我们一般去关注地产行业发展情况有三个层面：
第一层面，去判断房子的价值，辅助房产的购买，可以参考《判断房产价值的核心逻辑》一文；
第二层面，去判断的国家经济的起伏，房地产是国家经济的支柱型产业，对国家的经济增长起到极为重要的作用，可以参考《只有楼市才能带领经济走出阴霾》一文；
第三层面，去投资地产股，地产股的盈利状况与行业的发展起伏有着强相关性，地产行业处于上升期时，地产股可以起高楼，在2021年之前，就是这样，当行业在21年筑顶时往下时，地产股就可能面临折戟沉沙，可以参考《地产股的分析框架》一文；
所以，对地产行业有着清晰的洞察，对上述三个层面的认知有着很大的帮助。
如何建立对地产行业的宏观认知？可以通过几个指标进行判断
对于以下几个指标分为两种情况，一方面，是去洞察当下房地产行业的发展状况；另一方方面是预测未来房地产行业的发展状况。
1.洞察当下房地产行业发展状况的四个指标：
①房地产开发景气指数（国房景气指数）
该指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
现如今公布出来的指数为仅为93.36，已处于低景气周期，所以可以基本感知到行业的萧条。
这是地产行业的综合性指数，涵盖了地产行业的不同维度的评估，所以能够体现整个地产行业的发展趋势。
②全国房地产开发投资
指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。
2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%，其中住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。
从该指标可以看出，整个产业的投入已经从21年的顶部开始往下走。
③房屋新开工及竣工面积
房屋新开工面积：指房地产开发企业本年新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象。不包括在上年开工跨入本年继续施工的房屋建筑面积和上年停缓建而在本年恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
房屋竣工面积：指房地产开发企业本年按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
2023年竣工面积同比增长17.2%，这对房地产后周期行业是一个利好，如家电、家居行业的需求端会有一个小爆发，但是随着房地产整个行业的下行，竣工面积的长期趋势肯定是下降的。
④全国商品房销售面积及销售额
商品房销售面积：指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）
商品房销售额：指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）
2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
通过上面几个指标可以看出当下的房地产行业发展状况，相比于21年之前，已经发生极大的改变，正处于行业的低谷期。这也是经济蛰伏的最大原因，没有之一。
2.去预测未来房地产行业发展状况的8个指标：
对于房地产行业，发展已经到了成熟状态，进一步发展的动力在于需求端，所以对于需求的把握极为重要，以下几个指标参考黄奇帆的分析框架，以下几个指标基本都是对需求的观察。
①人口趋势
大家基本认为14亿人口是天花板，人口逐渐在减少。2022年总人口14.1175亿，比上年末减少85万人，2023年减少208万人。
尤其是出生率创新低，在购房需求中的结婚购房也会受到极大抑制。
②城市化率
中国的城市化率已经达到65%，几乎等同于欧洲，美国的75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话5-6%到头。
在过去，购房需求中的绝大部分与城市化进程有着很大的关系，现如今城市化率已经到达新阶段，同比增长也会逐渐放缓。
③老龄化
中国的老龄化已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050/2060年会达到40%-50%都有可能，老龄化越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会推出许多房子来。
PS：上面三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。
④住房库存
中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有卖掉的有6亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比20%，中国的总的房屋有400亿平方米，90年后依赖新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是空关闲置的。
这种闲置每年涨20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖点反而划算；
但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。
⑤人均住房
整个中国目前人均住房，19年统计时48平方米，到了2020年已经涨到50平方米，全世界发达国家里，欧洲、美国50平米人均就是天花板；40年前我们人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。这个空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。
⑥年度投资
2000年时1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。
2020年，全世界新建的房子就是20亿平方（除中国之外），而中国就造了17亿平方；接近全球的一半，中国只占全球人口的20%凭什么要早全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到50平方米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。
上面三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量也好都严重过剩。
⑦土地价格与房地产价格
中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是6000多块，算7000块。涨了20倍的话也是14万每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去计算，现在总归也是16倍以上；现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥2000年时是700快一平方，20年后一万几到两万每平米了。全国在原来的基础上，20年翻了四番，土地价格每亩从100万，变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个5年也会炒地，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面20年如此。
房价的高低，对于购房需求的抑制促进有着很大的关系，现在整体房价较高，对于购买需求有着很大的抑制效应。
⑧危旧房改造
危旧房改造的质保，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了
以上八个指标也传达出需求端再也回不到2021年之前的情况，未来5-10年，行业的需求逐渐开始走下坡路，直到达到一个动态平衡，也就是郁亮总说的房地产行业黑铁时代。
大家可以通过以上12个指标，基本可以对房地产行业，尤其是住宅地产行业有着一个宏观的认知，即在2021年之前，地产行业昂扬向上，2021年到达顶部位置，从此开始走向下坡路，这种趋势的改变，对购房活动、投资活动、经济观察都有着重大的影响。