编者按：
一年前，行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测，2019将是地产行业最艰难的一年。
2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性：融资成本提高、去化周期延长……
寒冬之中，一些房企开始将重心放在多元化业务上，但部分多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，反而让企业雪上加霜。
根据目前的数据统计，主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升，但也不乏掉队者。
本期专题，搜狐财经将聚焦今年销售排名掉队的上市房企，试图还原这些企业所面临的困难，找出未来发展的“药方”。本文为“2019掉队房企观察”专题第04期，关注企业为绿城中国。
岁末，绿城如愿跻身2000亿阵营。
12月29日，绿城在官方微信公众号中披露，截至当日，绿城已实现合同销售金额2003.8亿元，完成全年目标。
克而瑞数据显示，2019年1-12月，绿城中国共录得合约销售额1353.6亿元，权益销售金额约为778.2亿元，分别位列第24和第31位。将绿城的代建业务考虑在内，2019年绿城操盘金额约2018.3亿元，操盘面积约1062.5万平方米，分别位列第11和第20位。
时间倒回十年前，宋卫平执掌的绿城曾经有过更加辉煌的时刻：2009年，绿城实现合同销售额517.3亿元，创历史新高。第三方的排名中，绿城仅次于万科，在内地房地产企业中排名第二。
时过境迁，后宋卫平时代，交出历史最差中报的绿城中国正在提速。
全年900亿拿地79块
12月31日，宁波迎来2019年最后一日土拍，经过80轮叫价，绿城以7.88亿元竞得宁南贸易物流园区二十八号地块，楼面价9810元/平方米，溢价率36.2%。
这是绿城当月第二次在宁波土拍有所斩获，当日官方微信公众号中，绿城将2019年全年的拿地情况娓娓道来。
截至宁波奉化地块入袋，绿城中国全年拿地79宗，同比增长113%，新增可售面积850万平方米，合计土地投资额超900亿元。绿城预计，79宗土地新增货值将超过2000亿元，同比增长65%。截至12月31日，绿城手中土储待售货值已超5000亿元。
79宗土地中，绿城通过招拍挂获取土地39宗，同比增长95%，通过非公开市场获取土地40宗，占比50%，同比增长135%。新增货值中，五大重点城市群占比超75%，一二线城市占比接近80%，集中在宁波、杭州、西安、重庆等一二线核心城市。
曾在土储上栽过跟头，绿城深知土地的重要。绿城在官方公众号中透露，2019年投资新拓货值预计将为2020年重资产板块贡献超45%的销售额。
公开资料显示，2015年绿城手中土储约为3124万平方米。2016年，一众房企加速囤地时，绿城总土储不升反降，约为2912万平方米。2017和2018两年间，绿城手中土储增长近乎停滞，分别为3032万和3247万平方米。
翻看过往公告，2015年和2016年，绿城拿地数量分别仅为5宗和6宗。土储不足埋下的隐患在2019年引爆。上半年，绿城交出了有史以来的最差中报。报告期内，绿城中国累计取得合约销售金额743亿元，较去年同期减少1.46%；取得收入186.58亿元，同比下降44.4%；股东应占利润20.58亿元，同比减少11.9%。
业绩说明会上，绿城董事会主席兼行政总裁张亚东直言，“没货可卖，没货就没有营销，没有回款，也没有投资。”
张亚东将问题点出，他本来期望绿城可以做到“5912”，即5个月拿地，9个月开盘，12个月现金流回正，实际呈现的结果却是“61220”，6个月拿地，12个月开盘，20个月现金流回正。
为了业绩，一贯求稳的绿城开始提速。
2019年上半年，绿城新开工449个项目，上半年竣工项目只有135个。据悉，绿城预计下半年开工493个项目，竣工项目将达484个。从全年看，绿城新开工面积较2018年将增长35.6%，竣工面积将同比增加25.8%。
财经评论员严跃进对记者直言，“过快高周转可能会损坏产品品质和品牌形象，很容易成为两家公司的矛盾点。”严跃进认为，绿城可能更希望做好品质，而中交现在持续在地产业务发力，把绿城作为一个很重要的地产平台，节奏太快容易引起风险和问题。
加速背后，绿城内部人事变动波涛汹涌。
绿城老臣退场
12月31日晚间，绿城发布公告，宣布公司秘书及首席财务官冯征因个人原因提出辞职，自2020年1月1日起生效。绿城中国表示，公司现正物色适合人选以填补公司秘书及授权代表的空缺。
