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所以，现在的地产到底出了什么问题？
我想从两方面来谈一谈，一是消费端、二是供给端。
消费端来看，最大的问题是房地产永远涨的信仰被打破。就从2011年开始说，全国市场上主要有三波行情，第一波是2011年底-13年，第二波是15年中-17年初，第三波是19年底-20年。这三波行情基本也都是翻倍行情，前提是你买到的资产本身就是优质资产。这里有个问题，如果你买的是新房，且抓住机会的话，收益率大约应该能在300%-400%之间（没有杠杆的情况下，新房交付有时间空挡），如果二手房，则理论的收益率可以达到800%。当然很少有人能踩中所有的时间点，也很少有人会2-3年就换房子。
地产不是连续交易，所以当你发现它涨的时候，可能已经涨过了头。由于损失延误及买入价格的强锚定心理，不会让你“割肉”离场。所以21年以前，只要你买了房子，无论什么时间点，买了什么楼，基本可以保证正收益。
但是一切的一切，都在20年、21年以后变了，所以这两年发生了什么？我们都是亲历者，就不在这里赘述。但是要看到，二手房的成交价格开始同比出现连续性的下滑。也就是说，可爱的房东们，特别是近3、4年入场的房东们，开始赔钱了。同样没有杠杆的情况下，本金在没有亏损的时候，人可以不当回事，但是一个不连续交易的市场，一旦开始跌价，可能也是会跌过头的。房东们有一天突然发现，我买的房子竟然已经跌掉了20%，势必有人会恐慌，一旦有恐慌盘出现，小区的价格会立马被打到恐慌盘卖出的价格，纸面亏损变成了实际亏损。如果不幸遇到投资客，那可能有更坏的情况，资金链断了，于是房子被法拍。8折的8折，面临的可能是6折价格。而，投资客的首付，早就已经被亏没了。
现在我们要很光明地看待经济前景，所以各种媒体开始宣传，成交量开始上升，按照我们的量价平衡的管理原则——现在正在发生的是以价换量，且交易面积仍旧在持续下滑。
美国的股票永远涨，中国的房子永远涨的日子，已经一去不复返了。
次之，房地产消费的置换链被打破。置换链是一个很有意思的事情，我们以年轻人结婚前买房作为例子（因为这个是大多数的需求，目前依旧是），比如2010年绝大多数房子卖2万[1]一方，于是普通的上车盘就是180万。随着家庭人口的可能增加，可能要置换到140方的房子，彼时仍有7090政策[2]，所以一方面出现了很多双拼房，另一方面确实小户型的房子少。置换周期比如5年，这个时候原来90方的房子，也许已经变成了360万，而同样的140房的房子变成了560万，贷款200万，仍旧可以进行置换。刚刚说了三轮涨幅，我们说普通人也许可以运气地抓住两次机会，于是这个时候到了2次改善的时候，这个时候也许会买一个190方的房子，而我原来140方的房子，也许已经涨到了1100万左右，而190方的房子需要添置新的400万。这个时候，普通的改善家庭就有压力了。因为600万的贷款，PMT(4%/12,360,-6000000,,)=28,644[3]，2.8万可不是任何家庭可以承担起了。
所以刚改刚刚改，再改已无力。置换链正向的逻辑说完了，现在有个最大的问题，就是90方的房子没有人买了。这里我们可以罗列很多数据，比如人口的净流入水平、购买力水平等，这样大家也不愿意看，所以就略过了。所以整条置换链，因为最便宜的上车盘没有人买了，导致了整条链路的交易不能进行。
这个时候有人会问，为什么现在成交量起来的时候，出现了两个极端情况，一个是性价比高（绝对价格低）的老破小、以及顶豪（绝对价格高）突然成交量开始突增。我认为老破小的价值在于总价低，而豪宅市场本身不在置换链里，豪宅市场本身就在特定的人群中流通，这部分对于未来经济的走势的态度不同，在阶段性底部开始放量的时候，有的人就认为是拐点到了。这里有一个问题，就是顶豪的客户如何置换，我写了几句话，但是觉得写的还挺好的，就是特别矫揉造作，所以在这里放一下。
这个问题是这样的：关于已经在十年前豪宅里住着业主，住房如何改善的问题？这是一个很有意思的问题，我们可以提出来，比如武林壹号、金色海岸、东方润园、蓝色钱江的业主、甚至云溪玫瑰园、九溪玫瑰园的业主如何改善的问题。[4]
