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第311期 · 徐彬财商3分钟
摘要：什么是REITs？
观点：REITs，也叫房地产投资信托基金，或者叫不动产投资信托基金。
这几天，很多朋友都在问一个挺专业的问题：什么是REITs？
我估计，大家可能是看到证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，认为这种不错的金融产品就快推出了，所以才来问。
其实，很多人没有听说过REITs，这并不奇怪，虽然这种金融产品在美国已经发展了60年，但在国内还没有怎么普及。
今天，我就从大家比较关心的3个方面，介绍一下什么是REITs。
01
什么是REITs?
REITs，也叫房地产投资信托基金，或者叫不动产投资信托基金。
从名字就能看出来，这是一种挺特殊的基金，和大家常见的股票型基金、债券型基金不一样，它只投资房地产或者其他不动产，然后租出去，帮着大家收租金赚钱。你可以简单的理解成，大家一起凑钱买房赚租金。
当然了，这种基金不光能投资住房，它还可以投资酒店、写字楼、商场、门店，也可以投资收费公路、水电、产业园这些基础设施项目。
举个例子，可能大家知道，在北京CBD，有一栋超甲级写字楼，叫华贸中心。如果你非常看好它的地理位置，可以把它买下来然后出租，享受租金收益。
但是，这栋写字楼现在价值90多亿，可能远远超出了你的购买力。怎么办呢？这个时候，就可以在香港市场买入春泉产业信托这只房地产信托基金。因为这栋写字楼中的两座，就是属于春泉产业信托所有的。
你通过持有春泉产业信托，就可以间接持有华贸中心写字楼的部分产权，就可以分享华贸中心写字楼的租金收入。春泉产业信托，就是一个REITs产品。
[ 春泉产业信托股价走势]
过去20年，大家基本是通过直接买房子这个“笨”方法，去投资房地产。买房的时候，通常是支付三成首付，剩下的钱从银行贷款。
如果房子升值了想卖出去，就通过中介办理各种过户手续。这种方法，其实挺不方便的：
首先，占用的资金很大，买一套房子，动不动就是上百万，甚至上千万，很多人根本没有这个资金实力去买房，也就享受不到房产升值和房租上涨带来的好处；
其次，房子的变现周期比较长，有时候卖一套房子，可能要三个月、甚至半年才能出手；
最后，房产交易，要缴很多税！
REITs这种基金，和买卖股票基金、债券基金是一样的。
你想持有房产，就买进REITs；不想持有房产了，就卖出REITs，简直不要太方便。
02
为什么现在才推出？
既然REITs这么好，为什么现在才推出呢？
咱们国家的房地产市场，已经涨了20年，房价其实已经很高了，但租金又很低。买一套房子租出去，一年连2个百分点的收益都不到，根本就不赚钱。
前两年，北京非常火爆的长租公寓频频暴雷，也是因为租金回报太低。所以，政府也不会让大家通过REITs去变相炒房。
所以，这次推出的，不是房地产投资信托，而是基础设施不动产投资信托基金，重点投向“新基建”领域。
也就是说，这次的REITs主要投向仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理，还有5G、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区这类项目。
这些项目，特点是资金需求大，但租金回报高、相对稳定，以前要么是政府出资建设、要么是企业发债建设。
这次通过基础设施RETIs向大家筹集资金，让大家也能享受到稳定的收益，是挺好的一件事。
03
投资有什么收益和风险？
投资REITs有什么收益，有什么风险？
REITs最大的特点，就是每年都会把当年可分配利润的90%，分给投资者。
国际上很多REITs收益率基本上能达到年化11%到13%。REITs投资的项目，利润多，分红就多；利润少，分红就少。但基本不会低于国债的收益率，不然还不如去买国债。
但是，大家要清楚，任何金融产品都是有风险的，只不过是风险的大小不一样。REITs总体来说，是一种中低风险的产品。
但在投资的时候，也要注意：
首先，要弄清楚REITs持有的项目是什么。
这个项目是不是安全，收益是不是稳定。就像上面举的例子，如果要买春泉产业信托，就要考虑它所持有的项目——华贸中心的写字楼，是不是安全，会不会贬值，是不是每年都能稳定地产生让你满意的租金收益。碰到今年这种疫情，会不会对它的租金收入产生不利的影响。
其次，如果是新发行的REITs，我们还要考虑一下，它投资的项目，能不能按时投入使用，产生预期的收入。
比如，几年前，各地都大力建设工业园区，结果建完之后，根本就没有企业进来，只能荒废着。如果投了这种REITs，肯定要亏。
再次，REITs毕竟是一种投资房地产或其他不动产的基金。所以，它一定会受房地产周期和基建周期的影响。
换句话说，在房地产和其他不动产收缩期，这类产品也可能跌的很厉害。比如，刚才提到的春泉产业信托，今年跌去了16%。风险还是挺大的。
在这里，建议大家，对那些投资房地产的REITs，要小心谨慎，而投资基础设施的REITs，要看基础设施所在的城市，区域的中心城市。像武汉、郑州、西安、成都，珠三角、长三角城市群的项目，可以重点关注一下。
图片来源：网络
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