一、长周期房地产开发永远入不敷出
由于土地增值税和企业所得税的存在，长周期开发永远是入不敷出的。
一开始假如全部自有资金，100亿成本开发一个楼盘，增值了50%，大致回收128亿。但是这笔资金再次开发时，同样的地块仅土拍就可能需要130亿（这还是将土拍价设定在面粉价低于面包价的情况下，如果面粉超过面包价，则仅土拍就需要150亿以上），假如后续成本是20亿，完成项目则需要150亿，128亿的自有资金，需要融资22亿。以此类推，越往后，项目需要的融资将越来越多，负债率越来越高，直到崩溃的一天。
这也可以从露香园一期和二期开发得出同样的结论，露香园一期的面积大于二期，但是，将露香园一期全部成本和利润加起来，还不够二期176亿的土拍价。城投控股拿下露香园二期，存货面积并不比持有一期多，但是负债率却大幅上升了20%。
二、房地产开发到目前的经营性现金流是负的
我们再看一下从原水股份开始的现金流：
从2000年到2008年，8年时间，经营性现金流年年为正，总共取得了55.46亿。然后再看一下城投置地注入后的现金流：
城投置地是2008年注入上市公司的，从2008年开始到目前的14年，经营现金流总额是负的，而且，原水股份业务在其中前9年贡献了正的现金流，如果去除原水股份的贡献，经营性现金流的负值会非常大。当然，这两年城投控股在租赁房上有几十亿的现金流出，但是原水股份的流进数应该足以抵销租赁房流出数，所以，房地产开发端目前给公司贡献的现金流是负的，因为露香园二期还有近70亿的土拍款还没交，到2021年底，经营现金流的负值会更大。
虽然这几年的存货量在增长，但是，可以总结出一个定律：只要城投控股新一次的土地储备达到前期同样的水平，经营性现金流的负值将创出新高。
所以，城投控股的房地产开发模式，如果作为一种持续性的经营模式，是无法为股东创造价值的，如果将城投控股认为是纯粹的地产股，给予其比其他地产股还低得多的估值，是没有问题的。
三、只有错峰发展才能将经营现金流的负值解释为阶段性的现象
如果公司是坚持错峰发展的，那么可以认为这两年房地产开发端的巨额流出是阶段性的现象，其后将会持续流进，并将错峰流向租赁端和投资端。这样定位，非但不会有崩溃预期，而且甚至可以预期将来以更少的现金流达到前期同样的土地储备，至少可以以更雄厚的资金实力和更低的负债率达到前期同样的土地储备。
所以，城投控股的价值不在房地产开发，而在三驾马车，在于投资和房地产的错峰发展。如果戴光铭董事长阐述的错峰发展战略得到贯彻，目前在房地产开发明显处于顶峰并且拐点来临的时候，城投控股的经营重心应该果断转向租赁房。前面受让城虹万岸及重金拿露香园二期，已经让开发端过于挤压了租赁端和投资端。如果说露香园二期毕竟拿地价格相对较低并且也是一种任务，因而有一定合理性，那么后面，希望城投控股将富余的资源主要投向租赁房。投资端去年的机会错失之后，就只能再耐心等待了；开发端现在需要错峰避开，待潜心经营几年租赁房后，再找机会回来发挥其猎手特征——在房地产开发端，城投控股应该是一个猎手，而不应该是一个长跑者！。
租赁房建设，目前是国家的重大决策和十四五期间的重要任务，不管是从政治觉悟，还是企业长期发展，还是员工的福祉，还是为了保护投资者利益，租赁房都应该是城投控股今后几年的重心所在。城投控股应该下决心停止在房地产开发端的继续扩张，将富余资源投入到租赁房。虽然租赁房目前赚不到什么钱，但不要紧，投资看的是将来。