2023年刚开年，我们遇到了城投长续债、首套房利率动态调整，这些关于基建的新政策。对于首套房利率调整，核心要点在于：“各城市可按季度对当地新房价格进行动态评估，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。主要由地方政府按照因城施策原则，自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。”以新建商品房作为评估标的+售价连续3个月下降的城市可以放松首套房贷款利率。
那么这个政策会有哪些后续影响呢？本人认为或使房地产市场进一步出现“马太效应”。具体而言，对于房价持续走低的城市，放宽贷款下限，促使消费者可以以更大的杠杆进行房屋购置。利好当地中上的一手房，而对于当地较差的一手房和多数二手房将进一步吸血打击。而房价走低的城市，往往有很多二手房急于挂牌出售，此举或将带来二手房的挤兑出售，进一步降低二手房价格。二手房价格下降，势必影响投资者的收益，或将在近几个月内，有聪明的投资者先行出手。另一方面，对于房价稳定的城市，也会虹吸更多的外部资源来稳定房价，继而房地产市场将出现强者恒强的局面。
不过此举也可能带来新的机会。若后续50%的房地产不再具有高流动性、高增长的特点，那么市面上的可投资的资金将会增加。加之我国对于资本外流的政策控制，多余资本势必需要在国内寻找新的投资方向。或许国内股市将接棒房地产成为下个十年的“躺赢”战场。