在“双循环”新发展格局的当下，房地产行业处于高速发展转向高质量发展的调整阶段，地产开发也逐渐从“增量时代”过渡到“存量时代”。面对新形势，企业及个人如何打破传统思维，寻求新的发展之道？
2023年8月4日，在“新城市·新产业·新资管｜第三届中国资产流通年度峰会”上，23位重磅嘉宾、500 头部机构共聚上海国际会展中心，交流行业发展新思路。会议由AFC资资乐&REALTECH EXPO国际未来地产博览会联合主办，凤凰网房产｜风财讯独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为闵行区南虹桥管委会办公室。
会间，凯德投资（中国）商业及办公楼管理副董事总经理梁耀华接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就商业地产的市场趋势、绿色低碳、未来办公等话题，展开深度探讨。
凤凰网：商业地产市场前景如何？
梁耀华：今年以来，随着疫情影响消除，为了促消费、助力经济复苏，政府部门出台了多重促消费的支持性政策。从凯德自身业务层面，也可以看到消费在持续复苏中。从中长期看，在中国经济增长趋势、市场和中产规模优势、以及扩大内需政策下，我们看好中国商业地产市场前景，也将继续寻求机会扩大管理规模。
商业地产是凯德的核心业务板块之一，我们在这个领域已经有近30年的深耕，并且在五大核心城市群拥有深入布局。未来，凯德将通过自建、收购或管理输出等方式，聚焦核心城市继续深耕，用更好的产品为租户提供专业服务、为消费者带来独特体验，助力区域的商业繁荣和升级。
凤凰网：商业地产怎样适应市场需求的多样变化？
梁耀华：创新理念和付诸行动很重要。中国市场的变化和更新迭代速度非常快，用户需求也更为多样化，这就要求企业必须不断创新经营模式。
在购物中心运营方面，凯德以线下商场为基础，发展了自己的电商平台，形成线上线下融合的一体化商业生态。我们还推出了预付卡——凯星卡，打通了线下商场中的5000家商户，以及线上4000家商户，为消费者提供更加便捷的体验和服务，也为租户带来更多销售。
除了购物中心，凯德星数字平台还能够为不同业态和场景，提供针对性的数字化解决方案和客户服务。比如，针对办公场景，用户可以通过小程序进行会议室预订、访客申请、停车服务等功能。我们希望串联起凯德旗下的不同业态和场景，打造一个多元融合的生态系统，为用户带来更加独特的体验，这也是凯德近几年的发力点。
凤凰网：您如何看待未来办公趋势，以及对办公楼市场的影响？
梁耀华：企业和用户对办公空间的需求日益多元化，例如对灵活性、跨区域办公等方面的需求提升。办公方式的改变必定会对办公楼市场产生一定的影响，但市场对办公楼的需求是不会消失的。
在这种情况下，凯德要做的就是打造差异化的办公产品，提供更为多样的增值服务，以满足用户的需求，保持凯德的竞争优势。除了传统办公室，凯德旗下还有多种办公空间产品线，能够满足企业的多样化的需求。比如，“奕桥Bridge GO轻型共享会议空间”能够满足用户轻办公、碎片办公和商务会面等需求。同时，我们非常注重社群建设和营造，契合用户需求，推出各种主题社群活动以及专属福利，为用户带来更多价值增值和升级体验。
凤凰网：绿色低碳、节能减排的发展大势，会对商办产品的建造、运营、租金等产生哪些影响？
梁耀华：凯德把可持续发展作为一切工作的核心，已经在这方面有超过20年的实践和积累。集团制定了2030年可持续发展总体规划，以详细的目标和实施路径，进一步推动业务的低碳转型。
最近几年，在全球及中国大力推进绿色低碳的大趋势下，越来越多的企业用户在办公选址上会有相应要求，比如办公场所的绿色建筑评级、水电能源等节能举措等等。随着整个社会健康、环保意识的增强, 相信市场对绿色低碳办公的需求也会日益增长。
凯德将绿色低碳融入不动产全生命周期的每一个环节，不论是开发新建、存量改造，还是物业管理，都有针对绿色低碳的具体考核指标, 通过打造绿色建筑、利用科技和节能设施、倡导低碳理念等多重举措和行动，为用户提供绿色、健康、智慧楼宇和办公空间。
凤凰网：您如何看待目前商业地产市场“供过于求”的现象？
梁耀华：中国市场很大，不能一概而论，不同地区之间也有分化。短期看，一些城市存在“供过于求”。从长期看，对比新加坡、中国香港、日本、欧美等成熟市场，中国内地的居民消费能力和消费市场仍有增长空间。随着中产规模的继续扩大，消费能力的提升和消费理念的改变，购物中心仍然具有较大的发展空间。
目前凯德在北上广深一线城市，苏州、杭州，以至绵阳、呼和浩特等城市都有购物中心布局，事实也证明，无论是一线城市还是二三线城市都有市场机会。未来，凯德也将通过轻重并举的方式，继续加大商业布局。
凤凰网：您怎么看待商业地产的轻资产化趋势？
梁耀华：商业地产的资本投入大、回收期长，依靠传统的融资模式，很难持续做大规模，这就决定了企业如果追求规模化，必须走轻资产道路。凯德在商业地产领域已经深耕了近30年，拥有成熟的专业团队和运营管理经验，长期以来打造了非常多的代表性项目。
一方面我们具有非常成熟的基金模式，凯德既是基金管理人，也是资产运营方，通过基金去做项目。另一方面，我们也会寻求管理输出机会，提供专业的资产管理和运营管理服务。
例如，今年我们推出了凯德办公品牌，其核心价值理念可以概括为3C，即:Commitment专业、Connect 联结、Community社群，代表着凯德以客户需求为中心，对未来办公产品形态和服务理念的思考与创新开拓，致力于继续在中国商办市场深化布局。我们也启动了轻资产管理输出，期待能够将我们成熟的管理经验推向市场，为客户创造长期价值和可持续回报。