拆分来看，可能有几个细项的问题，
就是这些顶级圈层的客户，为什么要去改善？这不已经是市面上所谓的最好产品了么？
1. 时间的附属品。价值投资者信奉的长期主义，对于建筑而言，并不都是玉石上经手揉搓的温柔印迹，或者镌刻时间的铜绿色泽，可能是年久失修的模糊样子，或者不再崭新的不讨人欢喜。说大白话就是，它旧了。更加遗憾的是，我们没有修出愈久弥新的法式，我们甚至没有想过这些或是覆盖着铝板、或是涂着真石漆的先进建筑，二十年后会是什么模样。就杭州而言，你可以看到万象城悦府铝板缺乏美感却凹凸不平，你也可以看到东方润园的青石绿的外立面黯然失色。这也是时间的馈赠，时刻告诉你，你需要换房子了。
2. 豪气硬件的软肋。也许我们不再需要豪华的、富丽堂皇的洛可可式的归家大厅，我们也不需要从来不会涉足的果岭球场，当然，可能我们也不需要法式的严格对称的园林设计和剃成长方形的委屈大树。这些曾今的豪华硬件配置堆砌，让我们骄傲过、兴奋过，但是随着我们成长，他们也在一旁“落了灰”。我们需要的也许只是，归家路上的微微一暼，夕阳西下、鸟儿在枝头唱歌、孩子在一旁玩耍；我们可能需要的只是，能慢跑或嬉走的塑胶跑道，平实而安静的交谈空间，漫无目的地荡秋千；我们可能需要的只是，春天的新绿满眼盎然，秋天的黄叶漫天飞舞，夏天的知了喝了喝了，冬天的小雪落上肩头，这些一文不值，这些无价之宝——也许我们需要的只是——一个意向中的家，这跟奢华无关，但是与温馨相连。
3. 无感服务的缺位。物业物业还是物业！物业为什么会跟服务连接起来？物业服务显然是最体现舒适度的。往往好的服务，是到位且无感的，他们一直在，但是你从未看见。试问这样的服务，现在有多少老钱豪宅可以做到？也许你也早已厌倦所谓管家式服务的浮夸不实，可能也认为物业搞得那些会所过了时，而那些刻意、假惺惺的真诚，也许也像苍蝇一样，转来转去，但是打又打不死。
所以这些人要怎么办？我想出路无非两个，第一个是大平层，特指核心区位、有核心景观资源且稀缺的商办项目（北京的朋友对于商业是受过伤的），但是随着商办在各地最小分割面积变成了800方后，那么原来300方左右的商办公寓就可以做的很好。这个逻辑很容易理解，因为发展商是要赚钱的，典型的项目，楼面价1万小几千，然后装修标准可达到1万左右，售价卖4-6万，开发商的利润基本保证的前提下，才可能用好的设计师、景观团队来做好产品。比较典型的是滨江集团，它开发了一系列商业平层项目，看过以后，你几乎会对所有住宅项目失去兴趣。另外，商办的项目也许也是未来对抗地产税的一个较好办法，至于怎么规避大家如有兴趣，我们可以在明年的千字文里再聊聊。第二是低密项目，这个很容易理解，我就不解释了。我想说的商办也许会成为很多终改的最终选择——我知道这可能会颠覆认知。
我们回过头来说置换链，正向欣欣向荣的置换链，谁都喜欢，大家都赚钱了，多好啊。现在碰到的问题就是，置换链如果正向不通，断链了以后会如何。可怕的事情就发生了，我们刚刚说过，一个小区的房子价格，与最近成交的价格是密切相关的。于是190方的房子，如果没人买，他可能直接回到正向逻辑的140方房子的水平，也就是说，75折售房。这个时候就会发生踩踏，变成螺旋向下的状况。而不幸的是，已经有一些城市有这样的趋向。这不是回力鞋，这可是房子啊，75折甩卖，140方的价格，190方的享受，这你能受得了？毕竟我们不是在京东上买书，而是在买房子。
再之，阶段性经济确实遇到了困难。这个也很容易理解，于是我们就略过，其实是删掉了，不然太长了。（这里本来有人口数据、货币数据、政策的列表啥的。）
供给端来看，最大的问题是非公有制地产公司基本破产。2024年4月14日，万科发布投资者关系活动记录表，主要回应了高管层被边控、高管个人商业道德问题、公司偷逃漏税等社会关切，且承认了目前公司面临流动性压力，但已制定方案稳定经营和降低负债，预计未来两年将还债1000亿元。熟悉的配方、熟悉的味道，第一次是恒大，而后是融创，再是碧桂园，现在轮到恒四“万科”了。民营地产公司几乎全部铩羽而归，本想守着自己的一亩三分田继续耕种，觉着自身资产够、只是流动性不足问题罢了，没想到这次的寒潮比以往的更久、更冷。如果说恒大、恒二、恒三死于自身杠杆过大，对于后市判断不足，那么2018年就喊出“活下去”口号的万科，何罪之有？
