通俗易懂的万科财报分析，转自【我是腾腾爸】$万科A(SZ000002)$ @
万科昨天晚上公布了2020年财报。
先看市场比较关心的两项主要数据：2020年，营收4191亿，同比增长13.9%；归母净利润415亿，同比增长6.8%。
为什么营收增长了近14%，而净利润增速不到7%呢？
原因就一条：营业成本太高。
2020年，万科营业成本2965亿，比2019年同比上升26%。
营业成本为什么上升这么大啊？
因为三四年前，也就是2016、2017年时的购地成本高啊。
为什么一定得强调三四年前呢？
因为万科的存货周转率多年来一直维持在0.28上下——这个数据意味着万科房地产一轮完整的的经营周期约为3.5年上下。
换言之，万科2020年卖的房子，就是在2016－2017年间购买的地块上开发出来的。
那阵子房价有过一轮疯涨，所以带高了地价。
呵呵，现在貌似在还账。
顺带着说句题外话哈——房地产公司实际上并不喜欢房价地价高涨。
还是在稳定环境下经营比较有利可图，因为那样对房地产公司而言，预期性更强，压力不大。
这跟一般人的感受，大不相同吧？
不信的话，你去问问那些大一点的房地产公司。
喜欢房价高涨的永远是小公司——反正就开发眼前手下一个两个项目，房价上涨，能赚一笔是一笔，至于房价上涨带来的地价上涨，跟我有什么关系呢？
对万科2020年的这份业绩数据，舆论场上一如既往地两极分化。
有人说，万科还是稳得一比——嗯，究竟还是龙头啊。
有人说，万科业绩不如预期——嗯，爆雷了。
腾腾爸怎么看呢？
营收在我的预想之中，净利润增速比我预想的略低一点点。
失望吗？
这倒不至于。
如果这份数据是在正常年份——没有瘟疫，没有调控——我会略表失望。
但考虑到疫情冲击和政策调控，心里又坦然了。
投资投的是未来。
我们最好还是把目光回归到企业本身。
我以前给大家归纳总结过，我看万科的财报，最看重的是下面几项数据——
购买商品及劳务支出，你可以大致看成买地支出（当然不仅仅是买地支出）。
2020年，整体是维持了2019年的规模。
增速为近年最低，这可能受疫情影响——上半年拿地少，下半年才逐渐增多。
这影响的，可能是2023年之后的经营数据。
2021年销售的商品房，取决于2017－2018年数据——往前看看，那两年整体还是不错的。
所以你不用担心今年万科有没有充足的房源可卖。
存货数据，你可以大致看成公司未来利润的蓄水池。
现在各地、尤其核心城市、一线城市的房子，还没有不好销售的情况。
2020年万科的存货还在稳定增长。
当然，增速也在下降。
对这一点，我们也需要观察2021年的数据——到底是疫情冲击，还是企业因应政策作出的收缩性调整。
我个人预测，今年会好。
预收款项，你可以大致看成公司已经装进兜里但还没转化成收入的利润调节器。
万科2020年的预收款项已达6316亿。
毛估估，按2020年10%的净利润率（415亿归母净利润/4191亿营收）计算，这6316亿的预收款项已经储存了大约630亿的归母净利润。
再说一遍：房地产公司的业绩调节空间，非常大。
调节按钮就隐藏在预收款项之中。
以万科为例：想让业绩增速提高或降低几个点，可能就是管理层脑子里一闪而过的事情。
总体上吧，2020年房地产公司委实不易。
上有政策调控，下有疫情冲击。
经营没萎缩，可能就是好同志吧。
万科管理层放话，希望2021年净利润可以达到500亿。
如果实现的话，意味着2021年业绩增速将达20%以上。
对这一点，舆论场上同样两极分化。
我的观点还是很乐观——能不能达成，就看管理层愿不愿意喽。
嗯，就讲这么多吧。
股价怎么反应我不知道，我就知道死死地守着，等股息。
万科2020年的股息还是比较丰厚的，一股大约1.25元。
以现价（31.37元）计，股息率约达3.98%。
腾腾爸的投资成本大约是每股24.8元，我的股息率约达5.04%。
这还只是收到的现金股息，从股东的角度看问题，我每股还有2.37元未分配利润留在了公司里。
呵呵，管他娘，反正我是满意的。
你说呢？
全文完。