一、背景信息
1、什么是固定资产投资：企业为了生产经营而持有，使用寿命超过1年的非货币性资产，例如厂房、机器设备、运输工具等
2、核算方法：
1）固定资产投资完成额，估算建设进度按百分比计算（从形象进度法-财务支出法过度）
2）固定资产投资价格指数核算方法，权重按照前三年对应项的均值来计算
a、建筑材料，波动最大，因为钢铁、水泥等建筑材料的价格波动总是很剧烈，权重占比在60%-70%
b、劳动力价格和各种施工机械的使用价格
c、设备工器具购置，和其他费用的价格
二、固定资产投资解读
1、总量分析
1）只有累计值的核算体系，没有当月数据，只能推算出当月值
2）一般季末会有阶段性高点，6月、9月，和银行信贷投放节奏有关，以及夏季施工旺季有关
3）大部分情况下，量的影响更大，但也有例外，2017年供给侧改革钢铁、水泥等建筑材料价格迎来了一轮暴涨。
4）和经济景气度和融资环境有关
2.结构分析
1）按行业划分，各行各业都涉及，但是主要分析三项：基建25%，房地产开发投资完成额20%，制造业30%
2）一季度后统计局会按月公布“民间固定资产投资完成额”，包括规模、增速、比重、分地区和分行业的情况。民间固定资产投资近几年占总固定资产投资的比重稳定在60%左右。
7月份数据
一、总量分析
1-7月份，2023年7月全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.4%，预期3.9%，前值3.8%，过去5年同比均值是5.12%。
结论一：by all means，7月份的全国固定资产投资走的非常弱。
二、看分项
1、房地产
1）背景知识：
a、房地产开发投资完成额占固定资产投资完成额的20%
b、房地产开发法人单位才会被计入房地产开发口径当中，老旧小区改造，如果实施主体是城建公司，或者是城投，而不是开放商就会被算到基建投资，而不是房地产投资
c、不只针对住宅，还有厂房、仓库、商场、写字楼等，但住宅开发是绝对主角
d、房地产开发投资活动包括：开发房屋建筑物、配套的服务设施，以及土地开发工程和土地购置投资，也就是建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资和其他费用。2020年底，四项分别为8.2万亿、5849亿元，1443亿元，其他费用5.2万亿元
①建筑工程：必须兴工动料，通过施工活动才能实现。所以建筑工程与房地产施工同比数据的走势比较接近，同时建筑工程也与钢材等建材价格正相关
②安装工程：各种设备、装置的安装工程。房子盖得差不多了，才会考虑各种设备和装置的安装。也就是到了房地产竣工环节才会考虑的问题，所以和房地产竣工面积的增速走势相关性比较高
③设备工具器具，指报告期内购置或者自制，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值，太小，忽略不计
④其他费用，占比最大的是土地购置费，70-80%。和其他费用的增长趋势基本一致。和土地成交价有了本质区别，因为购置费：i、实际发生额，ii、分期计入。而规定原则上不超过一年，所以滞后一年的土地成交价款和土地购置费才是正相关。所以土地成交价款可以是预测指标。而正因为土地购置费是滞后指标，所以会给分析带来干扰。
f、房地产开发资金来源主要有国内贷款、自筹资金、其他资金、利用外资以及各项应付款合计，各阶段融资如下：
g、房地产开发不同阶段对其他部门的影响
h、住房市场的供给是相对刚性的，边际定价能力基本要看需求面，需求来自两方面：政策刺激和货币刺激（关注M2和名义GDP差值，10年国债收益率）
i、房地产开发投资可分为建安投资，和土地购置，所以在做预测时，可以分为这两个方面
i、土地购置：100个城市土地成交价款领先土地购置费12个月来拟合
ii、建安：建筑安装占比最高
①单位面积施工投资额：和桩基、钢筋、混凝土、钢铁、水泥的原材料价格涨幅高度相关，可以看一下PPI同比，做大致拟合
②施工面积=本期新开工+上期末施工-本期净停工
1*本期新开工：拿地增速，100个城市土地成交面积大致领先房地产新开工2个季度的时间
2*净停工测算：举例来说，2019年施工面积-2019年竣工面积+2020年新开工面积=理论2020年新开工面积，和实际的施工面积有差距，这个差距就是2020年净停工面积。
二、分析
1）1-7月份，2023年7月房地产开发投资完成额同比-8.5%，前值-7.9%，过去5年同比均值是6.1%，从各个角度来看，也都是个非常弱的数据。
2）从量价来看：
a、1-7月份商品房销售面积累计同比-6.5%，降幅较上月扩大1.2%，其中住宅销售面积-4.3%，降幅扩大1.5%
b、百城住宅价格指数显示，6月份房价环比上涨的城市增加了8个，下跌的减少6个，但是7月份上涨的城市减少2个，下跌的城市数量持平
结论二：量价齐跌，相比于其他类型，住宅销售量跌的更多，居民的购房热情非常差。另外在社融数据里，也能看到居民纷纷提前还贷自降杠杆。可能是因为房价上涨趋势不稳，收入增速不稳定，头部房企致债务风险暴露影响市场预期，影响了居民对地产的信心。
3）房地产行业的现状如何？
a、在融资端，房屋销售回款速度大幅放缓，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增速分别为-3.8%和-1.0%，较上月回落2.9和3.7个百分点。房企的外源性融资情况也不太好，来源于国内贷款的开发资金累计同比增速较上月下滑0.4个百分点至-11.5%。
b、在投资端，资金流紧张的情况下，房企继续减少投资，新开工和竣工面积继续分化。1-7月份，全国房地产开发投资同比下降8.5%。其中，房屋竣工面积同比增长20.5%，增速较上月提高1.5个百分点；新开工面积同比下滑24.5%，降幅扩大0.2个百分点。过去这三年，房地产行业的销售面积、新开工面积、施工面积都在加速下滑，竣工面积加速提升，房地产行业在剧烈的收缩。
总量结论：by all means，7月份的全国固定资产投资走的非常弱。
分项-房地产结论：by all means，7月份的房地产投资也走的非常弱。量价齐跌，相比于其他类型，住宅销售量跌的更多，居民的购房热情非常差。购房没热情，房企难以从正常销售活动中回款，而且看起来也没有什么投资的热情，外源性融资也在加速收缩。对应到投资端，我们可以看到过去这三年，房地产行业的销售面积、新开工面积、施工面积都在加速下滑，竣工面积加速提升，房地产行业在剧烈的收缩。
操作建议：考虑到房地产行业在我国整天经济中占有极其重要的地位，在这种供需两弱，又两者互相强化的情况下，经济很难在短期迎来翻转，复苏也只能是暂时性的。对应到股票市场，做好波段操作的准备。考虑到高层的战略定力，最乐观的情况下，大概率也只是战略性新兴产业的结构化机会了。