冯征与绿城结缘于2010年。加入绿城以前，他曾在2004年至2010年间于宝业集团担任财务总监兼董事会秘书，在1994年至2004年间于罗兵咸永道会计师事务所工作。
因其丰富的投资经验，2010年7月21日，正值高点的绿城中国宣布，将委任冯征为公司的首席财务官、公司秘书兼公司其中一名授权代表。
时任绿城总裁的寿柏年信心满满，“相信冯先生的加盟将能进一步壮大集团的管理实力。”
此一时，彼一时。执着品控而错失市场节奏，绿城难掩眼底失意。
随着冯征退出，绿城老臣所剩无多。实际上，自2014年底入主绿城，中交集团从不避讳其换血团队的计划。
“绿城是一个家族企业发展起来的，有着很鲜明的宋卫平特色，这种文化有着有利的地方，也有一定的负面影响。”2015年5月，中交集团董秘刘文生对媒体表态，“有了足够的投票权，我们要改造董事会，强势进入管理层，保证我们行使决策权。”
中交目的明确，要让绿城在事权管理，特别是市场战略、业务发展战略、内控方面达到中交的标准，成为中交旗下房企板块的支柱。
面对来势汹汹的中交集团，与绿城共进退24载的宋卫平选择退让。
2018年8月的绿城沟通会上，宋卫平对着一众媒体吐露心声，“江山代有人才出，宋卫平当然要被历史所淘汰，不淘汰时代就不会进步。不要人家‘去宋卫平化’，我自己‘去宋卫平化’就好了。”
“去宋卫平化”首先体现在股权变动。据媒体统计，2019年4月25日至5月16日，宋卫平家族连续减持11次，合计减持约935万股，套现约5935万港元，其在绿城中国的股权比例从10.75%降至10.35%。
紧接着便是绿城重臣相继辞任。2019年7月11日，绿城发布公告，称宋卫平“因要投入更多时间发展个人业务等”辞任董事会联席主席及执行董事。同时，李青岸及李永前也因工作调动各自辞任绿城中国执行董事。
7月11日晚间，绿城六位执行董事已更新为张亚东、刘文生、周连营、郭佳峰、耿忠强及李骏，绿城老将仅剩郭佳峰、李骏二人。至此，中交系已将话语权握在手中。
2018年的业绩发布会上，张亚东曾为绿城画出蓝图——2021年，绿城的目标是3000亿。
欲推动代建业务上市
3000亿目标实现起来并不容易。
张亚东首先拿管理结构开刀。为了提高人均效率，今年1月，绿城将原本的16家子公司调整为11家项目群的管控模式。绿城目标减少20%的人员配置，让人均能效提升11.5%，人均销售金额升至8500万。除此之外，绿城还于6月底以741万股股份实施股权激励，计划覆盖70名核心高管。
对外，张亚东选择高速溢价拿地。上半年，绿城多次以超30%的溢价率在公开市场拿地。其中，绿城曾以34.91亿元竞得合肥153.1亩宅地，溢价率达107%。下半年，绿城继续以超30%的溢价率相继拿下徐州鼓楼、昆明高新区、宁波奉化区等多地地块。
过高的土地成本压缩着绿城的利润空间。过去几年间，绿城最大的依仗便是品牌产品溢价。随着房价调控政策不断加码，绿城的盈利能力面临考验。
“实际上绿城产品的溢价能力是最强的，由于限价，使得溢价能力体现不出来，这也是绿城目前面临的一个巨大的压力。”张亚东如是说。
地产行业厮杀愈加激烈，绿城需要新的增长点。
官方最新财务数据显示，绿城代建业务占比悄然达到34.5%。按第三方数据估算，2019年绿城管理集团销售金额将超过650亿元。2018年同期，绿城管理集团合同销售额约为552亿元。
绿城管理集团官网信息显示，截至2018年12月31日，绿城管理集团拥有管控项目282个，总建筑面积超过5800万平方米。此般规模在业界也名列前茅，绿城多次提出，要将代建业务分拆上市。
2015年，绿城管理集团挂牌仪式上，绿城创始人宋卫平表示，绿城已经计划在3年后，即2018年，将代建业务推向资本市场。
计划赶不上变化。
为了推动绿城管理集团上市，绿城集团先后收购绿城老臣曹舟南和应国永的个人创业公司，包括绿城鼎益和绿城时代；而后又重组蓝城，将已拥有百亿规模的蓝城代建业务全部纳入绿城上市平台；绿城还将代建业务全部整合到绿城管理集团……一系列工作做完，绿城管理集团的上市计划却突然息声，直至曹舟南辞任离开绿城，绿城管理集团上市计划仍未完成。
2019年7月，绿城放出风声，再提绿城管理集团上市。
据垂直媒体报道，绿城在2019年7月下旬正式成立绿城管理集团上市领导小组和上市工作小组。领导小组成员中，组长为张亚东，副组长有绿城管理集团负责人郭佳峰、中交系的周连营和前首席财务官冯征。信息显示，冯征同时还是上市工作小组组长。
2019年岁末，负责绿城管理集团上市工作的前首席财务官冯征辞任。1月2日，搜狐财经就冯征辞任一事咨询绿城。截至发稿，尚未回复。