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@释老毛[¥58.00] 毛老师，先预定一本您的新书。
再向您请教一个问题：现在家里有一套在西北某n线全款200w买的商铺（没有杠杆），年租金9w，暂时还没有办理房产证。昨天我在帖子里看到说商铺转卖的税是70%。我想既然租金的回报率不到5%，就算升值也被交易费用所吞噬，那么，是否可以现在趁房产证还没办理下来的时间把这套房子转卖出去，转卖的收益大概在20-30W。
至于卖出去的资金投资，我想是否可以用房贷杠杆去一线城市，例如深圳或上海买一套房；或者在二线城市（例如长沙、武汉）等用贷款买几套。
请问毛老师，商铺是否可以趁房产证还没办下来之前转卖，收入的商铺换一、二线城市的住宅，是否存在合理性？如果有，其内里在逻辑到底是什么样的？
ps.感谢毛老师的十二圣徒组合，格力和蛇口让我小赚一笔。
你还是给我打赏算了，第一你必须办好房产证再交易。第二你的商铺是否在你县城是一线地段具备不可替代性。否则十年的时间有可能河东河西的区别，特别在一些快速进行新区开发的城市。第三你投资没杠杠，你自己要评估下你的风险承受性，这包括你的年龄，你的月收入，你的家庭结构等，在现在这个低利率时代，借钱成本低。还是可以考虑加下杠杠的。第四深圳的增值能力一定强过你们那边，主要切莫时间买。我建议明年下半年看看
老毛敬业哦
房产投资4,5％回报，没有比这更好的了，伺候好你的租户吧，这bi什么都重要
200万，n线城市过好日子，一线城市做底层，好多事业，比如投资，在一二三四线城市区别不大。
谢谢老毛的分析，我再深入一个问题，这200万是持有商铺好还是换成沪深低估银行股加打新好呢？请老毛帮分析下
商铺转让税费哪有70%那么离谱？那不相当于被国家无偿征收了吗？我查到的是：
买家支付的税费
1、房地产交易手续费：3元/平方米。
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：房屋产价的0.05%.
5、契税：交易价（或评估价）×3%.
卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、房地产交易手续费3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%.
3、土地增值税：
a、可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率。
b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%.
4、个人所得税：
据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税：
a、可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%.
b、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%.
c、税费为差额的5.56%
大头是个人所得税、土地增值税、营业税，税费是很高，大概占商铺总价的十几个点，怎么可能70%权益归公？而且税并不是必须由业主承担，税费是由交易中没有谈判能力的一方实际承担的，是可以转嫁的。
这个商铺4.5%的租金回报率，还是比较高的，赶上大蓝筹股的股息率了！大概20多年靠租金就能收回成本。你要是买住宅的话到不了这么高的租金回报率。关键是地段是否稀缺，人流是否旺盛，受电网网购冲击大不大？这是商铺持续获得租金回报和定价权的关键。
你要是拿200万买房，二线城市现在也开始限购了，用房贷杠杆买多套房也不现实；至于到北上深买房，200万只能做个首付，买不了什么好房子，而且你要没有本地户口和五年纳税证明，根本就没购房资格。