我们这代人比较幸运，开始长大以后已经是在商品房时代了。但是上代人，是经历过改革开放以前福利分房时期，以及后面房地产的探索期、快速发展期。多种所有制互相促进、取长补短，共同谱写了房地产辉煌。当时有多高兴，现在就有多难过，要舍得高兴则必须要忍受住难过。这里既有两次易主也要做好产品的绿城，也有兢兢业业小步稳走的滨江，加上全能的均好性选手万科，以及把园林景观做到极致的龙湖，当然如果说到品质与关爱健康，金茂说我是第二，恐怕也只有已经断气的朗诗可以与其抗衡。那是房地产最好的时代，招保万金各领风骚，恒碧融龙人才辈出。
现在这些公司存在的意义，政治过于经济，保交楼大于活下去。最终这些民营企业的出清，让市场会重新回到以国央企为主、地方政府平台为辅，加之部分其他所有制企业帮忙代建的新局面。不过话说回来，群像戏和单人舞都是好看的。
次之，土地供给改革推进宜加快步伐。前几日，周其仁先生在中信出版社出版了一本《改革的逻辑》一书，中间介绍了中国特色的产权界定，从包产到户，到02年全国人大通过《土地承包法》，产权的合法性最终解放了生产力。
土地问题历来是中国革命的根本问题。土地革命时期“打土豪，分田地”； 抗日战争、解放战争时期“没收地主汉奸，减租减息”； 解放后，农村“土地改革” 、“合作化”、“人民公社化” 、城市对资本主义工商业进行社会主义改造，“土地国有化”； 1979年开始农村联产承包责任制；1986年开始城市土地使用权有偿出让。
土地的供给现在形成了一个多个水龙头进水，一个水龙头出水的局面。无论是农村用地的征用，划拨土地的转制，还是出让、出租土地使用者的收并购、土地拆迁整理的土地资源，最后都进入了城市土地储备库，再由土地储备库进行出让、出租、划拨给新的土地使用者。所以某种程度上来说，土地的供给侧，只有一个，那就是国家。那么农村的宅基地或者集体建设用地可以进行转让，从而进入土地一级市场么？至少目前来看是不行的。当然包括北京在内的很多地方，盛行的“小产权房”对于这方面的改革进行了一下探索性的尝试，这是有利的。当然对于购房者来说，无论是建在A地还是B地的楼房，都是楼房，都可以住，某种程度上来说也是一样。就使用来说，并不会因为房子建立在宅基地上有所不同。
那有没有可能把现在的情况，进行进一步改革，比如形成一个大水龙头和多个小水龙头出水的共好局面呢？众所周知，供需决定了价格，特别是城市边缘的农村集体土地资源的入市，对于熨平房价高低起伏不定，降低房价是有很大作用。
从法理上来说，也需要回答一个问题，“城里人凭什么不能买农村的房子”？这就跟农村的白菜不能卖到城里一样，那么城里人也自己种白菜吃么？关键是要把顶层的制度建设好。从根本上来说，集体制也是人造概念与逻辑。
我们亟待看到土地市场的双人舞蹈、甚至是群像戏。
再之，房地产调控政策叠加谬误。我在24年初的时候，做过一个事情，就是把2020年以来房地产调控政策做了梳理。从“三条红线”开始，后来陆续出台了贷款集中度管理，土地市场管理（集中发布土地出让公告、集中组织土地出让），加码限购、限贷、限售政策，提出了发展住房租赁市场，加快保障性住房建设，推进房地产税试点。
于是我们这个负向的调控政策，就好像莫比乌环一般，不断循环，我们看不清楚，现在到底是在哪里？应该去往哪里，好像再往前走，似乎也在往后走，反正走着走着，就后退了。
然后今年，我们惊奇地看到，典型的发展商，销售额打一折，典型城市一手房市场成交量是之前的60%的时候。我们也适时推出了“三个不低于”、房地产融资协调机制等等，似乎是镜面相反的政策。……
[1] 举2万为例主要考虑，10年的时候，杭州城北的某楼盘打响了降价第一枪，而那个时候，温州的房子价格一度全国第一，杭州市场的新房价格也超过北京。
[2] 7090政策：新建商品房住宅项目的户型比，90㎡以下的套型建筑面积，必须占到整个项目总面积的70%以上，各地执行略有不同，但是基本一个意思。
[3] 即4%年利率，30年，600万本金，需要支付的每月按揭款。
[4] 我翻译一下，对应北京的楼盘差不多是霄云路8号、万柳书院、中国院子什么的。