比起在公开市场拿地，或许收购爆雷房企的项目要更划算、更直接。
李超人，要重回内地和香港投资了吗？
近日，有消息称，长实集团与汇丰银行接触，试图收购香港地王项目“凯玥”的部分/全部债权。
据FUN财了解，香港地王项目凯玥，是内地两家爆雷民营房企：龙光集团和合景泰富持有的鸭脷洲住宅地块，二者各持50%股权。
同时凯玥项目，还是龙光集团近期债务重组的关键增信资产。
假若长实集团成功收购债权，这意味着，龙光集团和合景泰富有可能会失去对该香港地王项目的控制权，长实集团能以较低价格买下项目债权，间接持有项目股权。（债权、股权的清偿顺序，是债权优先于股权）
6月25日，不少媒体集中发文称，长实集团被斥责为“趁火打劫”。
实际的情况，是怎么样的？
01. 龙光合景买地王
2017年2月，龙光与合景泰富联手，以168.55亿港元的价格拿下香港鸭脷洲豪宅项目（后来命名为“凯玥”），楼面地价每呎2.2万港元。
遥想当年的拿地盛况：14家财团入标，竞争相当激烈，而且，多家财团均以“超高价”入标。
据悉，当时龙光和合景泰富的出价在约155亿至158亿港元之间，楼面尺价逾2.03万港元，较市场估值上限高出最少35%。
最终的成交价，比当时预估的出价区间还要高出超10亿港元。
由此可见，当年，龙光和合景泰富，都十分喜欢拿地王项目。胆子很肥~
图源自网络
这个地王项目，刷新了香港宅地总价成交的记录，成为当时全港最贵的住宅地块。
后来，信和置业、世茂、会德丰等联合体，以总价172.88亿港元，拿下西九龙长沙湾兴华街西对出的临海住宅用地，再次刷新香港宅地总价记录。
但龙光&合景泰富的香港鸭脷洲地块仍然是香港楼面地价第一高的记录保持者，它目前是香港出让的总价第二高住宅地块。
图源自微信公共图片库，香港
02. 千呎豪宅，利润可观
拿地一年后，龙光和合景就双双发布公告，称为这一香港地王项目超百亿贷款提供担保。
其中，龙光地产为香港地王项目提供担保，共贷款180亿港元；
合景泰富为香港地王项目105.75亿港元贷款提供担保。
这个香港地王项目，还曾改过规划。项目占地逾12.65万平方呎，可建总楼面逾76万平方呎。
原本计划兴建两栋高层洋楼被开发商取消了，只兴建6栋分层住宅，全部打造上千呎（约129-337平米）的豪宅。
一共只有295个单位，单价约5万港元/平方呎。
凯玥最贵一套可超1个亿港元，能买这里的，都是非富即贵的大老板。
单价卖到5万港元，但是6年前（2017年）龙光合景的拿地楼面价才2.2万港元。
粗略算一个数，按照5万港元单价，76万平方呎，顺利的话，该地王项目大概能卖380亿港元。
和168.55亿港元的拿地价格相比，显然这是龙光、合景的“金山”。
难怪李嘉诚会出手，这么高利润的项目，长实集团也想分一杯羹。
据说凯玥今年已经入市，但去化非常慢，有说今年至今只卖出了3套（均是面积3000平方呎以上的大单位的豪宅）。
去化慢，开发商的回款也会变慢，这也可能是汇丰银行想要出售该项目债权的原因，期望收回大部分贷款。
但据时代周报称，龙光单方面回应，表示该项目的贷款还款按期兑付，项目正常运作，“没什么大问题”。
在债务重组谈判的关键时刻，龙光地产不愿意出售凯玥这个“金山”，因此想阻止长实集团对项目债权的收购。
到底是长实集团“趁火打劫”，还是开发商的信用耗尽，已经不足以在市场立地了？
商人面前，只讲利益。
龙光集团和合景泰富，都是债务违约的爆雷房企，二者均在为境外债务重组努力，试图说服债权人，完成境外债整体展期、降低利息，达成分期支付、以新换旧等安排。
截至2022年末，龙光集团已就21笔境内债完成展期，境外债情况为：未偿还本金36.19亿美元+未付利息1.01亿美元，合共258.56亿人民币。
但是半路杀出的程咬金，长实集团的搅局，或许又为这两家爆雷房企的谈判增加困难。
长实集团有钱，而龙光和合景泰富想阻止其收购，真的能阻止得了吗？