作者 | 利晋
李嘉诚也不“捂盘”了，开始降价抛售内地楼盘项目。
近日，多家媒体报道，李嘉诚旗下东莞厚街“海逸豪庭”楼盘项目5折出售，并推出特价房源，最低单价约1.3万元/㎡，两房总价90万元起售，三房总价120万元起。
项目楼盘销售人员回应澎湃新闻表示，现在还有一些尾盘在销售，都是5楼（含）以下低楼层的，价格在1.4万元/㎡-1.5万元/㎡。这部分房源数量比较少。
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李嘉诚项目不到四折出售
海逸豪庭楼盘项目，开发商是东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司。天眼查工商信息显示，该公司成立于1992年10月，由冠亚商业发展有限公司、东莞市厚街房地产有限公司共同持有。
值得一提的是，海逸豪庭原本系冠亚商业发展有限公司全资持有，2022年6月15日，东莞市厚街房地产有限公司才成为股东之一。
公开资料显示，1999年，长实集团（01113.HK）下属公司和记黄埔拿下海逸豪庭项目，至今已开发了25年。项目总占地超过7000亩，总建筑面积达200万㎡，是东莞少有的大型楼盘之一。此前，该项目曾因囤地95个月，而被罚近8000万元土地闲置费，但随后又拖了5年。
源媒汇查阅东莞市住房和城乡建设局网站信息发现，海逸豪庭在2023年6月共获得8张预售许可证，主要申报为3层和5层的住宅楼宇，总建筑面积约4.87万㎡，建筑面积均价区间为3.55万元/㎡至5.73万元/㎡，预计总售价达到了22.32亿元。
按拿证的最低预售均价计算，实际上，本次出售房价折扣约为3.66折，远远低于5折。
不过，打折抛售尾货房源，是开发商常见营销手段。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以价换量是目前所有在售楼盘的共同营销策略。海逸豪庭项目批预售到现在一年时间，去化比较慢，大幅度打折以清盘，是一种很正常的选择。
“或者对未来市场比较悲观（比如认为‘5.17’以来的政策效应开始明显收窄），其以价换量的幅度就会比较大。”李宇嘉补充到。
事实上，这并不是李嘉诚今年首次在中国“打骨折式”降价卖房。
今年香港楼市“撤辣”后，李嘉诚率先“大降价”抢夺内地客户。比如，长实集团5月在香港推出的三个新房项目均打折出售，降价幅度在23%至32%之间。
如今，在内地，李嘉诚率先在东莞市场“大降价”。这样的动作也直接折射出东莞房地产市场的现状。
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东莞房价在大湾区跌幅最大
中原地产研究院研究报告显示，2024年上半年，大湾区各城房地产市场普遍大幅缩量下行，住宅供需量大幅缩减。东莞成交量则在湾区垫底，同比跌幅居湾区第三。同时，东莞房价跌幅在湾区最大，其次是佛山。
数据显示，2024年上半年，东莞一手住宅成交量为87万㎡，成交参考金额为233亿元，同比分别下跌44%和54%；成交均价为2.68万元/㎡，同比下跌18%。而一手住宅库存量达到了474万㎡，去化周期为33个月。
并且，一手住宅库存量还在攀升中。
根据东莞市自然资源局发布的《东莞市存量住宅用地项目信息（2024-7-9）》显示，目前项目总数为145个，存量住宅用地面积为约497.1公顷，未销售房屋的土地面积为340.57公顷。
而今年1月中旬，存量住宅用地面积为452.55公顷、未销售房屋的土地面积为293.28公顷。
房源高库存、销售低迷，直接影响到今年东莞土地市场和开发商的拿地积极性。
按照《东莞市2024年度建设用地供应计划》，东莞今年全年仅挂牌出让6宗住宅用地，相比去年制定的出让33宗住宅用地，同比下跌幅度超过了80%。其中，上半年计划出让一宗涉宅用地（编号2024WR001）。
上述宗地素质并不差，位于万江街道龙湾北片区和谐路东侧，一线临江，拥有按照省一级标准建设的万江实验小学。
结果，还没到竞价出让日，这宗地块就提前宣布终止出让了。一般来说，地块提前终止出让与无人参与投标有关。而今年上半年，东莞涉宅用地出让罕见出现了“零成交”。
如果站在去库存的角度来说，李嘉诚降价抛售海逸豪庭项目或许变得可以理解。
但这也可能会影响到东莞整体房地产市场。对此，李宇嘉表示，建议地方政府尽快对房企降价的原因进行调查，是否违反了预售价格管理的规定，是否属于特案，并及时向全社会发布，以示正听。
此外，长实集团在北京、重庆、大连、广州、惠州、上海、珠海、武汉等内地城市持有12个发展中或待发展物业，权益楼面6094.24万平方呎。其中，北京逸翠園、大连御南湾、上海高·尚领域、御沁园等8个楼盘将预计在今年内完成建设、入市销售。
目前，国内房地产市场正在深度调整中，整体市场是“供大于求”。未来，李嘉诚和长实集团大概率也会对国内楼盘项目进行降价抛售。
在2024年度股东大会上，长实集团主席兼董事总经理李泽钜直言，“楼盘的定价不可一概而论，定价是按照每个物业不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定”。
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