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会议时间：2018年8月24日星期五
出席领导：申乐莹【CFO】 、谢远建【副总裁】等公司高层。
Q1:下半年有在境外发债的计划吗？拿到发改委的额度有多少？下半年的卖地计划？平均买地成本？资金销售回流时间和回收比例？平均融资成本和去年比的变化？下半年会有新项目开盘吗？加起来全年一共有多少可售项目？
A: 目前没有确定的计划，但不排除这种可能性，任何融资行为都将在全集团负债管理的框架下进行。上半年拿到2亿美元的额度，已经发行完毕了。
下半年将维持全年的投资计划，会有量入为出的管控，所以上半年我们的投资不是很多，根据我们对大势的判断，上半年不是投资的最好时点，下半年的投资机会可能会越来越多。目前我们正在观察市场寻找投资机会，相比于一些上半年激进投资导致下半年资金短缺的公司，朗诗已经提前做好储备，在财务管控、债务结构调整以及现金储备上都有很多战略合作伙伴。只要有机会，下半年就会加大这方面的投入，我们每周都有投决会，审慎决定投资项目，坚持土地价格和最后市场实现的销售价格有合理关系，即使是底价也要考虑是否合理、政府卖地预期是否回调等。我们有大量的收并购项目，都是我们认为地价合理、安全的项目才会去投资。同时，我们会监控销售资金回笼的情况，因为供货节奏的原因，一般上半年相对于全年目标会少一点，下半年会多一点。
目前我们的平均土地成本为4000。
我们在中国和美国的业务不太一样，中国业务全年回款率大概在90%以上，预计在一定时期内比较稳定维持在这一较高市场水平上。美国的业务模式不太一样，有两个板块业务的模式，东部主要是公寓类型，西部是别墅和联排别墅，美国法律规定不能预收但是可以提前收款，工程竣工之后就可以收款了。东部项目一般预收可以达到60%-70%，大概两年的工程时间；西部工程期比较短，大概六个月就可以建房完成并且收款。
目前平均表内融资成本与去年同期持平，表外融资成本略有下降，因为表外主要是跟市场全口径披露数据，我们有不少小股操盘的公司是不并表的合联营公司，在这些项目上的融资一般以低息的开发贷款、建筑贷款为主，表外融资成本目前是5.7。
上半年目前新增的可售货值是97亿，累计可操盘项目的可售货值（含美国）为1096亿。目前我们的拓展项目趋于多样化，例如投资、拍地、收并购；我们也有和股权的合作伙伴、基金的联合投资伙伴一起进行投资；除此之外，我们还有一些委托开发的项目，利用朗诗的绿色建筑技术和绿色产品的操盘能力，向不占股权的独立第三方输出管理服务。朗诗商业模式中很重要的一点是相比于传统意义的买了多少地、储备了多少项目可以售出，我们更加重视开发操盘规模，利用朗诗的品牌、技术、团队来进行委托管理，进行全程的操盘资产管理。目前我们的权益比例是30%左右，上半年新增的大约为35%，我们也能获得投资收益，获得交付结转的收入；对于70%的零股权部分我们也有很好的收入，包括操盘费、技术管理费以及超过目标业绩的一些分成，而且这块收入的风险相对非常低，可以有很好的复合增长。此外还有委托开发，朗诗的产品是的我们有能力接这种委托开发的业务。
Q2：今年全年现金流预计？现金流的去向？
A:今年上半年经营性现金流入45亿，支出41亿，权益下的投资开支为7.8亿，建筑开支18亿，其他15亿，总体经营性现金流为正向的3亿。全年预计和以往一样是微正的经营性现金流。面对目前的市场环境我们会坚持审慎务实的投资策略，在买地支出上量入为出，根据经营现金流入情况，实时监控所需要的储备现金余额，适时地看市场上的好投资机会。
Q:45亿现金流入中轻资产和销售各占多少？
A:开发管理服务的现金流入大概是4-5亿，主要是房屋销售的现金流。
Q：绿色地产的竞争优势？深圳是否有绿色地产楼盘？绿色产品的售价、成本和毛利率水平方面有什么优势？
