【编者按】是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这一世界的未来？是企业和企业家们。自2021年9月开始，搜狐财经推出《狐说商道》栏目，聚焦各行各业的知名企业及企业家们，探寻企业经营的秘诀，致敬推动商业世界前行的企业家力量。
商业世界的变与不变、新时代的商业竞争法则正深刻地影响着企业的经营布局，更潜移默化地影响着产业的发展。《狐说商道》既关注企业和企业家本身，也关注产业及产业的发展。
《狐说商道》将继续定期推出针对重点产业的系列报道，拆解商业世界里各大赛道的经营秘诀。此为《狐说商道》针对“长租公寓运营商”系列报道的首篇稿件，将聚焦这一领域中的“元老级”玩家——魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方服务”）。
从2002年在国内出现，2014年至2017年迎来爆发期，再到2018年经历“暴雷潮”后市场逐渐回归理性和平静，长租公寓已历经近20年的发展。
如今还屹立于潮头的，主要有两类玩家。一类是已具有一定市场占有率的集中式连锁平台，另一类便是拥有自有房源和资金优势的开发商们。
多年生长与迭代，长租公寓已从早期的野蛮增长逐渐转向精细化运营。
魔方服务作为集中式连锁平台的典型代表，已于9月26日首次向港交所提交招股书，正冲刺港股“长租公寓第一股”。
立业13年，截止今年6月末，魔方服务已手握约7.6万套在营公寓；2019年到2022年上半年三年半时间里，累计创收42.17亿元、对应净利润约1.28亿元。
但持续三年半的营收增长背后，魔方服务曾于2020年录得亏损，今年上半年公司的盈利能力更是出现了明显的下滑。对于魔方服务来说，其仍需找到一个稳定的、可持续的盈利模式。
起起伏伏的盈利表现
盈利能力对于任何一家企业来说，都属于最为基本的能力。魔方服务作为行业中的老牌企业，从整体数据来看，其已具备一定的盈利能力。
招股书显示，2019年-2021年，魔方服务的总营收由9.47亿元增至14.71亿元，复合年增长率达到24.7%；最新的今年上半年，总营收同比增长24.1%至8.5亿元。
即近三年半的时间里，魔方服务累计营收约42.17亿元；同期，公司的累计近利润约为1.28亿元。
不过，拆解到每个报告期后却可发现，魔方服务净利润的表现却不稳定，体现出明显的“过山车”行情。
具体来看，2019 年时，魔方服务录得净利润约6355.1万元；2020年随即陷入亏损，净亏损达2.3亿元；紧接着的2021年又大幅回正，当期净利润达2.95亿元。
最新的今年上半年，魔方服务的净利润又骤降至41万元，相比去年同期的1.62亿元降幅达到了99.75%。
据此计算，今年上半年魔方服务单日净利仅为2265.19元，而去年同期却高达89.34万元（两个报告期的天数均为181天）。
这意味着，魔方服务在今年上半年的盈利能力出现了较为明显的下滑。
魔方服务主要业绩与运营指标（制表：搜狐财经）
对于长租公寓行业这样一个重资金、重投入且回报周期较长的赛道来说，“盈利难”一直是困扰运营商们的普遍问题。
纵观中国的长租公寓发展史，即使如青客公寓（NASDAQ:QK）、蛋壳公寓(NYSE:DNK)这样的知名企业，也未能摆脱亏损的命运。
青客公寓2019年在纳斯达克成功上市，系中国首家赴美上市的长租公寓品牌；蛋壳公寓紧跟其后，于2020年1月登陆纽交所成为当年敲钟的第一支中概股。
敲钟时风光无限，“暴雷”时一地鸡毛。业绩连年亏损，身陷资金危机之后，两家企业最终以破产清算和退市摘牌的方式凄惨收场。
青客和蛋壳亏了多少钱？往期财报数据显示，2017年-2021年青客“五连亏”，累亏33.45亿元。
到了今年1月，青客进入破产清算程序，这距离其昔日的风光上市仅过去了两年零两个月的时间。最新一期财报显示，截止今年3月31日止6个月，其录得净亏损2.43亿元。
蛋壳的覆灭则来得更快，2020年下半年该公司就传出了资金链断裂等传闻，在官方多次辟谣后最终还是被证实。
到了2021年4月，蛋壳在上市445天后被纽交所宣布除牌。综合财报数据来看，蛋壳2017年-2019年累亏约50.73亿元，2020年一季度亏损12.34亿元。
诸如青客和蛋壳这样“暴雷”的案例，沉重地打击了资本市场对长租公寓的信心，更加深了外界对长租公寓“盈利难”的印象。
港股上市规则要求发行人提交的招股书报告期为最近“三年”或最近“三年一期”，本版招股书作为魔方服务唯一公开性的财务数据，无疑是一面放大镜，将公司推向聚光灯之下。
由此，近三年半的营收、利润数据，无疑就成为了外界评估魔方服务盈利能力的重要依据。
9.06亿元并购助力规模扩张
魔方服务创收的主要驱动力是什么？在营公寓的规模扩张。
