当代置业2018年投资者推介会现场实录
时间：2019年3月12号 出席高管：董事局主席张雷，ＣＥＯ张总、副总裁CFO王总、计划财务总经理卜总，董事会总经理崔总、董秘蓝总
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2018业绩回顾：
销售额2018年实现了321亿，同比上升44.9%
销售的总建筑面积是303万平米，增长了70%
营业收入93.78亿，增长了9.8%，
营业成本71.67亿，增长了6.7%
毛利润21.7亿，增长了21.2%，
毛利率23.3%，增长了2.3%，
税前利润14.05亿，稍差，只增长了4%。
净利润6.62亿，下降20%，
股东应占净利润5.25，下降25%。
总资产是536亿，增长了18.7%
净资产是70.8亿，增长了8.1%
银行和现金的结余97亿，下降了６．６％
净负债率2018年是81.9%，17年是83.1%，下降了1.2个百分点。
ＣＦＯ介绍公司的经营状况：
从16年的84亿增长到18年的93.4亿，我们的盈利水平稳中向好，我们息税前摊销的利润率基本上我们这几年都维持在21%左右，那么可以良好的覆盖我们的利息。第二个就是我们税前的经营利润，经营的利润今年是4.75亿，比2017年有所回升，毛利润及毛利率的情况，我们从16年降到19.5%以后，是在持续的回升，回升到了23.3%，总的毛利润总额是21.7亿，那么税前经营的利润率基本在15%左右。
总资产在不断的上升，上升到536亿，总的权益也有所上升到了75.8亿，那么银行现金的结余占总资产的比例在18%点以上，我们希望能够控制在15%以上。那么净负债率在去年的基础上有所下降1.2个百分点，目前是81.9%，我们的债务结构，融资的成本基本上还保持着稳健，我们加权的平均融资成本，那么在这几年基本上要在8左右。债务的划分来看的话，那么境内的负债还是占大部分的，境外占了少部分，境内主要是一些项目，融资信托融资，境外的主要绿色债券。息税以前的摊销覆盖，我们看到18年还是维持在1.5倍以上，那么有息负债占总资产的比重略有下降了29.7%。
ＣＥＯ介绍：
公司的土地储备货值约1200亿，一共是836万方，足够我们19年和2020年稍长的时间去发展。一线和强二线的土地储备占到我们70%左右。19年主要在售的项目59个，36项目开盘，我们按照公司的里程碑执行计划和安排，到19年12月31号，初步排定了整个我们竣工备案面积应该超过130万方，今年结转的收入应该比18年有一个比较明显的增幅。综上所述，我们完全有信心去实现目标。
问答环节：
1）销售目标制定在增幅上比去年低，想请问下目标制定的主要原因是什么？
答：360亿的销售额和30亿的代建，强调一下未来我们的增长速度不会发生太大的变化，因为我们的规模还不是太大，增长速度还是综合维持在30%左右，考虑到当下的环境，我们认为保持稳健增长是适度的，所以我们的目标发展速度与往年相比略有下降，增长10%左右。
2）今年公司融资计划有什么安排，尤其是今年境内公司债和境外美元债都到要到期。
答：我们全年的还款是可以逐步落实的，到了三月份已经到了逐步还款的计划了，不会有太大问题，全年融资规划在260亿元左右，当然也会考虑实际情况，包括所有新项目融资，借新还旧的问题。
３）尽管毛利率2018年比2017有上升趋势，但是相比其他的一些房企还是有一定差距，这方面管理层什么看法？
答：我们的毛利率会逐步稳定在25%上下，这个完全是市场化的过程。绿色科技的作为我们的核心竞争力，这是我们公司的发展战略，不管市场好还是不好，一定把它作为公司在获得土地销售的重要手段，市场不好的时候增加粘性，市场好的时候增加溢价，当然大家都知道现在因城施政，很多城市都存在限购限价问题，这个不区分普通地产还是绿色地产，但是我们相信当你把自己核心技术，竞争力建起来后，随着市场不断放开，实现上现在有的城市已经放开了，我们的绿色科技就成了获取土地，增加毛利，增加客户体验和粘性的重要策略。
４）公司在海外的业务，之前看到公司有终止收购的项目，接下来当代的海外布局，是不是还有其他的一些计划？
