业。