我是一个地产老兵，为什么这么说呢？炒股13年了，一直以来我都在关注房地产股的表现。从最开始的"招保万金"，到后来的新城控股，招商蛇口等，我直接参与过的地产股就有数十个之多，其中在06年的时候，我因为不太熟悉股票，所以就直接买了深圳交易所屏幕上的万科，当时买万科就因为它在深圳交易所屏幕上是第二家，第一家是当时的深发展A，现在已经没有了。当时的万科的股价只有五块钱，买进去之后，因为牛市的原因，我也没有卖，傻傻的就拿着，这个股票一度涨到了20元之多（当时我认为就是我运气好）。当然了，我也没有卖在最高点，最后万科除权之后还涨到了40块。万科是我股市生涯里第一个“贵人”。因为从来都没有一只股票给我带来这么高的收益。自此以后，什么时候我都忘不了看万科一眼，所以对于房地产，我是有莫名的感情，这就是我和房地产的故事。
回到今天的这个主题上来，作为一个地产股的老兵。我很愿意跟大家聊一聊，现在目前房地产投资的一个策略。
大家都知道，最近这一两年，国家在房地产的这个管控上比较严格，尤其是在资金放水的问题上，一再的强调松绑资金，切忌流入房地产。房地产的红利期已经在前面的十年已经兑现了。那么可能很多人会问，那么房地产现在目前这么低的PE，我们如何去看待？他是不是一个低估值策略最佳的品种。这里我要跟大家谈一下房地产的这个模型。对于研究过基本面的，尤其是估值的朋友，我们一定要知道，房地产的低PE它是有原因的。其中这里面呢谈一下房地产的收益的这个来源啊！如果你不太了解房地产它的收益的来源，那么你很容易理解为房地产现在的赚钱，预示着后面他还有更好的这种收益预期，那这个问题我们该怎么去看呢？那我的观点就是，现在的房地产，他已经在提前透支它前两年的收益了。如果现在你去参与房地产，那么你一定要去考虑还有哪些房地产，在未来能够持续的创造更好的回报，当然这里呢，我们谈到更好的回报，也不是说房地产一定要增长率如何如何？至少你要稳的住现在的一个收益状况，否则会给别人一种假象。那就是房地产收益在不断的退步，收益率在降低。好啦，那么说到这儿呢？我就房地产的投资策略，我想聊一下我的一个观点，主要是三个方面去看房地产投资：
1、首先房地产你要清楚。房地产分为全国地产和区域地产。我们都知道，保利地产，万科这些寡头，所以说全国性的地产往往比区域地产有市场。更加明显。们这里我们谈一下，北上广深。那么在北上广深这样的一线城市的房地产，无疑他有更好的价格的优势。那么在这样的全国地产当中能够排得上号的，我认为未来中国的房地产行业，除了寡头的地产能够留的下来。更多的地产，一定会被并购或者是转型。那么说到这儿呢，我就谈一下区域地产了。咱们区域地产的公司也比较多，很多都是流通盘较小，而且目前的股价也表现非常糟糕。大家可以看到，最近就连保利地产，万科这样的股票，也出现了明显的分歧。最直接一点保利地产长得很好，而万科近一两个月股价表现是比较糟糕的，那就更不要谈像美铁岭新城，大龙地产这样的股票，那表现就更加糟糕了。 他们的主要原因还在于二三线，三四线的城市地产项目会更多一些。那未来的这个房地产的刚需，一定是在我们人口红利期增量比较大的一些城市，那么它的房地产的壁垒才会更加坚固。所以说，首先在选择房地产上面，我们一定要优先选择全国地产，然后在全国地产当中选择一线城市也就是人口集中的城市的地方，那么他的楼盘项目会卖的更好。价格才能够有更好的防御壁垒。
2、除了全国地产和区域地产的区别之外，我们还要去考虑它的价格洼地。在这里面我谈一下我对房地产价格的一个考虑，这个呢可以结合我以前做过的一只房地产股跟大家去做沟通，这个股票的名字叫黑牡丹（600510），之所以选这个股票，主要是因为这个股票当时我看重的是纺织转型的一家。这个公司当时呢他的这个地产项目在无锡、常州等地。除此之外，还有一些其他的理由吧，这里我就不去细细的去讲。我只讲当时一个主要的一点----股票的价格。如果按照复权的价格来看，那么我下面有一张图片，大家可以看看的很清楚（复权之后的股价图形，图中圈圈的地方是我当时买入的区间，箭头处是我当时卖出的位置）。
