昨天雪球组织了一次针对REITs的大咖访谈，邀请 @持有封基 @望京博格 两位老师对最新公布的公募REITs进行了现场互动答疑。
REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产信托投资基金，这次的几个基金把它叫做：基础设施证券投资基金。假如购买一个REITs的话，未来可以在开放式赎回获得净值收入，在每年获得相对稳定的分红收入。这样一个产品就和债券非常像，那么是不是可以像轮动债券一样，对REITs产品设计轮动指标，进行轮动操作呢？
REITs轮动思路
类比债券的话，我觉得思路可以是这么样的：
1）基金净值相当于债券本金。假设未来不分红、资产不变，基金净值需要等到开放日才能拿到，这和债券的本金性质相同。当然，债券本金一般来说整个存续期保持不变，基金净值每日发行变动，且每次分红会导致净值下降。
2）基金分红相当于债券利息。如果未来能够稳定分红，我们或者通过模型估计、或者通过历史数据可以预估未来的分红金额，并且计算从上一次分红到交易日隐含在基金净值中的应计利息。这样可以稳定地把基金的内在价值（本金）和阶段分红（利息）区分出来，更容易使用债券类比。
3）封闭期限相当于债券存续期限。假设每年分红，分红的现金流就像债券的利息现金流，封闭期结束开放时，一次性按净值赎回，就像是债券的本金现金流。
4）贴现率也就是到期收益率。通过合适的贴现率把上述现金流贴现后，就能够获得该REITs的理论价值。通过和最新成交价比较，就能够算出真正的折溢价。最新成交价与最新净值的差额对应的折溢价，并没有交易参考意义，这和债券成交价与债券面值的关系一样——没有人根据债券净价低于面值多少来交易。这个贴现率可以选择比如AA十年期企业债中债利率，这么做忽略了a）年限差异，b）不同主体的信用差异。
5）这样我们就得到了最新成交价与理论估值价的差额，以此为轮动标的，就可以构造策略了。
6）进一步，我们也可以把成交价带入计算公式，反算最新成交价对应的隐含贴现率，就像债券的到期收益率一样。这也是一个轮动指标。
当然，这么设计策略还是很粗糙的，也没有考虑现阶段不同REITs底层资产的差异，对于REITs的定价也过于简单生硬，希望对大家有启示作用。
REITs轮动模板
即使目前的思考略显浅薄，但依然可以据此设计一个轮动策略的初稿。未来随着专家的解读（券商研究报告、大V研究分享）、实际交易数据的累积、更多产品的发行，这个模型应该会越来越完善。
首先是基础资料部分。参考公开信息整理，主要字段包括：代码、简称、交易所、管理机构、项目简称、封闭年限、份额、份额分布、发行价区间、预计发行规模（按发行区间均价计）和预计公众发售规模。
然后是计算部分，使用了等差数列求和公式。注意，这个模型非常粗糙，直接使用整年计算，以后需要优化。
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