根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年年末在营公寓总数计算，魔方服务在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
魔方服务在招股书中也明确写道，公司系“中国规模最大、发展迅速的独立的集中式长租公寓服务平台。”
若将“独立的”这三字去掉，至于整个长租公寓领域中，魔方服务却算不上“规模之王”。
招股书数据显示，2021年中国五大集中式长租公寓商所占市场份额中，魔方服务仅为3%、位列行业第三。
走在魔方服务前面的，是两家房企系长租品牌，分别达到6.2%和4.1%的市场占有率。
魔方服务所处的市场参与者及排名（数据来源：魔方服务招股书）
招股书未明确披露这两家房企系品牌的名字，综合第三方机构披露的行业榜单、公开数据来看，这两大品牌或正是万科集团旗下的泊寓和龙湖集团旗下的冠寓。
万科、龙湖相关财报数据显示，截止最新的今年上半年，泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间；冠寓开业规模超11万间，较2021年底增长3.77%。
规模优势之下，泊寓和冠寓在同一时期的营收表现也强于魔方服务。对比后可发现，2020年-2021年上半年，泊寓和冠寓累计营收为69.1亿元、52.2亿元，魔方服务为32.67亿元。
不过，在一众房企系长租品牌中，截止目前已公开宣布迈入了盈利轨道的品牌仅冠寓一家。
2021年，龙湖宣布冠寓首次实现年度盈利，整体盈利1.4亿元。最新的今年上半年，冠寓租金收入同比增长11%至11.8亿元，实现稳定盈利。
至于泊寓，搜狐财经曾在《狐说商道｜万科泊寓盈利模式待考》（点击可查看报道原文）一文中对其行了详细的拆解。万科从2020年开始披露泊寓的营收情况，利润情况则未有披露。
魔方生活服务集团、万科泊寓、龙湖冠寓总营收及管理房源对比
（制表：搜狐财经）
泊寓和冠寓背靠开发商，一定程度上拥有魔方服务所无法媲美的房源优势。虽然规模仍较头部房企系长租品牌有所差距，但魔方服务近年来也实现了自己的规模扩张。
招股书披露，2019年-2021年，魔方服务总在管公寓数由约3.59万套增长至约7.59万套，复合年增长率达到45.4%。
尤其在2021年，魔方服务当期的总在管公寓数暴增了94.4%，由上年的仅3.9万套增至约7.59万套。
这背后，与魔方服务的一笔大额并购密不可分。招股书在“主要收购、出售及合并”中披露，2021年魔方服务收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司，及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目，累计斥资约9.06亿元。
招股书未详细披露该等被收购物业的评估值、净资产等情况，这宗收购是折价还是溢价并不可知。但从在营公寓规模的攀升速度来看，这笔并购为魔方服务房源的扩张提供了不小的助力。
规模的扩张拉高了魔方服务的营收水平，同在2021年，魔方服务实现总营收14.71亿元，同比增幅达到55%，创下近三年的最高值；净利润也同比扭亏为盈，达到2.82亿元。
截止最新的今年6月末，魔方服务已在国内26座城市布局了394个门店，在营公寓总数进一步增长至约7.62万套在营公寓。
迈点研究院曾在今年8月初发布了《2022年上半年集中式长租公寓品牌开业规模TOP30》、《2022年上半年集中式长租公寓品牌管理规模TOP30”》两大行业榜单，无论是从开业规模还是管理规模，魔方服务在一众连锁化平台中均位列第一。
创收超九成的直营公寓出租率现下滑迹象
做生意的本质仍是赚钱，是否拥有一个稳定的盈利模式更是评估一家企业的基本标准。否则，企业极易陷入“大而不强”的局面。
在招股书中，魔方服务并未明确解释公司在2020年亏损的原因。但在谈及2020年上半年、今年上半年公司净利润表现时，其提到，“新冠疫情已经并可能持续对我们的业务、经营业绩及财务状况造成不利影响。”
魔方服务称，新冠疫情会影响公司所运营社区的出租率、租金的减少以及企业客户支付租金的时间，公司新公寓的开业、收并购动作也会受到影响。
招股书显示，魔方服务运营租赁公寓的模式有两种，分别是直营模式、加盟管理和第三方托管模式；产品线为两条，即2009年推出的魔方公寓、主要服务白领人员，2016年推出的9号楼公寓、为蓝领人员提供宿舍类住宿。
魔方服务的业务布局聚焦经济量级较高的一二线城市，而一二线城市的租金水平普遍较高。截止今年6月末，其拥有的约7.62万套在营公寓中，约63.8%位于一线城市、约65.7%为直营公寓。
以北京市场为例，截止最新，魔方服务共运营24家门店，相关门店的选址多数处于城市核心地段且交通便利；同一户型下，单间房源的租金水平与周边住宅类产品合租及整租的租金水平并无太大差距。
