在“双循环”新发展格局的当下，房地产行业处于高速发展转向高质量发展的调整阶段，地产开发也逐渐从“增量时代”过渡到“存量时代”。城市经济发展空间的深刻变化，也意味着一场新时代的机遇正拉开序幕。我们必须重新思考，新城市地产升级发展之路在哪里？产业投资机遇在哪里？怎样把握存量时代下的掘金机会？
2023年8月4日，在“新城市·新产业·新资管｜第三届中国资产流通年度峰会”上，23位重磅嘉宾、500+头部机构共聚上海国际会展中心，交流行业发展新思路。会议由AFC资资乐&REALTECH EXPO国际未来地产博览会联合主办，凤凰网房产｜风财讯独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为闵行区南虹桥管委会办公室。
会间，优势资本董事长吴克忠接受了凤凰网房产风财讯的专访。
优势资本创立于2002年，是一家专注于风险投资、私募股权投资和并购重组的综合性投资控股集团，吴克忠以资本端视角，就产业投资新逻辑、城市产业集群、产业升级和存量资产盘活等话题，分享了深刻思考与独到观点，以下为精选问答：
凤凰网：核心产业集群，将对城市可持续发展产生哪些影响？
吴克忠：首先我认为，未来城市发展也应该具备资本的思维。
举一个例子。在资本市场，一个企业赚一个亿利润，市场给的估值100亿，这说明什么、需要什么？
理论上，这个企业一年赚一个亿，能持续赚钱100年才有可能值100亿。所以100亿给估值其实是评估企业是否具有可持续性。并且持续100年，还只是把本金拿回来，那么企业还必须具备第二个因素——可增长。
所以，往往资本持续力越强的企业，就越值钱；增长率越快的企业，就越值钱。
注意，值钱和赚钱只是一字之差，但是完全不一样。现在很多企业都讲究如何赚钱。中国有6000万家企业，每一个企业都想如何赚钱，有些甚至靠偷税漏税来赚钱。但资本市场讲究的是“如何值钱”，我们投的或者做的也是值钱的企业。
这实际上跟地方经济的可持续发展，有异曲同工之妙——城市也需要有资本市场的思维，追求所投产业和所建城市有持续发展能力。
所以我们在跟地方政府合作投资产业时，更看重的是产业对城市的更新和升级作用，以及这背后招商理念从上到下的系统性贯穿、持续性落地。
实际上就像一个人，首先要有一颗“脑袋”指引城市应该打造什么、怎么发展；同时需要有一颗“心脏”，推动产业把这个地方的发展带动起来；并且需要有产业的神经系统，指挥各部位发挥作用。
在此基础上，有“手”把可持续的产业抓住，有“脚”把让企业落地，再通过金融资金作为“血液”让产业持续活起来。整个下来，形成一个产业整体生态，才真正能推动一个城市和地方产业发展的高质量发展。
其中搭建“大脑”“心脏”“神经系统”和“血液”是优势资本，简而言之不仅能带各样产业资源，更能打造产业生态，这也是为什么这几年许多地方政府来与我们谈合作。
凤凰网：优势资本如何从PE投资到产业投资转型，帮助政府打造核心产业集群？
吴克忠：优势资本成立至今已有22年的历史，过去我们以PE投资股权投资为主，每年会积累几千个项目资源，然后挑选两三百个做尽调，最后投资的项目大概在一二十个，大多数项目会被拒之门外。
但其实其中有不少项目资源是非常好的，所以我们开始思考，如何推动这资源跟地方政府合作。
从2017年开始，我们推动政府的资源进行资本化，就是把政府的资金变成资本资源，然后把资本进行产业化，来推动资本招商，推动企业在一些城市落地。
相当于把各地政府的产业资源、地产资源、矿产资源、资金资源、土地资源、政策资源、信用资源等等各类资源变成资本，吸引好的项目，推动资本招商。
所谓资本招商，第一要明确政府有资源，第二个要明白“政府要什么”。政府要产业资源，比如科创资源、人才资源。把“政府有的”和“政府要的”进行交换，这就是一个资本招商的过程。
