鹿鼎公2018年的发言：
历史欠账、新增城镇化人口、家庭小型化、改善需求，是过去20年地产需求端的四个发动机 。
房产投资是过去15年整个房地产价格暴涨的倍增弹射器。
先从4个发动机看
1平均人均居住面积到达34方，历史欠债还的差不多了
2城市化进程在这个阶段见顶，虽然中国的数据还只有60%出头，但是实际农村年轻人已经基本上进城了，剩下的老人已经没有进城能力，从中青年角度讲，中国城市化进程已经到了70%的转折点
3在2012年中国劳动力人口已经出现下降，最近几年每年下降绝对数量超过400万人，而绝对人口将在2027年左右出现下降，2030--2040预计每年下降1000万以上
4房价已经透资，小型化家庭已经没有购房能力，现在即使年收入50万的无房家庭，在北上广深买房也是几乎不可能了，以前父母亲戚凑个20万加自己夫妻存款，可以付首付了，现在需要高收入外加卖旧房，才有可能去买到心仪的新房，也就剩下一个高薪家庭的改善需求了，而房产开发量继续高位。
整个市场中，除了极少数一部分高收入者，和一部分卖小买大的改善者，未来有购买能力的购房者越来越少了。目前由于长期的上涨，造就大量无知的购房者（不知道杠杆威力的群众）使用了大量杠杆。
然后看投资这个弹射器
限购已经杀死了大多数投资者
随着房价暴涨，投资的资金金额需求暴涨也是加大投资过不去的坎，现在的投资者基本上是买大卖小，由于房地产是边际定价，所有前期的购买者都是因为长期上涨而不愿意卖出，即使卖出也会加钱买个更大的，但是一旦出现房价持续下跌（短暂下跌没用，因为都认为只是回调），则是墙倒众人推，房价就会直接推向深渊。
结论是，房地产价格最终会被绝对人口下跌击沉，一旦下跌趋势形成，就不是回到正常水平，而是会被断供，投资出逃，人口减少的卖出合力推向深渊。