在经历了去年火爆的楼市行情后，今年伊始上海便祭出楼市新政，直击楼市顽疾。熟悉上海楼市的朋友知道，上海的二手房市场，本身是一个置换链。甲卖出一套房为了买乙方的房，乙卖出一套房为了买丙的房，丙卖出一套房为了买丁的房。。。。去年买房看了100套房，形形色色见了不少人和事，能实打实掏出大几百万甚至上千万现金买房的毕竟是少数，绝大多数老百姓还是需要卖房套现用于置换的。在甲乙丙丁戊己庚辛的置换链当中有一环断裂了，整个链条就断了。
本次新政抑制了需求端，拥有买房资格的群体至少下降一半。可以参与新置换链的人数大为下降，即使在政策出台期间，已经存量形成的等待走流程的存量置换链也将受到巨大影响。有的人签订金合同时还有购房资格的，等到网签合同时突然没有了购房资格，跟谁说离去，而往往卖家也已经跟他的上家签订了买卖合同，可以想象最近上海二手房市场肯定是兵荒马乱。
基于去年全年上海楼市成交量的高基数，预计今年同比去年成交量会大幅度下降。目测，上海二手房市场要歇菜。
有人说太突然了，政策说执行就执行，简直就是黑天鹅，其实，这哪是黑天鹅，明眼人早已看出，这是头灰犀牛。灰犀牛与黑天鹅的定义不同，灰犀牛比喻大概率且影响巨大的潜在风险。
有句话，打蛇打七寸。显然，最近上海对楼市的宏观调控，打到了楼市的七寸。增值税的从2年改到5年是增加了交易的总体摩擦成本不说，最致命的其实是两招，一，打击“假离婚”，二，打击“税费贷经营贷”。
以我有限而不失匮乏的看房经历观察，在上海买房，10个人里有5个是离婚买房的。去年我置换出售房子时，就遇到一对自称感情破裂真离婚的夫妇。他们可能是怕卖家介意这种弄虚作假的行为，于是谈合同时多次向我提及，他们感情破裂，早已离婚，但为了年龄尚小的孩子，还是勉强生活在一起。我一度为这份爱所折服，直到看见前夫转账给前妻归集资金好支付订金给我。嗯，一切都是为了孩子，郑爽啊，看看人家，你羞愧么。
这些年来，通过假离婚套取购房资格，早已是房产中介间的公开秘密。你身边一定有这样的朋友，夫妻二人，已经有两套房，这种状态下理应是被限购的，但却发现他们又买了第三套，第四套，好像限购政策对他们无效似的。其实他们是这样操作的，夫妻约好去离婚，老公净身出户，两套房子都留在妻子名下，老公变成无房族，就可以用首套房资格买房，不但有了购房资格，还因为首套资格可以省不少税费，真是一箭双雕。等到房子买到后，夫妻双方复婚。骚一点的，会继续离婚净身出户，继续买房。所以身边这几年在上海买了十几套房子的，大多数是用了假离婚，一招鲜吃遍天。知道你多跑几次民政局，买房资格来得很快，就像刷副本似的。
假离婚的口子被堵上，一点都不意外，而且还是大概率事件，其他城市如深圳早就已经有过前车之鉴，并出台政策堵上了。上海跟进该政策前，早就有预期了。政策早来晚来终究要来的，政策的漏洞，迟早是要补上的。这个时候还抱有侥幸心理，去假离婚买房，实在是不把灰犀牛当动物，找打。
经营贷，税费贷，很意外么？也不意外。
经营贷经过多年发展，已经是一套成熟的产业链，中介替购房者设立或直接购买一个空壳公司，公司得挂在购房者或其亲戚名下，购房者以公司经营者的身份去买房，资金不够？找小贷公司过桥资金给你全款买房，等房子拿到手，产证出来后，再找银行抵押出去，筹得经营贷款项用来还过桥资金。许多人既没公司也没首付，通过经营贷就可以空手套白狼。有些房子市值1000万可以通过抵押贷出来1000万全款，真的是零首付买房。通过经营贷买房，性质那是相当滴恶劣，钻政策的空子可谓无所不用其极。从名字就可以看出，打工族冒充小微企业，打着经营实体经济的名义，行炒房之实。部分银行居然睁一只眼闭一只眼，私下鼓励经营贷流入楼市。可见银行对实体经济是真没信心，还是房贷香，是银行眼里的真正的优质资产。
税费贷的产生主要还是二手房交易中税费过高导致的，一套1000万的房子，增值税，个税，契税，中介费等等一大堆成本加起来，一般要占房价的10%，也就是买1000万的房子实际支出要接近1100万。好不容易首付凑到了，总不能因为税费付不起就不让买房吧。于是税费贷应运而生，就是给你交税的，一般是通过办一张信用卡分期3到5年每月还款的模式实现。
假离婚解决购房资格，经营贷税费贷解决首付不够的问题。可谓双剑合璧，是驰骋二手房市场的不二利器。如今刚开团就被对面控住，两个大招都放不出来，恐怕离团灭不远了。
听说华二紫竹校区的学区房因为在闵行区统考中排名倒数，导致学区房挂牌价直线下跌，引起热议。在我看来下一个灰犀牛八成是学区房了。
大家都知道现有的学区对口政策，导致了去年学区房的现象级暴涨。为此，关于学区会划片摇号，取消强制对口的风声一直都有，远的看看北京，近的看看上海长宁。许多事情，不是黑天鹅，而是灰犀牛。大概率发生，只是时间未知，这样的风险，购房者们还愿意拿真金白银去承担么？
原文：歇菜了，上海楼市