A：中国房地产的住宅产品价值有两个维度，一个是地段价值，第二个是产品本身价值。国内绝大多数房地产商在产品维度上所关注的是项目的规划、建筑外立面、配套设施等，大家对居住所需要的健康维度、舒适维度关注普遍缺乏。朗诗的绿色建筑产品主要关注客户在居住健康、居住舒适度方面品质的实现，以及采用绿色节能环保的各种手段来体现品质，让消费者得到显著不同的居住体验和健康环境，并且使用成本又很便宜，对社会长期可持续发展做出贡献。随着中国社会发展进步，居住消费升级趋势和我们现在所做的产品差异化、价值目标非常吻合，未来也将有更多公司朝着高健康水平、低能耗产品方向发展。
相比于市场上同地段的产品，我们的产品有很高的销售溢价。一般而言，我们实现的高舒适度、低能耗价值会有一定成本的增量，投入在绿色科技方面的成本增量水平在每平方米几百块到一千块组左右，但实现的产品溢价是3000到1万左右，所以在绿色维度上投入产出十分高效，可以显著提升我们的产品利润率。因为中国的房地产首先是土地投资的成本带来的项目收益影响，绿色维度相比之下更加稳定，受行情影响不大，从而为我们带来更加稳定的经营表现。
Q：现在政府好像对租金容忍度较低，公司对长租公寓这一块怎么看？现在公司有两万多套房源，开发了4000多套，从房源到正式运营方面公司有什么考量？
A：最近可能是分散式中介出身的企业引起了一些租金方面的争议，我们朗诗寓所聚焦的集中式长租公寓和这种分散式长租公寓不同。首先，现在的租金矛盾主要是结构性供给不足所造成的，朗诗寓所做的长租公寓商业模式是把原来低效的、没有用作商业居住用途的落后老式酒店改造成适合青年、精英、白领的长租公寓产品。而分散式是从小业主这边租进，装修完后再出租。截止到6月30号我们现在有22000多的拓展量，现在开业量为4000多间。朗诗寓在主要前几位的企业中进入最晚，实质性业务开展从2017年春节后开始，到现在为止获取房源、设计工程改造、开筹并运营需要六个月左右的周期。目前数据截止至6月30日有4286间，从7月开始到年底，每个月会有4000多间往市场上投放，大量产品还在路上，未来会面对市场。朗诗在长租公寓产品上的打造理念是希望给市场上的客户提供有品质的、功能配套齐全但是价格受控的产品，比传统公寓产品有更好的品质感受、社交增值服务以及安全健康价值增加。对于目前解决中国一二线城市的居住要求很有竞争力。
Q：市场对长租公寓分期方面有所怀疑，长租公寓赚钱吗？长租公寓资金方面提升空间？如何控制成本？
A：之前出问题的公司是所谓无本套利型P2P的模式，本质上是利用小客户信用套取金融平台资金，利用这个资金支持自身发展。而我们朗诗寓的分期不同，我们的分期产品合作对象都是国有大行，稳定性强，风险防范意识高；而且我们对分期不强制，这只是提供给客户的增值服务选项之一。基于我们这种比较有实力的集中式长租公寓运营商而言，这种风险基本不存在。
长租公寓现在不赚钱，但不代表未来不赚钱，我们的租约都是10-20年，根据我们的商业周期模型测算，在前几年需要有现金回笼的周期，过了这几年的周期后盈利性会变好，整个周期来考虑收益率情况并不差。目前我们测算平均13年的周期中，全周期净利率大约在16-20之间。另外，不赚钱还有一个原因是规模不够大，没有办法摊销比较大的中后台成本管理、人员设计、工程改造以及线上系统建设等，随着我们的规模增大，大概到5、6万间的水平后，会出现规模经济效应。
关于政府对资金的管控，租赁市场有各种不同的供给对象，例如公租房、廉租房以及政府出台的一些人才公寓政策性保障，还有市场化运作公司等，不同的工具主题面对的客群关注点都不同。朗诗寓瞄准主流市场客户，他们对于品质有更高要求，从而我们可以将商业模式和客群定义相对应。
Q3:2015年以来ROE有所下滑，请问是与业务模式调整有关吗？如何看待未来三年盈利能力情况？
A:可能是统计口径不同造成的数据差异，我们的ROE是持续提升的，去年的核心净利润对应ROE水平是24.5，今年会保持持续提升的趋势。ROE是我们的核心优势，长期维持20以上，因为我们有一些技术输出所带来的收益几乎不占用资本，所以ROE水平会很高。
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会议中立方编辑：邝伊雯（Eva）
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