那么大家可以看到，经过了26.77的复权之后，这个股票的价格长期比较低，在2012年到2014年然后长期都趴在底下不动，那么2015年大家也都知道啊，因为牛市行情的原因，这个股的价格就开始脱离它的底部，最高的时候是20多块钱，当然呢，我也没有坚持到最高。因为我买入的价格比较低，持股时间长，所以说他达到了我的预期之后就给卖掉了。我认为当股票价格大比例的除权之后，人们对一个股票的预期从26块，突然一下子来到了两三块钱都在开始买卖这个股票，那我认为这个股票，应该是很便宜很便宜了，打个比方，黑木耳的商品卖出了白萝卜的价格，那我就认为这东西它就有机会来让人相信它值钱。那我之所以这么去讲，是因为我现在看有一些房地产的股票，他就出现了这种现象，就是他以前很值钱，经过复权以后，那这个股票现在处在了历史股价的一个低点。那么这样的股票，如果你再去考虑它的价值，兑现过往的价格。至少现在你去买它，它是安全的，这个安全，是不追高的安全，就跟你现在去看白酒的五粮液一样，它的价格就可能还会有新高，但是它的值钱需要你去冒险，需要有人相信，但是它现在的价格能不能够让你有安全的感觉呢？这就是我说的第二点。
3、能做房地产的投资，有一个特别难的事情那就是耐心。我上面说到了我参与过的房地产股有十多个，当然这个最终让我赚到钱的，还是那些我持有时间较长的，只要没有赶上特别好的行情的上涨。那多半你买进去的房地产股，是挣不到大钱的，至少我的经历告诉我，短线炒地产股很痛苦。所以说你必须要有一个非常强大的耐心。如果你去参与它，未来兑现这个价格的过程一定是非常痛苦的。除了当时的万科啊，因为牛市的原因，买完就马上上涨，很快你就见到了比较高额的收益，我多数的房地产股买进去都是一两个月你都看不到太多的一个涨幅，可能有人要说了，我的买点不够好哇，你没有买到立马就涨的时机，我想说确实很难。所以我认为如果你现在去参与房地产的股票。按照我刚才第二点说的这种观点去参与，比如说像现在的金地集团，荣盛发展，它就满足我刚才说的第二种条件，就是股价。经过除权之后，现在的股价离它的历史市场对于它的认可的高价。几乎是白菜价甩卖。那么像这样的股票。未来能否兑现预期？当然这个呢尚未可知，我们的预期可能也没那么高啊，非得涨到它当时除权的价格位置，但至少从现在看，比如说十块钱的股价除权之后现在只有两三块钱。这两三块钱涨到四五块钱，那这个收益都是高的不得了。所以说呢，我觉得有一个翻倍的收益就很好很好了。当然每个人的预期可能也不太一样。
那么基于以上的这三点，我认为，综合考虑可以做到中长线有一个稳健的收益。那么目前，包括降息，房地产都没有一个很好的撬动效应。那么我认为，这个时间可能还会继续被推迟，有句话这么说的，价值迟早被认可，只是时间早晚的问题。所以说呢，我对房地产，我认为，百分之八九十的房地产，大家都可以去选择放弃。因为除了有一些庄股特点，还有一些不伦不类的K线走势，现在还有一些房地产股的主业已经逐步被替换掉了。
所以说，在地产投资策略这个问题上，大家在选择房地产的时候，可以结合我以上的三点：1、优先考虑寡头的全国地产；2、一个具有很大诱惑力的低位价格；3、一个能够坚持持股的耐心；可以再想想自己是否还愿意去参与地产股的投资。
我是一个地产老兵，我现在的投资重点也没有主要放在房地产上了，虽然手里还有房地产股，但是呢，我知道我可能需要花一个比较长的时间去等。就说这么多。观点仅供参考，认识不到的地方还请各位指正。如果以上的观点对于大家有那么一丝的帮助。欢迎大家点赞，转发和分享。如果有不同意见的朋友，欢迎大家在底下留言。咱们可以继续去就房地产的投资切磋，交流。谢谢大家！