这种项目为啥没人管?监管部门都是睁眼瞎吗?明摆着是租房,广告宣传当中却只字不提,明目张胆地骗
房子的位置呢,也不错,紧挨着地铁三号线汉溪长隆的地铁口,步行8分钟的距离。
小彭想着以后他住那的话上班就方便多了,地铁20分钟直达市中心珠江新城。
听着听着,不对劲呀,小宝赶紧打断了他。
这个地段还算可以,妥妥的地铁房。按照目前广州公寓的均价少说也是3万起步,你这个又不是在增城从化,怎么还不到2万/平?
小彭说,听销售小姐姐说这个产权比较短,是30年的,所以便宜。
小宝一听,感觉就更不对劲了,公寓怎么会是30年的产权?
我们常说的公寓其实是商住房,虽然不像正常商品房那样有70年产权,但至少也是40年的。(看开放商能量,50年甚至60年的也有)
30年产权,这算是个啥情况?赶忙让小彭把他的合同发来看看。
不看不知道,一看吓一跳,果然猫腻大大的有。
(交定金当天签的合同)
小彭你不是买房吗,怎么这个合同的开头是个《认租书》?
整个合同看下来小宝发现,这不是买房而是租房,只是租了这个房子30年的使用权而已,根本没有产权!
说到这儿小彭才恍然大悟,意识到这跟他心里所想的完全不一样。
小彭说当时购房现场气氛热闹,整个售楼部都是人,由于不限购,而且开发商还承诺返租5年,时不时有人一买就是四五套当做投资。
这样的氛围再加上售楼小姐姐笑起来甜甜的,夸一夸捧一捧,她说签哪儿就签了,根本没仔细看仔细考虑。
现在定金交了大几万,经过律师朋友确认,这个认租书是经过对方法务设计好的,想全身而退几乎没门儿。
至于断臂求生,让小彭把大几万的定金扔了也不太可能。无能为力,小宝只好提醒提醒注意事项,安慰一下。
好在不是野鸡开发商的项目,跑路烂尾的概率还比较小,实在不行就自己一直住着吧。
41万租30年,平摊下来账面上一个月就是1100多,比住城中村性价比还高一些。。。
(由于得3年内付清全款,所以算上复利等因素,实际成本会更高一点)
这种长租公寓为啥这么火?
首先最主要的还是上车难度小吧。
广州正常的商品房,动辄三五万一平,手上要是没个百八十万做首付就别想了。
而这种公寓十几万的首付就能上车,总价也不过40多万。
加上销售人员有意无意的引导,强调只是产权年限短一点罢了。
让人误以为会像普通住宅70年到期后可以延长,根本没往长租方面想。
其次,碧家公寓(碧桂园旗下长租公寓品牌)承诺返租,约定前五年按照77元/㎡的价格返租。
(合同节选)
像小彭这个户型的房子,返租给碧家的价格是1900块/月。
一年总租金2.28万,41万本金,也就是说前五年的固定收益能达到5.5%(单利),比很多银行理财产品还高。
况且有个房产实物摆在那儿,能让人安心不少,所以也吸引了一些想买房投资的大叔大妈。
作为投资,有啥风险?
在小宝看来,这种长租公寓各方面的风险不仅多而且高,能不买就不买。
1、产权上的风险
首先,虽然合同约定好了30年的长期租赁权,但是要知道《合同法》中关于租赁合同的规定,超过20年租期的部分,在法律上是无效的。
当然,碧家那边也采取了措施,先签一个20年的租约,然后承诺到期了再按原条件续租10年。
风险大不大,相信各位心里都有数。
其次这只是买断了30年的使用权,而不是产权。
如果这个房子因为一些原因被征收、拆迁了的话,能获得的赔偿是很少很少的。
2、租金回报率不见得高
碧家承诺按照77元/㎡的价格返租,但只有前5年,后面要是继续返租的话,价格可能涨,但也可能会跌。
像这个「寓见汉溪」项目,虽然位置还可以,在热门景点长隆欢乐世界附近,但附近同类型的公寓酒店项目也不少。
比如敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都会等大型公寓项目,可以说少它一个不少。
对了,别忘了它还邻近汉溪村这个城中村,村里也有不少自建房,供应量大,价格更便宜。
因此小宝并不看好它的租金回报率,5年之后要是跟他们正面竞争的话,怕是租不上77/㎡的价。
3、增值空间小
还有个容易忽视的地方就是,这种仅仅有30年使用权的房子,价格涨幅相比普通的商品房一般会更小。
假设广州房价上涨,同类型的普通商品房涨5千/㎡,它可能只能涨2千/㎡。
所以整体来看,小宝不建议选择它进行保值或增值,风险高流动性差,跟收益不匹配。
适合自住吗?
这个就因人而异了。
普通住宅太贵,像小彭这个,花41万买断30年使用权,平摊下来租金花费确实不高。
如果能接受它使用权短、不能落户、水电费和物业费高、不能用明火烧菜做饭等bug的话,还是可以的。
但要是想着买回来结婚生子落户,当做正常的房子使用,这就得好好掂量一下了,这个便宜不好占啊。
唉,替小彭窝火。
大家引以为戒,无论是买房还是投资别的项目,掏钱签字之前最好还是多花点心思仔细考察一下。
别学小彭,接到推销电话,去看看沙盘看看样品房当天下午都掏钱付定金了。
有时候,宁可错过也比用血汗钱买教训来得好。