魔方服务截止最新于北京运营24家门店
（制表：搜狐财经）
即来自一线城市的直营公寓，仍是魔方服务的“基本盘”业务。招股书披露，2019年-2021年，魔方服务来自直营公寓的营收贡献比为96.2%、96.2%、94.5%。
今年上半年，这一贡献比进一步提升至95.2%。但从平均出租率的角度，直营公寓上半年却仅为82.4%，较年前减少4.1个百分比。
其中，蓝领公寓的平均出租率同比仅增0.4个百分点；白领公寓则同比减少5.8个百分点，降幅明显。
相比来说，魔方服务的公司加盟管理及第三方托管模式经营的公寓，在2020年和2021年的平均出租率则为81.2%、88.9%，呈现出增长态势。
只是，这对于以直营公寓为创收“主力军”的魔方服务来说，仍难起到整体提振作用。并且，直营公寓的规模在今年上半年也停止了增长，仅保持2021年末约5.01万套的水平。
盈利背后的挑战
而在利润端，财务成本等各类开支的居高不下、联合营公司利润减少等多重因素，都会影响到魔方服务的利润水平。
以提供服务及销售产品的成本为例，魔方服务的支出由2019年的1.38亿元，一路上涨至2021年的2.04亿元；行政费用方面，2020年曾同比减少了6.42%，但2021年又增长至了2.12亿元。
今年上半年，魔方服务的此类费用均出现不同程度的增长，当期，提供服务及销售产品的成本、行政费用占总营收的比重达到14%和12.3%。
业内人士在与搜狐财经交流时指出，重资产的全链条持有运营和包租下的轻中资产运营，对于运营商来说，高成本、高投入都是不可回避的问题。
对于魔方服务这类不拥有自有房源的运营商来说，直营模式要“先拿房，后招租”，即公司在前期需先支付租赁物业的租赁费、改造物业的装修费用，对物业进行统一改造后才能将物业出租予租户。
物业被闲置出租未果也好，物业的出租率下滑也罢，这都无法抹去公司前期已投入的成本。同时，公司还需承担自己员工的薪酬费用，定期维修及维护物业的费用，宣传推广销售物业产生的销售费用等一系列费用。
相比直营模式来说，加盟管理则是公司授权第三方使用自身的品牌及商标来发展业务。这一过程中，公司通常不需要承担相关物业的租赁、装修改造等费用，也不承担第三方加盟及过程中产生的任何损失。多半情况下，也不参与第三方的利润分配。
托管模式则更像是一种资产托管行为，业主将公寓托管给公司来进行出租和租后管理，并承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；公司仅负责公寓的运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务。
显而易见，直营公司的投入要多于加盟及托管模式，一般会产生大量开业前费用，在爬坡期产生的收入也相对较低，且所要付出的运营及服务成本也相对较高。
魔方服务在招股书中多次提及了直营模式相关的成本问题，其还称，“我们向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。”
成本之外，魔方服务的利润明显受到投资物业公允价值变动的影响。一般来说，投资性物业作为企业的非流动资产，获取收益的主要途径是收取租金收入。
公允价值变动则多为“纸面富贵”，主要取决于投资性物业资产价格的涨与跌，不能给企业带来实际的现金流，却能调节企业的利润指标。
投资物业公允价值变动净额连年亏损，侵蚀了魔方生活服务的利润。2019年-2021年，这一指标分别为-1.94亿元、-4.97亿元、-2.41亿元。
到了今年上半年，该指标为-3.24亿元；相比去年同期的-0.86亿元，亏幅进一步扩大。
并且，上半年魔方服务公允值收益占总营收的比重增至了38.1%；此前的2019年-2021年，这一占比为20.5%、52.3%、16.4%，整体已呈下降趋势。
受此影响，魔方服务今年上半年的毛利率仍保持在86%的较高水平；对应的净利润率却只有0.05%，上年同期为23.62%。
魔方服务综合损益表（数据来源：魔方服务招股书）
虽然住房租赁是一个古老的行业，长租公寓在国内的发展也已多年，但多数运营商似乎都“羞于”公布自己的盈利数据。
而魔方服务等较为依赖直营模式的运营商们，在成本管控之外，究其根源仍需借助规模扩张、租客扩张、租金上涨的助推，才有望持续良性运作。
但凡遭遇租赁市场下行，租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等风险影响增多，便会直接影响到公司的盈利能力。
近三年半魔方服务快速成长的脚步并未停止，但如何找到一个稳定的可持续盈利模式，仍需继续探索。
运营编辑：张祎
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