现如今，地产行业风声鹤唳，暴雷的暴雷，没暴雷的被做空，市场悲观到极点，与两年前的摇号盛况相比恍如隔世，房价下跌引发百姓焦虑、库存积压回款难引发房企焦虑、土拍盛宴不在引发政府焦虑……
一片焦虑氛围中被广泛讨论的问题就是：未来房价是涨还是跌？
最极端的是，同为房产圈老炮儿老蛮和欧神对该问题的判断是针锋相对，前者认为未来房价要从现在均价1万跌到5000元，腰斩；后者认为后来的房价完全可以再涨50年。
当然，绝大部门人的看法是被共识的看法，对房价未来的走势持悲观的态度，当然也有一部分人认为：目前的状态只是暂时，只是周期而已，经济向好，房子仍然是优质资产。
看涨VS看跌，辩论哪边正不正确意义不大，最核心是从逻辑出发把房价这事给想清楚，答案自然会浮出水面。
1.地产行业的黄金规律
在国内外的地产行业里有一个非常重要的公式：房价*利率=收入*α=租金，就是从长期视角来看，在一个遵循自由市场经济的环境下，一个国家的房地产市场达到平衡状态的时候，就会满足这个公式。
其中，利率：一个国家的无风险利率，对于我国3%-5%区间；收入：就是大家年均工资；α就是住房开支，在国际上基本维持30%-50%区间范围内。
通过上述公式可得：
租金/房价=无风险利率；按照一个成熟的国家来说，租金就等于一个房子的价格*这个国家所有资产平均收益率，即无风险收益率。
显然我国的租金偏低，这是因为我们的经济的发展增速还很快！我相信在未来，房产的租金收益率也会慢慢提上来。
房价=收入*（α/无风险利率），即房价=收入*A（A=α/无风险利率，在中短时间内，无风险利率和α变动较小，则A相当于常量）
所以，房价=收入*A，一个地方的房价与当地潜在购买者的收入状况成正相关，当然，既然是一个市场，肯定与市场的供求关系有很大的关系，比如：任泽平提升出：长期看人口，中期看土地，短期看金融。
但是任博士的提出的分析框架都绕不开一个事实：需求端，真正能购买起房子的需求群体。
一个地区的房产价值主要核心在于该地区长期稳定的人群的收入水平，收入水平高，房产价值就高，收入水平低，房产价值就低。
2.经济增长是房价增长的基础
一个地区的收入与这个地区的经济状况是正相关的关系，所以一个地区的经济的好坏是这个地区房价进一步增长的前提。
上图是二战后主要发达国家房价增长的统计，近66年的统计数据归纳出一个结果：房价增速=收入增速+通胀+城市化速度。
我们再拿这个公式去验证中国过去二十多年的房价走势：过去20年，我国年GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5%左右，城市化率每年增长1.3%，加起来13.3%。房价每年增长13.3%的话，5年半翻一番，20年增长12倍左右，这恰好和过去20年我国房价的平均增长幅度差不多，过去20年，全国房价平均增长大约也就是十几倍，大城市快一点，小城市慢一点，总体上就是十几倍，所以，这个公式完全可以解释。
上面这个公式可以解释我国的房价变化，是符合地产行业的发展规律的。房价的增长之所以超出大众的认知，只是因为我国的经济在过去几十年超过国际的认知，仅此而已。
无论是上国、中国、还是所为的下国，长远看，大家的地产市场都遵循上述的规律。所以，问题来了，对于我国，未来的房子到底是跌还是涨？本质上就成了一个判断经济走势的问题。
3.中国的经济还会好吗？
那中国的经济在未来到底是什么情况呢？如果你去看机构的分析或者专家的分析，基本上就是一个答案：还能再增长几十年，稳中向好。其实这个答案对你的判断没有参考意义，绝大多数人是不相信这些人说的话，至于原因大家都懂。
那如何从逻辑上去判断中国这个经济体的发展前景呢？我很推崇李录在《文明、现代化、价值投资与中国》一书中对人类经济形式的判断：
图中可以看出，在相当长的一段历史里，人类的GDP一直是平的，中国的GDP尤其如此，从过去500年的图中可以看得更清楚，在分界点上，西方突然在这时候起来了，而东方比它晚了差不多100年，这100年东方的崛起主要是以日本为代表。
那为什么到了1750年左右，人类财富开始指数型增长？大家应该知道1776年亚当斯密完成了经济学巨著《国富论》，这种新的经济思维推动人类文明的发展，在这种思维下，我们坚持了现代科技的发展和自由市场经济，在这种社会架构下，才出现了上图中人类经济突飞猛进的一幕。这种价值判断属于世界的一种，有兴趣的球友可以读读《理性乐观派》。
只要中国继续坚持自由市场经济和现代科学技术的发展，不折腾，长期来看，经济肯定是螺旋上升的。
当然经济体量增长的过程中，是阶段性的，是螺旋式的。从历史来看，无论是康德拉季耶夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、还是基钦周期，都意味着经济的轨迹并不向大家想象的那样的一帆风顺，而是充满波动和曲折。
当下，中国的经济只是在周期的底部而已，是由于地产行业的蛰伏，与科技及高端制造等经济新动能没有做到无缝衔接导致的，这只是个中短期问题。
4.对未来房价的判断
通过上述的逻辑推演，对未来房价有以下几点判断：
第一，长期来看，未来中国经济会继续向好，但不意味中国房子的全面牛市，只是结构性牛市，中国的经济形势已经从工业化进入到城市化中，从世界城市文明发展的规律来看，人会从源源不断涌入大城市，受益的就是现在的一线和重点新一线（如：北上广深，杭蓉南苏）的核心地段，这些地方始终是稀缺的；
第二，不是说三四线城市的房子乃至县城都没有价值，还是看位置，看稀缺性，去经济增长最快的区块，拥有稀缺资源的地方去，如医院、学区、公共设施、高新产业聚集地……这才是王道，但要考虑局部最优解和全局最优解的差异；
第三，以全国范围来看，现在房价均价为近1万元，不会大跌的，我们的金融系统承受不了，有日本前车之鉴，管理层也提前进行风险控制，目前来看风险可控；大涨也不现实，房价收入比较高，需求端也不如当年；目前的趋势是以时间换空间，会像韩国一样，90年之前和我国一样房价狂飙，在接下来的10年保持房价稳定，等到经济基础夯实，百姓收入稳健后，2000年后房价又开始上涨，我国大概率也会遵循这个模式。
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