近年来，优势资本推动了像许多项目的落地，基于和地方政府的这些合作，形成了“一院两基两中心”的模式。
一院，即产业创新研究院。我们会和地方政府合作，形成产业研究院，它是产业的大脑和地图，指引这些产业怎么布局、往哪里招、怎么招。
两基，即产业基金和产业基地，共同形成政府的手和脚——产业基金把产业抓进来、产业基地把产业落下来。
两中心，即资本招商中心、产业赋能促进中心。资本招商是用新的逻辑把企业招进来，产业赋能是将资本和企业对接起来，用资本力量推动企业做大。
这几年，我们用这些手段和方法，用投资资本化、产业资本化、产业数字化、产业科创化、产业生态化等方式推动产业在一些城市落地，也取得了一些成果和认可。
凤凰网：这套产业投资逻辑，感觉已经和传统的PE投资的基因完全不一样了。
吴克忠：是的，它已经不是仅仅从赚钱的角度，而是从推动产业发展的出发点来做事情。
比如说，产业赋能项目，不仅是看项目能否赚钱，而是看如何给项目注入更多的企业发展所需要的力量，同时反过来又用这些企业发展推动地方产业发展。宗旨是用资本的力量把政府的资源有效融合。
我从本质上再谈一谈这个问题。
在工业化社会中，蒸汽机电、电脑都是伟大的发明，但我认为最伟大的发明是公司制度。
什么叫公司制度？举一例子，过去农民用自己的劳动力、土地，种出东西自己享用或分给别人。
到了工业化社会，你可以把牛、田、钱等这些资源，都放到一个叫“公司”的平台里面来，每一个人分一定的股份，然后公司的资产交给专业的、更会种田的人去完成，最后大家按股份多少分得收益。
资本主义社会，美国把公司制又升了一级，把原来五六个人的公司变成1万人、100万人持有的“公众公司”，公司越来越大，乃至现在世界500强企业已经占据世界GDP的45%。这个就是公司的力量。
如果没有公司制度，每个人都做用自己的东西、做自己的事情、自己享用，这个世界就可能是四分五裂的。
也恰恰是用公司制度和资本的力量，把我们原来认为毫不相干的资源结合在一起，然后交给专业化的团队去做，最后大家才实现了更大的共赢。而这也是只有资本才能实现的共赢游戏。
所以回过头来，要把资本当成一种生态链去打造，把资本当作一种力量、一种思维模式去运作，推动产业的高质量发展，才能实现地方经济的高质量发展。
凤凰网：产业升级和存量资产盘活如何实现双曲线增长？
吴克忠：现在很多地方政府都在追求增量，都在问如何招商引资，实际上“盘活存量”就是最大的一个招商引资。
能用什么样的手段来盘活这些存量？
我们提出一个叫“产业新四化”的新工具，这是一个资本化手段，即以资本作为工具盘活存量，比如培养存量企业带动它上市，让它的“手”伸到资本市场可以抓很多钱回来；比如推动存量产业转型升级，让产业可以“抓”更多产业回来。
第二个是数字化手段。
过去美国是用资本化来推动产业的转型升级与整合，实现了全球领先，诞生了麦当劳、肯德基这种全球化企业。中国在资本化整合方面相对美国落后，但数字化给今天的中国带来了一个弯道超车的机会。
我们可能不会打造出第二个麦当劳肯德基，但我们打造出了饿了么、美团。
饿了么、美团最大的逻辑是什么？就是将原来碎片化的、散乱的业态，那种原本会被资本化消灭的东西，用数字化手段整合到平台上，继而不止生存下来而且变得很强大、很简化、很个性。
比如像沙县小吃那样的生态，全国大概8万家店，每一家几乎都是夫妻店。这种就算是美国的收购模式，也不可能收购得来，但是数字化平台就能很好地将这些散乱的业态整合，并且给每一家店赋能，包括导流、提供SARS服务（让各种店有标准化的服务），提供供应链等等。
数字化整合了这些碎片化资源，规模化的同时掌握了数据，那么便可以开展金融化运作寻找融资。甚至银行通过这些数据，都不再用抵押物来融资了，这就是数字化的能量。
所以，盘活存量本身就是产业升级的一个重点，而通过资本化手段、数字化手段能整合产业，让存量资产发挥更大效用，推动产业更大程度实现升级。