今天排查地产行业时，偶然看到这只市盈率超低的地产股光明地产（600708），静态市盈率5.87，滚动市盈率(TTM)4.73，低估到发指，甚至比港股里的内房股还要便宜得多。猛一看让人眼前一亮，但直觉告诉我如此低估必有原因。于是花点儿功夫，弄明白这只票到底有没有低估。收集资料加分析大概用了一个半小时，结论是确定的，以自己的标准看这只股票是明确没有投资价值的。 虽然从投资角度没有收获，但把这当做一次快速排查潜在标的的小练习也是不错的。具体分析结论如下：
一、去年盈利暴涨是因为四次转让物业带来近15亿净利润，大幅改善了财务结构。
17年光明地产全年实现营业收入208.1亿元，同比增长仅0.14%；归属于上市公司股东净利润19.5亿元，同比增长92.55%，业绩十分亮眼，但排除去年三、四季度突击式的出让物业（一共四次，总金额约40亿），光明地产实际营收约160亿元，同比下降23%；归母净利润降至约5亿元，同比下降约50%。扣除这部分收益后现价格（6.67）对应的静态PE约为22.87，这个市盈率在目前房地产行业整体看淡的大环境下远远算不上低了。
二、为兑现承诺变卖资产，杀鸡取卵、寅吃卯粮，涉嫌损害公司及中小股东利益。
光明地产在去年9月至11月的短短一个半月里，精准变卖了四项资产，获利约15亿，具体见下表
可能有人会说变卖子公司资产获利那也说明了企业的经营成果呀，而且报表上也是记在扣非利润里的，当然应该以此为基础计算市盈率。但稍微做过一点功课的投资者恐怕都很难认可这种说法，原因有三：
1、不做这四次资产变卖，大股东的三年业绩承诺无法兑现，需要做巨额补偿，这个肯定是不能接受的，而最后资产变卖加持后的三年利润总额刚好超过业绩承诺，可见其用意；
2、转让下属项目公司股权获利属于明显的一次性收益，卖了就没了，当然是不具备可重复性的，将这种收益纳入扣非净利润，很可能影响甚至误导投资者对公司真实业绩和经营能力的判断；
3、大股东为了避免大额盈利补偿，选择将旗下优质资产变卖属于典型的杀鸡取卵行为。以东恒海鑫为例，转让收入21.8亿，增厚净利润约9.4亿，看上去获利颇丰，但买方泰禾地产接过该项目后继续开发成楼盘再变卖，按照10%净利率计算，预计可获净利6~8亿，而这6至8亿净利润本应该是已经成功开发了该楼盘一期的光明地产的囊中之物（当然光明地产实际盈利能力要比泰禾逊色不少，这里假设大致相同），按10倍市盈率计算，对应可增加市值60~80亿元（当然，地产公司不能简单以PE估值，这里只是方便分析）。据后续公告显示，光明地产17下半年也做了不少增加土地储备的招拍挂和项目公司收购工作。试问，一面把自己手上几年前获得的低价土地变卖，一面在17年下半年土地价格已经涨幅巨大的情况下高价收购项目（土地），这个账该怎么算？
三、概念众多，经营及变现能力羸弱。
排除这四次物业转让，光明地产17年净利润率只有3.34%左右，比16年的5.53%进一步下滑。这个水平在A股上市地产公司中排在中下游，从财务角度比较客观地反映了光明地产目前的经营管理水平。在地产行业闭着眼睛都挣钱的时代，经营水平弱一点问题还不是太大，而在“房住不炒”、一边防范金融风险去杠杆，融资越来越难成本越来越高，一边土地价格还在迅速攀升的今天，经营管理水平低对于房地产公司意味着什么？虽然作为拥有丰厚家底的国企，光明地产还不至于有生存危机，但财务报表想要做得漂亮，真是越来越难。当然，旗下还有很多资产可以变卖，而且以现价变卖获利也会不小，还可以美其名曰盘活资产做大主业，但一，再厚的家底也禁不住把变卖当成习惯呀...二，变卖了资产再去高价拿地，如果卖不出好价格、卖得过慢、甚至高价买的地最后项目亏损，这优质资产卖出去可就再也买不回来了；三、地产公司个个都在喊着几百亿几千亿的销售目标，但在地产蛋糕总量眼看就要摸到天花板的今天，光明地产你凭什么在和恒大碧桂园融创阳光城泰禾雅居乐龙光这些如狼似虎的民营地产商竞争中抢到更大的一份？
至于光明地产身上拥有的多个题材概念，我没有做深入研究，但总体两个感觉，一是确定性不高，比如国企整合概念，它可能很快发生，也可能很久都没发生，没有办法据此做投资决策，属于如果该股票已经明确具有投资价值买入后锦上添花的东西；二是这些题材概念的落地缺乏可行性与量化分析，比如基本每家研报都会提到的冷链物流，看上去很美，光明地产也有资源和能力上的一定基础，但目前在公司收入与利润占比中都小到可以忽略不计，而要大力发展这个业务是需要大气魄大投入的，从披露信息中还没有看到太多管理层的相关规划与投入预算，仍然属于没有办法帮助到投资决策的信息。
四、小结
首先，这只是我个人分析地产相关公司的小小练习，耗时很少、再加上能力限制，肯定错漏不少，请球友多批评指正。
其次，本着“一眼定胖瘦”的原则，这些粗浅的研究分析已经足够帮我排除这只股票了，如果未来发现自己分析错了，那只是反映我的水平不够，但作为初步的筛查和练习，这个工作量应该是够了。
最后，回到光明地产上，我个人认为这家公司的清算价值（包括潜在价值）是明显大于现在的市值的，但我们也都知道，股票是不能简单按照清算价值去锚定价格的（连巴菲特都在这上面吃过亏），更多的是应该关注它未来能够为投资者创造的价值，而光明地产未来几年业绩快速健康成长的确定性并不清晰，再加上地产行业整体处于被政策打压以及被市场低估的时期，用业绩、估值、逻辑三个角度分析，目前光明地产都没有买入持有的价值