房市5.17新政后，如一剂猛药，整个市场都沸腾了，首先是各个地产股几乎都涨停。另外是各路大V都开始发表了自己对房地产新政的解读。做房地产的无一意外的都是觉得是新政是房价上涨的催化剂，今年就是房价的拐点。
咱一个读书号，倾向于提高商业认知，投资认知。房产作为投资的一个重要标的，也不得不聊一下。读书学习都是要解决实际问题，在这个关键点上还是把自己的看法做个记录，以便后期验证。就像2635点我觉得是个买点，开始逐步买入，事实证明至少是个中期买点。
也看了多方面的资讯，看涨看跌的都多，大多都是从自己利益点出发。就像买了茅台的看涨，没买的看跌，各说各话。这个时候就需要理性的分析各种资料、数据，最终做出大胜算的判断。孙子兵法不是不败兵法，多算胜而已，投资也一样，哪个能真正判断到最低点，只是概率而已。每次关键投资概率高这么一些，总体算下来就超过普通人很多。
看问题要看本质，这件事的背景是什么。我在前几天的发文也简单说过，1-4月新建房地产销售额衰退-28%，销售面积衰退-20%，去年还是几个点的衰退，1-4月就是断崖式的下跌了。另外就是库存房地产面积商品房大约4亿平方米，同比增长约24%，去化周期持续上涨。
简单说就是商品房卖不动了，国家在放开大部分城市限购后，又在5.17日放出三个大招。1是下调首付比例，首套15%，二套25%。2、取消贷款利率下限，言外之意是没有下限，可以无限低。3、地方政府可以 大量回收，回购去库存。
就是库存太多了，面包滞销了，一边停止继续生产面包（很多城市直接不提供面粉，不给地了）。一边是消化临期品库存，原来很多大城市限购，现在你都可以买了，而且国家队也直接下场了。就是要消化库存面包，而且面包也不能降太多。
有的人说，面包贵了就降价卖呀。但是房产不是面包，是带有金融属性，房子都是抵押在银行的。如果房价持续下跌，击穿首付有什么问题。如果房价1万每平米，买100平米100万，首付30%就是30万。贷款70万，按以前的利率就是要还140万。
房价直接跌到7000元每平方，原来的房子就只管70万。按照最新的利率，我重新买房首付大约21万，贷49万，估计还款80万左右，我首付+还款就100万左右。继续还贷还要背负140万还贷压力，那就干脆不还了，法拍房就越来越多，银行坏账越来越多，就是系统性风险。
现在知道房子多了，而且还不能降价这个大背景。那国家的顶层想法是什么卢麒元教授的一个视频透露了相关思路。大致意思就是救楼不救市，救民不救官，地租经济对国民经济的长期发展已经形成了伤害。不能再走拉动房地产来拉动经济，要放弃砖头，要把资本投入到未来有机会的产业，投入到AI等未来能引领世界科技的生产力上。
如果再去拉房地产，出了问题我们再也救不起来了。但老百姓买的房烂尾了，损失了，老百姓是无辜的要救。另外楼也是优质的资产，不能受影响，也要救。那怎么救，房地产大约90万亿的市场，完全不管，肯定是系统性风险。
分两步，一步就是看到的把房产当成优质资产，国家回购。也可以看到最近的政策大概是国债出资回购部分建成的适合出租的商品房。对于上游大量的限制建筑工人，闲置的钢材水泥等开展水循环建设，大约投资10万亿，建立污水处理中心，到家到院的水网。可以解决1000万人的就业，节水50%-70%产生正向有利的效果。
国家的想法我们大概知道了，就逐一分析新政。降低第一套和第二套首付，只是降低门槛，让部分原来没能力购房的人进来，降低首付本质是还更多贷款而已。降低利率比较实惠，同样100万的房子，如果都是15%的首付，贷款30年。以前5.5%的利息和预计2.85%的贷款利息（后续应该会达到这个数字）。
贷款85万分别还贷173万，月供4826元；126万，月供3515元。利息下降少还接近50万，每月少还1300多元，而且还有说未来可能会前10年只用还利息，后20年还本金。只要你愿意上车，怎么都行。
另外就是国家下场收购部分未售出的房产，目的就是把房企从ICU抢救出来。房企有一定的钱了，可以再开工，肯定是保交楼，部分有实力的企业可以继续开发改善性住房，提前转型。
到现在这个节骨眼上了，国家的收购价肯定是市场价6-7折，主要是有贷款资金利息的问题。国家的资金主要来源房地产基金、贷款和发债，利息从高到低。这笔钱肯定要安全稳妥，这些房子拿来收租，正常价格买肯定无法覆盖资金成本。
假如同样市价100万的房子，国家收购价60万，房租会做到2%左右。而原来的二手房100万，你至少要做到2万一年，而廉租房1.2万或者1.5万（也有管理成本）。那就会拉低租房市场价格，租售比下降。那二手房的价格反而受到抑制，原来的炒房客看到无利可图，自然离场，租售比会到一个合适的比例。西方市场是3-5%左右，我们是2-2.5%。
租售比是房产值得投资的主要指标，国家大量收购商品房，有足够的房子就可以控制租房价格。租房价格肯定不能过高，过高收入没有跟上，肯定造成大城市人员流出。在供给端就是商业用地也是国家可以控制，这样国家可以维持房价的下限。
国家这次收购的重心肯定是一二线房产，而且是城郊部分。这个很简单，国家的钱要安全，那就是优质地产，一二线房产相对稀缺，有保值空间。至于核心区域的房产直接放开限购，有钱人会去买的，居民存款已经达到140万亿。这部分都是聪明钱，一旦后期的收益会高于银行的利率，他们就会流向更高收益的领域。不限购，以前是核心地产你想多买也不行，现在是放开你随便买，对这部分资产在20年后可能是财富的一个分水岭。
那就是新加坡模式，你收入低有廉租房给你保底，不会没有人没房子住。你要享受房产的升值，只有拥有商品房，新加坡商品房也是普通房产的三四倍。说直白点，就是房价以后分化很大，房子的属性分化也很大。既要有下限，也要尊重市场规律。
看日本、美国、中国香港地区在房价高涨后的走势截然不同。美国下跌后几年就再创新高，源于美国的美元霸权，科技发展、人才流入。而日本是二十年都没有回到以前的最高价，中国香港地区是再创新高，超过以前的最高价。
香港模式肯定不是我们要走的，卢麒元教授视频里直接否定了这种做法，制造了超级富豪，集体外逃，老百姓居住环境水深火热。日本主要后面经济完全停滞，也支撑不了房价持续上涨。
写到这未来的形式已经很明朗了，我简单总结一下。房产库存太高，房企房价都有崩溃的可能，不管就是系统性风险。国家降低首付，降低利率促销一部分库存，自己再收购一部分库存。收购库存救一下房企，顺便给房地产带来一点预期。通过对商业地产的限制和对收购房产房租的调控让房价有一定下限。
对于一二线优质区域，放开让有钱人去买，走市场路线，总不能让居民存款不动。形成廉租房和商品房两套系统，既保基本民生、基本房价，又给投资资金一个投资出路。房价后期就是分化，三四线一直没说，你们可以自己去想。如果上海放开限购，对杭州的资金都是虹吸，成都放开限购是不是对四川所有二线城市产生虹吸？
就写到这了，不是从业者，只是观察者，希望行业内人士能不断修正完善以上观点，大家能稍微看清后续房价的走势！