Q：今年土地市场割裂，公司今年拿地强度比较谨慎，非公开拿地规模多大？现在拿地强度什么水平？后续拿地战略，现金流铺排计划？A：今年拿地不多，一线城市为主，要求地块存在价格倒挂，保证开发速度和开发去化率的原则去拿地。今年拿地权益金额接近80亿，年初北京第一批集中供地，顺义马坡项目，位于老项目边上，拿地到开盘两个月，首开去化率70%。西安一块，3月底拿地，3个月开盘，首开去化率90%。后续几块地8-12月陆续开盘。目前土储货值超过7000亿，70%分布在一二线，公司认为可以根据市场情况进行产能调度。还会继续看项目，在有一定的可能下增补土地储备。现在非公开市场也有一些机会，也在继续跟进勾地项目、收并购等。公开、非公开主要看收益率和安全度。非公开更关注效率、法律关系等。
Q：22年新获取项目利润率如何？项目融资成本什么水平？未来投资头寸是否能够支持下半年的土地拓展？A：市场上投资理性好了很多，政府对土地预期也有所下降。已拿项目收益率还可以，净利润率11%-15%，IRR15%+。
Q：请问合作开发伙伴已经陷入困境且非公司操盘的项目有多少呢？这些项目对 公司目前影响有多大？ A：公司内部存在合作管理制度，所有项目标准和表内项目要求一直，闭环管 理。针对表外合作项目，只能做开发贷，不存在信托融资，融资用途也仅能是后 续开发的建设资金，以土地、在建工程为抵押物，销售回款为还款来源，整体安 全度较高。表外融资用途单一、抵押物充分。 从21年开始，公司开始梳理所有合作项目情况，目前绝大部分合作方是央企、 国企、优质民企，对于出险合作方的项目，陆续通过收购股权的方式化解风险， 截至目前，对公司影响很小。合作项目中已识别涉及出险的26个，总未售货值 369亿，合计占比4%，公司权益比例货值135亿，权益比例37%。26个项目中 处于尾盘/交付5个，正常经营期度过峰值，不需要股东继续投入的16个，公司 通过折价收购合作方股权的4个，只剩下1个是还在和合作方谈判收购条件。合计垫资敞口5亿。
Q：如果不考虑再融资和拿地，经营层面的销售权益回款扣掉预售监管，扣除各 种费用，现金流大概什么情况？ A：截至630，22年下半年到期97亿（注：未含ABS，考虑ABS，8-12月还需兑 付64亿）。按照当前销售情况计算，扣除掉工程款、税费、利息，预计22年经营性净流入大概250-300亿，足够偿还。
Q：公司的非标融资规模多大？有息负债总额？综合融资成本？ A：年初1256亿有息负债，7月底1223亿，融资结构以开发贷为主，600多亿， 存续中票222亿，公司债188亿，美元债4.8亿，海外银团借款33亿，信托37 亿，信托成本6%，部分为信托通道。公司20年平均融资成本4.84%，21年平均 融资成本4.56%，今年4.54%。
Q：美元债和境内债会差别对待么？ A：对境内债，过去的1个月波动较大，管理团队已经购买了2KW，近期境内债 又有所下跌，所以管理团队、公司继续购买。近期在和协会、交易所讨论，希望可以购买中票，目前协商比较顺利，后续可能进入银行间市场。境内、境外一视 同仁。 目前境内、境外新发债都比较困难，会更重视债券价格。
Q：首期回购效果一般，后续有什么措施？ A：客观讲，债券价格的稳定、恢复到100，取决于房地产行业什么时候恢复到 正常水平，当期市场销售不理想，市场对企业现金流担心加剧。当期房地产行业 不是正常水平。
2022 年上半年，金地集团实现营业总收入 281.1 亿元，同比下降 18.0%，归母净利润 19.7亿元，同比增长 7.7%。收入虽有下滑，但利润率提升带来业绩增长。22 年上半年公司整体、地产结算毛利率为 22.0%、 21.2%，较 21 年提升 0.8pct、 1.5pct。 金地 22 年上半年销售金额1106 亿元，同比下降 38%（降幅较 TOP10 房企收窄 7pct）。销售面积 419 万方，同比下降 44%，销售均价为 14283 元/平方米。金地集团布局转向高能级城市， 22 年上半年一线城市签约金额占比 47%。 金地 22 年上半年拿地金额 179 亿元，总建面 156 万方，金额口径拿地力度分别为 18%。 三线城市拿地占比大幅下降，仅 14% （回落 23pct），市场销售下行时，金地拿地亦转向销售确定性更强的核心城市。融资成本持续下降，债务偿付能力稳健。22 年 1-6 月，金地集团债券总发行规模 24.9 亿元，发行到期比 1.94。 期末货币资金 648 亿元，其中母公司货币资金（不考虑项目公司受限资金）为 266 亿元，足以偿付公司未来 9 个月的全部到期债权规模（262 亿元） 。金地 21 年上半年综合融资成本 4.54%，较 21 年下降 2bp，相对其他民企具备优势。盈利预测与投资建议。在整体销售、融资承压的情况下，金地表现稳定，展现相对优势，有助于持续稳定增长。预计 22-23 年归母净利润104 亿元、109 亿元，同比上涨 10%、上涨 5%，对应 22 年 5.0xPE、23 年 4.7xPE，维持合理价值 18.35 元/股不变，维持“买入”评级。风险提示。 行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售；市场促销因素导致销售毛利率承压；土地市场热度上升导致投资毛利率下行。 广发证券 郭镇 乐加栋 邢莘