答：我们已经发了一个正式的公告，终止了加拿大的项目收购。因为和买方还有定约方，在交易过程当中，没有就交易的条件达成一致，或者说没有就延后这项交易的时间达成一致，所以我们就把它终止掉了。海外投资只占我们整个发展业务非常小的一个比例，5%都不到，所以我们布局也是从更长远的角度来考虑的，对于公司现阶段几年内的发展，我们认为是相得益彰的。
５）看到公司发了一个相对来说利率比较高的票据，公司的融资成本也在8左右，那公司今年的融资计划大概是怎么样的？
答：我们在香港发了很多次债了，有高有低，低的时候低到了6.5%。我们第一次发债的时候是2013年，是13.875%。市场是在变动的，在去年年底的时候，整个市场的环境就处于那个水平。当然我们有一点点吃亏的地方，就是比较临近圣诞节了，大家都不怎么工作了，然后我们这个批单是国家发改委批的，我们无法进行延期，所以我们不想放弃那么一个宝贵的批单，因为审批并不是那么容易，所以我们还是选择了发行。15.5%在大家看来可能是比较高，但是如果我们发了12%的话，大家会觉得不高，在那个市场环境下，其实这里面利息差并不多，我们所有的项目本身要来承担这个。有的项目比较好，可以承担掉，对整个公司利润的影响是非常小的。那么大家其实也看到，我们在今年又发了一次，已经降到14%了。那这个15.5%和14%的3.5亿是合并在一个债的，在二级市场的表现好像已经下了12%了，跟市场有很大的关系。对我们来说，香港的美元市场就是一个相对封闭的市场，因为我们国内的资金很充沛，但是并不能随意的出来，因为外汇管制的原因，所以我们要兼顾很多东西，比如说我们要给市场充分的信心，今年10月份5亿美元的偿还问题。所以市场可能看到的是你在非常差的市场环境下还能发出债来，这都是非常好的市场表现。我们的考虑非常综合的，所以希望大家就是不要只盯着15.5%这个数字，因为背后的含义非常多。
６）2019年的销售目标是多少？
答：今年应该是接近400亿，但是其中有30亿是代建的销售额，360左右是我们自己的项目，2020年500亿目标不变。为什么做了一个调整？2018年已经320多亿了，增速比之前提的35%要略低了一点，因为当代置业整体的铺排计划是一个系统，与当年的土地货值、推出的货量、去化率都有关，这个过程中我们希望给今年的市场留一点预期。所以我们正式公布就是360的销售额加30亿的代建，我们从2017年开始做代建，2018年、2019年会是一个非常大的增速。这个增速主要原因，就是因为绿色代建给很多拥有土地的，但是没有品牌溢价或者没有销售能力的地产商，产生了很大的影响，所以这两年代建业务的增速是比较快的。18年我们签了1.1个亿的合同额，当然销售额累积到了160个亿左右，当然还有一个去化的结构，我们需要跟地主方进行沟通。所以我们就想把自己去开发和利用绿色核心科技去代建的结合在一起，对利润的增厚，对销售规模的补充都很有帮助。
７）公司一直是在做绿色地产，今年会不会有一些比较新的业务要涉及的？
答：当代置业的关联公司，我们还是做了很多创新业务，适当的时候会把它并进来，比如说我们现在已经有科技物业公司、科技人居公司。
８）去年公司卖得比较多的是中小城市。今年在推盘上面会不会有结构上的改变？会不会有一些买地策略上以及推盘的改变？
答：比如说刚需，我们一直提的仙桃，它是四五线城市，但是现在已经卖到了6000左右，因为我们的供暖设备，旁边的房子一定是卖不到这个价格的。他的毛利是很高的，35%。还有比如说惠州卖到1.1万，毛利到30%。我们刚刚才拿的阜阳项目，一期就300多套全部都卖掉了，这些都是附加了一些绿色科技的产品。所以我就反复强调，这个核心竞争力是能够增加客户黏性的。
9）公司今年净利润下降了约20个点，背后原因是什么？
答：净利润刚才已经说了。一个是汇兑损益；第二是有一些兼并收购所带来的税负；第三，随着销售额的增加，毕竟还是比去年又增长了40%的费用，管理费、销售费等费用的绝对额就上升了，对净利润就会产生一些影响，但主要是汇兑损益。
10）代建那边要求也比较大，公司有没有算过几年后会有一个什么样的规模？
答：我们非常看重代建，但是我们很清楚，因为代建会受到很多限制，我们把当代的绿色代建作为未来发展利润的重要补充，但是我们已经要按照科学的方式去排布，每年的合同签约额增长到50%，就已经很高了。18年总代建销售额是160亿，合同签约额1.1亿，到2019年，合同签约额要到1.5亿（代建费），他的利润率很高，净利润率。所以我就说把他作为净利润的有效补充，复合增长50%就已经很高了。