针对Citron对$恒大地产(03333)$财务造假的指责,我去看了一下报告原文(网页链接)。报告一共57页,我只看了第一节,即关于财务造假的部分,下面逐项给出自己的理解,供大家参考。由于英语不好,如果对原报告理解有误,恳请大家指出。

Citron一共指出了6个造假点:

1、以参股公司的名义对外借款,但由恒大提供担保,形成表外负债,涉嫌故意低报债务。

解读:恒大应该披露参股公司更详细的信息,如果恒大虽然持股比例低于50%,但可以控制参股公司的董事会、高级管理人员或重大经营、财务决策,仍然应该纳入合并范围,参股公司的债务应进入表内。如果不能控制,则参股公司确实不应纳入合并范围,恒大只需如实披露对关联方担保情况即可。在这种情况下,由于担保并不一定会执行,所以担保金额不能视为恒大的预计负债。(但主观说一句,那些参股公司很可能实际上是子公司)

2、恒大的货币资金收益率不但低于同行,也低于央行活期存款利率,涉嫌高报现金余额。

解读:高报现金余额是最严重的财务舞弊,因此在此前的电话会议上,许总也首先驳斥了这一说法。Citron的计算方法是:用当期利息收入除以当期货币资金平均余额,2011年同行是1.07%,活期利率是0.5%,而恒大是0.45%。我认为就此指责现金余额造假并不充分,因为恒大的收益率与活期利率差异并不大,用期初加期末除以2作为货币资金平均余额、与实际资金平均余额的误差,完全可以覆盖这个差异。恒大为自证清白,可以披露每个月底的货币资金余额。

3、“其他业务”相关资产应计提大额减值准备。

解读:其他业务是指除物业开发、物业投资、物业管理之外的业务,2011年底相关资产达182亿人民币,但业务收入仅9亿,营业亏损2.5亿,所以该项资产存在减值风险。我认为有减值可能,但证据还不充分。因为资产是否减值,取决于账面价值是否大于可回收净值,而可回收净值是可变现净值和未来现金流折现值的较高者。目前看来,其他业务的未来现金流确实不太好,但如果其对应的资产是非专用性的房屋、土地的话,可变现净值还是很高的。除非对应的资产是专用型强的设备,否则不需要计提减值准备。

4.1、租金回报率太低,物业投资应计提大额减值准备。

解读:第四条其实包含三项质疑。恒大租金回报率(租金收入/投资性房地产平均余额)仅0.58%,Citron认为投资性房地产价值被严重高估。我认为证据比上一条还不充分,因为租金回报率(类似于商品房的租售比)低在大陆是正常的。只要它的可变现净值,就是在市场上出售它可以收到的金额,高于账面价值,就不存在减值风险。如果市场售价出现趋势性的下跌,那它就应该提跌价了,目前房地产市场还看不到这种趋势。

4.2、营业利润依赖投资性房地产的公允价值变动,年报中未披露公允价值确定依据

解读:营业利润依赖公允价值变动,说明盈利质量不高,但与造假无关。年报中已披露公允价值是经世邦魏理仕评估的,会计师有责任审阅评估报告,但没有义务披露。

4.3、投资性房地产中反映的单位开发成本与营业成本中反映的单位开发成本存在较大差异,涉嫌将部分开发成本资本化。

解读:以2011年为例,投资性房地产单位成本为7335元,而营业成本中的单位开发成本仅4260元,涉嫌虚减成本。这个研究没做到位啊,前者是投资性房地产的成本,后者是商品房的销售成本,完全不具有可比性。

5、土地储备成本核算有误,涉嫌虚增资产,虚减成本。

解读:根据2011年半年报,恒大当期结转或出售土地的单价竟然为-115元/平方米,显然有误。但Citron犯了个致命错误,恒大并没有出售土地,它的土地储备成本减少完全是摊销导致的。

6、其他业务应收账款余额增量大于其他业务营业收入,涉嫌虚增应收款。

解读:2011年上半年,其他业务营业收入一共4亿,但相关应收账款却从12亿增加到22亿,增加了10亿,非常不合理。这个,这个,大家去看看年报就知道了,人家那是“其他应收款”,不是“其他业务的应收账款”。

写到这里,我就发现我白忙活了一下午,因为Citron不是水平太低,就是故意配合机构做空盈利。用这么长时间,陪这么个傻子或骗子玩,实在是自己太愚蠢……

6条质疑,除了第一条以外,全都站不住脚,甚至犯了非常低级的错误,和Muddy Water比,不知道差了多少。而那个第一条,正是报告里多次提到的财政部公开批评的事情——连财政部都点名批评了,还需要你来打假?

但是,这种机构正是利用了人们的避险心理,很多人看到“某某质疑恒大造假”几个字,第一反应就是卖股票,仔细去看它的报告,然后再和恒大年报去核对的有几个?

恭喜跳水时买入恒大的朋友们。端午节快乐!

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