金地集团(600383) 投资要点： 维持增持评级，维持目标价 15.78 元。上半年营收下滑 18.0%，归母净利润增长 7.7%，利润率触底反弹，反映了良好的城市布局，同时公司上半年经营性现金流大幅转正，维持 2022-2024 年 EPS 至2.24/2.5/2.8 元，增速为 8%/12%/12%，维持目标价 15.78 元。 重仓布局长三角，奠定利润率改善基础。公司毛利率较 2021年同期提升 4.62pcts,拆分看，占营收比重 35%、24%的东南及华东区域毛利率分别反弹 10.4pcts、10.25pcts，而东北、华中区域仍在下降。我们看好基于制造业升级产业链聚集形成城市群的区域性地产机会，长三角尤为突出，土储去化风险及贬值风险极低，而公司深耕长三角，且前期高价地比例相对较低，预计利润率触底。 稳健去化土储，度过行业寒冬。公司上半年拿地仅 179 亿，仅为销售金额的 18%，土储微降至 6193 万方，经营性净现金流 61 亿，稳步去化土储。截止年中，剔除受限资金后对一年期有息负债覆盖倍数达到1.38 倍。由于公司布局城市能级较高，预售资金监管比例相对较低，且公司一直保持良好信用记录，融资成本仅 4.54%，在融资渠道相对畅通的情况下，预计公司将度过行业寒冬。 竣工仍维持原计划，反映公司良好的交付力。公司随行就市将新开工计划下调 20%，但竣工计划未调，总体与 2021 年持平，公司在交付端有较强韧性，总体现金流仍处于平稳状态。 风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。 研究员：国泰君安 谢皓宇,单戈,白淑媛
截止2022年1H末，公司总土地储备约6193万平方米，权益土地储备约2840万平方米。多元业务高速增长。代建业务方面，截至2022年1H末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1600万平方米，住宅项目累计货值超1000亿元。物业服务方面，截至2022年1H末，金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米。投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2022-2023年EPS分别为人民币2.23元、2.43元。截至8月26日，公司收盘于11.46元。我们给予公司2022年7-8XPE估值，对应合理价值区间为15.59-17.81元，维持“优于大市”评级。风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。 研究员：海通证券 涂力磊
投资分析意见：业绩逆境稳增，财务持续稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司将受益于行业格局优化、并推动销售有望在逆境中获得稳增。我们维持公司2022-24年每股盈利预测为2.20/2.37/2.56元，现价对应22PE为5.2倍，21A股息率5.5%，维持“买入”评级。风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围。研究员：申万宏源 袁豪,曹曼
盈利预测、估值与评级：公司财务稳健，信用优势明显，深耕一二线城市多年，目前盈利能力修复回升，看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24年预测EPS分别为2.29元、2.51元、2.60元，当前股价对应22-24年PE估值为5.1、4.7、4.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，开工及交付不及预期，行业下行超预期等风险。 研究员：光大证券 何缅南
投资建议：公司销售排名逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.26元/股、2.49元/股，以8月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为5.1倍、4.7倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、股东减持及股价波动、融资环境波动。 研究员：中国银河 王秋蘅
投资建议：金地集团作为老牌龙头房企，在行业基本面下行的背景下稳健经营，投资审慎，重视现金流管理。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为1056.9、1110.3、1161.5亿元。归母净利润分别为85.42、81.22、82.33亿元，增速分别为-9.2%/-4.9%/1.4%，EPS为1.89/1.80/1.82元/股，对应的PE为6.2/6.5/6.4X。 风险提示：行业基本面下行超预期，土地、原材料及劳动力成本上升风险，疫情反复超预期。 研究员：国盛证券 金晶,肖畅,肖依依
投资建议：公司业绩逆势上涨，毛利平稳回升。公司持续深耕一、二线城市，销售均价双位数增长， 土地储备充裕，中长期平稳发展有保障，各项业务有序发展。公司的财务保持稳健，融资成本继续下降。基于此，我们维持公司 2022、2023 年净利润 99.4、118.07 亿元，EPS 为 2.2、2.62 元/股的盈利预测， 对应 PE 为 5.20、4.38X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期 研究员：天风证券 韩笑,胡孝宇
投资建议 作为高信用代表企业，公司在融资端渠道多元且具有成本优势，持续关注现金流管理，在手资金充裕。投资虽趋于谨慎，但公司储备货值充裕且聚焦于高能级城市，优质的土储结构有助于公司穿越周期。随着低毛利项目集中结转期过渡完毕，公司毛利率将持续修复。销售端虽短期承压，但中长期有望受益于供给侧结构优化从而提升市场份额。我们预计公司2022~2024年EPS为2.19、2.37、2.55元/股，对应当前股价PE分别为5.22、4.83、4.49倍，维持“增持”评级。 风险提示 销售不达预期，调控政策超预期收紧，融资成本上行，利润率下行，新增土储权益比降低等。研究员：华安证券 尹沿技,吴梦茹,俞悦
金地集团销售排名持续提升，融资优势凸出，土储优质，财务安全。我们预计公司22-24年的EPS为2.26/2.40/2.53元，对应PE分别为5.16/4.86/4.61倍，当前估值处于行业可比公司的低位，维持公司“增持”评级。 风险提示 销售不及预期，利润率下行风险，融资成本走高，土地储备权益占比较低。 研究员：华西证券 由子沛,侯希得
投资建议： 上半年结转毛利率回升，竣工计划一定程度上保障全年结转规模；受市场整体降温影响，公司销售下滑但行业排名持续上升，核心城市市占率继续位居前列；公司提高拿地标准，继续聚焦高能级城市，土储充裕且质量较优；财务稳健，已连续六年保持三条红线绿档状态，融资渠道多元畅通，融资成本进一步降低。预计2022-2024 年 EPS 分别为 2.20、 2.42 和 2.65 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，给予目标价 22.0 元/股(对应 2022PE=10X)。 风险提示：销售增长不及预期， 受市场影响拿地保守， 结算不及预期，毛利率回升不稳定等。 研究员：招商证券 赵可,路畅
预计2022-2024年营业收入为1150.88亿元、1290.29亿元、1395.69亿元，归母净利润为99.22亿元、108.45亿元、114.37亿元，EPS为2.20元、2.40元、2.53元，对应PE为5.20倍、4.76倍、4.51倍，公司财务稳健、投资审慎，项目布局于核心一二线城市，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 研究员：中邮证券 刘清海
投资建议：公司凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，平稳穿越房地产行业牛熊周期。维持公司买入评级，预计公司2022-24年EPS分别为2.22/2.49/2.85元/股，给予公司目标价15.54元/股，对应2022年预测利润7倍PE。 风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。 研究员：东北证券 吴胤翔,喻杰
盈利预测与投资建议： 预计 2022-2024 年公司归母净利润分别为 96.58/ 106.35/114.25 亿元，增速分别为 2.65 %/10.12%/7.42 %，考虑到公司可售货值充足，财务稳健， 给予公司 2023 年 6 倍 PE，对应目标价 14.16 元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、政策调控加强等。 研究员：西南证券 王颖婷
投资建议：公司2022H1年业绩正增长，毛利率止跌回升。预计公司2022-2023年归母净利分别为100.4/105.6亿元，对应最新股本的EPS分别为2.22/2.34元，对应最新股价的PE分别为5.2/4.9倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 研究员：国信证券 任鹤,王粤雷
投资建议：金地集团业绩正增长,坚持科学投资策略，深耕高能级城市。财务管控稳健，高度重视现金流管理，融资渠道畅通且成本较低受益供给侧改革。我们维持公司盈利预测，预计22-23年EPS分别为2.21元、2.35元，按照8月26日收盘价，对应的PE为5.2倍和4.9倍，维持“买入”评级。 风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。 研究员：兴业证券 阎常铭,靳璐瑜,王沁雯
因结算结构调整下调收入，但上调毛利率，维持2022/2023年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023年5.1倍/4.8倍市盈率。维持跑赢行业评级，考虑到投资者对板块风险偏好的下降，下调目标价7%至15.83元，对应7.0倍/6.7倍2022/2023年市盈率，较当前股价有38%的上行空间。 风险 行业景气度恢复速度慢于预期；结算规模及利润率低于预期。研究员：中金公司 孙静曦,赵俊桦,张宇
盈利预测、估值与评级：总体而言，我们认为公司收缩拿地，控制开工的策略是得当的，这使得公司保持了强韧的资产负债表。在极端情况下，公司货值的可变现能力也是较强的。比起公司的盈利能力，我们更相信公司维持稳定的信用，从而在未来的格局调整中，取得更好的发展。我们维持公司2022/23/24年EPS预测1.57/1.32/1.35元。当前行业高信用的龙头公司2022年PE估值位于7-12倍之间，我们维持公司2022年8倍PE的目标市值，对应目标价13元/股，维持“买入”评级。 风险因素：公司结算利润率可能下行的风险，2022年上半年结算的项目结构上偏高毛利。公司所在区域销售速度下行的风险。研究员：中信证券 陈聪,张全国
投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS分别为2.21元、2.32元、2.40元，当前股价对应PE分别为5.2倍、4.9倍、4.8倍。公司未结资源相对充足，财务稳健、综合优势突出，有望穿越周期并推动市场份额稳步上行，维持“推荐”评级。 风险提示：1）政策呵护力度不及预期，楼市调整时间延长、幅度扩大，带来公司经营受损风险；2）楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行，前期高价地减值、利润率持续下行风险；3）公司土地储备中权益占比较低，未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。 研究员：平安证券 杨侃,郑茜文